Екатеринбургский рынок первичного жилья за три квартала 2018 года вырос на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Аналитики связывают это с популярностью и доступностью ипотеки. Так, количество сделок с использованием заемных средств выросло на 35%, без ипотеки этот показатель составил всего 15%. Однако участники рынка предсказывают рост цен на рынке из-за ужесточения законодательства о долевом участии в строительстве.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Растет и удивляет
В Екатеринбурге по итогам трех кварталов 2018 года первичный рынок недвижимости вырос на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Об этом рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. «Определяющим фактором роста продаж квартир в этом году стал ипотечный кредит. По итогам трех кварталов количество сделок, реализованных с помощью ипотеки, увеличилось на 35%, без использования заемных средств объемы продаж выросли только на 15%»,— сообщил аналитик. По его данным, за восемь месяцев доля ипотеки в сделках составила 60%.
Участники рынка тенденцию подтверждают. Так, в агентстве недвижимости «Атом» рассказали, что доля ипотечных сделок достигла максимального значения (60%) в августе — сентябре. «Тогда активно обсуждались повышение ключевой ставки Центробанка до 7,5% и, соответственно, рост ипотечной ставки. Сейчас доля сделок с заемными средствами составляет около 40% от общего объема»,— пояснил глава компании Даниил Кузнецов. Впрочем, в строительной компании «РСГ-Академическое» отметили, что «60–65% — это стабильная доля ипотечных сделок в структуре продаж компании». «Прямой взаимосвязи между ожиданиями повышения ипотечной ставки и текущей динамикой продаж нет»,— подчеркнул заместитель гендиректора строительной компании Павел Петриченко.
Интересно, что аналитики УПН замечают: рост продаж на рынке жилья не оказал существенного влияния на цены. «На вторичном рынке цены выросли на 3,2%, на первичном — на 4,5%»,— сообщил господин Хорьков. По его данным, в Екатеринбурге средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составила более 69,8 тыс. руб. На рынке в течение третьего квартала присутствовало около 21–23 тыс. квартир на разных стадиях строительства, включая предложения в сданных домах.
В строительной корпорации «Маяк» рост продаж объясняют улучшением благосостояния общества. «Зарплаты повысились, люди стали более обдуманно планировать бюджет, откладывая часть его на улучшение жилищных условий»,— сообщили в корпорации.
Черты меняются
Участники строительного рынка Екатеринбурга заметили изменение портрета покупателя жилья в Екатеринбурге. «Клиент стал избирательнее и требовательнее, а застройщики, в свою очередь, скрупулезнее относятся к продукту и качеству строительства. При выборе и покупке квартиры клиент обращает внимание не только на ее параметры, но и на социальную, коммерческую инфраструктура района, а также возможности для организации досуга»,— рассказывает господин Петриченко. Он рассказал, что, например, в Академическом в 2018 году пользовались спросом новые планировки, позволяющие полезно использовать каждый квадратный метр площади квартиры.
Изменения вкусов потребителей отметили и в агентстве недвижимости «Атом». «В этом году появилась тенденция увеличения площади квартир. Спрос на студии снизился, в проектах стали появляться 4-комнатные квартиры, которые пару лет назад вообще почти никто из застройщиков не строил. Все большей популярностью пользуются функциональные планировки с просторной кухней-гостиной и компактными спальнями»,— сообщил директор агентства недвижимости «Атом» Даниил Кузнецов.
Тотальные перемены
Девелоперы признаются, что самые большие перемены в этом сегменте связаны с изменениями в законодательстве о долевом участии в строительстве (вступил в силу 1 июля). Он обязывает застройщика открывать в банке эскроу-счета, на которых будут храниться деньги дольщиков. Средства дольщиков на них блокируются и в случае незавершения строительства им возвращаются. Получить деньги с эскроу-счетов застройщик может только после ввода объекта в эксплуатацию. Новое законодательство предполагает и формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков. Их размер составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве.
В агентстве недвижимости «Атом» отмечают, что ужесточение законодательства выступает одним из факторов роста цен на жилье. Впрочем, как сообщил господин Кузнецов, к некоторым изменениям застройщики успели подготовиться. «В частных случаях мы перестроили работу: получили разрешение на строительство объектов раньше, чем планировалось. К перечислениям в компенсационный фонд 1,2% стоимости каждой квартиры мы отнеслись спокойно. Однако сегодня идут разговоры, что показатель вырастет до 3%, а затем до 6%, и в таком случае цены на квартиры также ощутимо увеличатся. Переход на эскроу-счета нивелирует отчисления в фонд, но дополнительные расходы останутся на таком же уровне»,— рассказал он.
В строительной компании «РСГ-Академическое» последствия законодательных изменений назвали «предсказуемыми». «Во-первых, с рынка недвижимости уходят небольшие девелоперские компании и ряд страховых организаций, которые работали в сегменте долевого строительства. Во-вторых, мы наблюдаем рост себестоимости строительства»,— поделились там.
По данным Свердловскстата, за девять месяцев в Свердловской области сдано более 977 тыс. кв. м жилья, из которых более 359 тыс. кв. м было построено в Екатеринбурге. Причем около 50 тыс. кв. м (602 квартиры в трех домах) были введены в августе. В прошлом году на территории региона было сдано около 1 млн кв. м жилья.