Коротко


Подробно

9

Фото: Сергей Словохотов

Эскроу-счета: сложно, но можно

«Талан» поделился опытом строительства жилья по новым правилам

от

«Коммерсантъ — Уфа» 23 октября совместно с девелоперской компанией «ТАЛАН — УФА» собрал в ресторане «Россинский» представителей банковского сектора. Темой обсуждения стало взаимодействие застройщиков и банков при переходе на проектное финансирование и эскроу — счета.


С 1 июля 2019 года строительные компании не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства участников долевого строительства будут храниться на банковских счетах эскроу до сдачи дома. Каковы особенности перехода на новую схему работы, с какими сложностями столкнутся застройщики, готовы ли банки к проектному финансированию строек в Башкирии и как это отразится на ценах на жилье, — эти вопросы обсудили участники делового завтрака, организованного компанией «Талан».

Инициатором встречи компания «Талан» выступила не случайно. Это один из первых застройщиков, который уже приступил к «обкатке» новой схемы работы. Пилотный проект был запущен летом при строительстве жилого комплекса в Перми. Партнером компании выступил Сбербанк. Объем проектного финансирования составил 1,7 млрд руб.

Новая модель работы, апробированная компанией, выявила ряд сложностей, с которыми придется столкнуться застройщикам. «Чтобы получить проектное финансирование, нам пришлось согласовывать с банком финансовую модель, — рассказала руководитель отдела маркетинга компании «Талан» в Уфе Елена Гарипова. — Проблема — в различиях банковского и девелоперского подходов. Банк понизил предполагаемую цену продажи, удлинил период продаж, в итоге финансовая модель по прибыли и доходности у нас разнилась. Но уже за 70 дней с момента старта проекта мы в два раза превысили объем планируемых изначально средств на эскроу-счетах, а ставка по проектному финансированию снизилась до 0%».

Непростым остается вопрос дополнительного финансирования застройщиков, ведь их собственный капитал по факту «замораживается» до момента завершения проекта. Цикл у строительных компаний довольно долгий. Проектирование комплекса комфорт-класса занимает до года. Еще 3–4 месяца уходит на экспертизы и получение разрешений. Следующие два года — строительный период. Только после этого компания получает доступ к деньгам и может инвестировать в новые проекты. Помочь здесь могут бридж-кредиты, позволяющие получать авансовые платежи в счет будущей прибыли. Такая схема позволит не только строить текущие объекты, но и финансировать новые проекты.

Еще один нюанс — банковский контроль за операциями застройщиков. Это потребует от банков создания собственных служб или обращения к подрядным организациям. Опять же эти расходы будут заложены в цену финансирования.

Полученный опыт «Талан» планирует переносить и на другие регионы. В частности, сейчас проектируется один из объектов в Уфе, он будет реализован уже по новой схеме.

Почем деньги?


О готовности запускать финансирование с эксроу-счетами заявил ряд кредитных организаций, работающих на территории Башкирии. В их числе Сбербанк, Российский капитал, ВТБ, Газпромбанк, Запсибкомбанк и другие. Другие, в частности, Уралсиб планируют получить аккредитацию в 2019 году. В то же время заявок от местных застройщиков — единицы. По словам представителей банков, на новую схему первыми перейдут крупные компании, ранее работавшие по схемам проектного финансирования.

Банкиры отмечают, что для них работа с застройщиками по новым схемам не станет чем-то новым. Подобные программные продукты уже отработаны в смежных отраслях.

Условия кредитования застройщиков разнятся. В Сбербанке это плавающая ставка в среднем 5-6%, которая зависит от объемов эскроу-счетов и может доходить до 0%, если средства дольщиков на счетах значительно превысят суммы финансирования.

В «Российском капитале» стартовая ставка начинается от 12-12,5% и может быть снижена до 3% по мере наполнения эскроу-счетов. Одна из одобренных заявок банка — из Башкирии. «Средняя ставка по уже заключенным проектам — 6,2-6,6%», — отмечает директор по корпоративному бизнесу Илья Ларин.

«Газпромбанк готов обеспечить финансирование до 80% стоимости готового проекта», — отмечает замначальника отдела клиентских отношений Лариса Халикова. Срок кредитования — до четырех лет. Залогом могут выступить земельные участки и доли в уставном капитале. Ставки колеблются от 5 до 11%.

Что будет с ценами


Сдерживающим фактором для застройщиков также может стать рост стоимости ипотечных кредитов. По оценке руководителя отдела продаж уфимского филиала «Талан» Эльвиры Каримовой, доля ипотечных сделок в регионе составляет 50-70%, доходя по сети филиалов «Талан» до 80-90%.

После изменения Центробанком РФ ключевой ставки о повышении ставок по ипотеке уже объявили ряд банков. В частности, на днях в Сбербанке ставки выросли на 0,4% (до 9,5%). По словам начальника управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Руслана Галина, условия по уже одобренным заявкам не изменились. При сохранении ставки рефинансирования на текущем уровне дальнейшего повышения стоимости ипотеки в банке не ожидают. В то же время, отмечают эксперты, спрос на нее не снижается даже после повышения ставок.

Новые правила игры не могут не сказаться на ценах на жилье. Эксперты прогнозируют, что рост цен на первичном рынке составит порядка 8–10%. В то же время, новый механизм уже воспринимается потребителями как дополнительный фактор надежности застройщика.

Наглядно

в регионе