Промышленникам мало места

За три квартала 2018 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 29 тыс. кв. м качественных складов, что на 63% меньше, чем за соответствующий период 2017 года. В третьем квартале 2018 года введен в эксплуатацию один объект класса B, предназначенный для собственного использования. Дефицит на рынке складов на этом фоне растет, особенно востребованы производственные помещения.

Роман Русаков

Как отмечают специалисты Knight Frank St. Petersburg, на фоне низкого уровня вакантных площадей с первого по третий квартал 2018 года объем сделок аренды и продажи складов классов А и В на 5% превысил показатель аналогичного периода 2017 года и составил 140 тыс. кв. м. Значение суммарного объема сделок на всем рынке, включая некачественные объекты, к концу третьего квартала 2018 года соответствовало уровню аналогичного периода 2017 года, но на 5% превысило итоговый результат 2016 года.

Средняя площадь растет

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что в структуре запросов, поступивших в компанию в течение первых трех кварталов 2018 года, лидировали отапливаемые производственно-складские помещения сроком аренды на три-пять лет. Южное направление остается наиболее приоритетным для арендаторов, однако по сравнению с итогами 2017 года зафиксировано увеличение заявок на размещение в северных районах Санкт-Петербурга. Средняя площадь арендованного помещения в качественных складских комплексах увеличилась на 21% по сравнению с итоговым значением 2017 года и составила 4,1 тыс. кв. м.

Средние ставки аренды на качественные складские помещения в третьем квартале находились в диапазоне от 450 до 500 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы. В связи с минимальным объемом нового ввода и низким уровнем вакантных площадей прогнозируется увеличение ставок аренды в ближайшей перспективе. Согласно умеренно оптимистичному прогнозу, до конца 2018 года девелоперами заявлено к вводу в эксплуатацию 14 качественных объектов складской площадью 146 тыс. кв. м. "По нашим оценкам, на 60% новых площадей, предназначенных для рынка аренды, найдены арендаторы, в связи с чем дефицит складских площадей классов А и B сохранится",— полагают в Knight Frank St. Petersburg.

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, говорит: "Текущий уровень вакансии на рынке Петербурга не превышает 5%. Наблюдается дефицит качественного предложения". По его словам, сегодня в стадии активной реализации находится четыре спекулятивных качественных объекта общей площадью 113 тыс. кв. м: "Осиновая Роща" (38 тыс. кв. м), "Логопарк М 10" (30 тыс. кв. м), "Логопарк Троицкий" (12,6 тыс. кв. м), "Реформа" (33 тыс. кв. м), которые планируется ввести в эксплуатацию до конца 2018 года-начала 2019. "Ставка предложения по аренде на склады класса А находится в диапазоне 450-550 рублей за "квадрат", включая НДС и ОРЕХ, коммунальные расходы оплачиваются отдельно. Наибольшей популярностью пользуются запросы 1000-1500 кв. м: такие помещения проблематично найти из-за отсутствия подобной нарезки",— отмечает господин Чайка.

По данным IPG.Estate, наиболее востребованы склады на востоке Санкт-Петербурга в Красногвардейском районе, но исторически данный район не обеспечен складами, исключение составляет территория, ограниченная проспектами Маршала Блюхера, Индустриальным и Лапинским.

В качестве арендаторов активны дистрибуторы товаров народного потребления, отделочных материалов. Особая активность наблюдается со стороны представителей e-commerce. Данные компании увеличивают свои региональные склады в Петербурге площадью 500-700 кв. м до 2-5 тыс. кв. м, отмечает господин Чайка. "Многие арендаторы складов класса А прорабатывают вопрос (например, подбирают участки) строительства либо собственных складов, либо build-to-suit с последующей долгосрочной арендой, особенно чувствуется данная тенденция от логистических и транспортных компаний",— указывает он.

Всего четверть на производство

Алексей Калачев, эксперт-аналитик ГК "Финам", говорит, что наибольшим дефицитом пользуются помещения производственного назначения высокого качества, доля которых в общей структуре предложения не превышает 25%. При этом, обращает внимание он, за первое полугодие 2018 года увеличилось количество запросов на размещение производства в черте города.

Алексей Лазутин, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International, отмечает, что за последние три года производственные компании существенно увеличили свою активность в Петербурге и Ленинградской области, причем именно 2018 год пока остается рекордным с точки зрения объема арендованных и купленных ими площадей. "Если в период 2015-2017 годов средняя доля компаний-производителей в общем объеме сделок занимала от 15 до 20%, что в абсолютных цифрах составляло 28-35 тыс. кв. м арендованных и купленных площадей, то только за первое полугодие 2018 года объем сделок компаний этого профиля достиг 50% от общего объема спроса, или более 50 тыс. кв. м",— говорит он.

"Спрос на производственные помещения стабилен. Основной момент — это отсутствие качественных производственных помещений на первом этаже с ровным полом и 100-150 кВт электроэнергии. Особо ликвидны первые этажи производственных зданий с высотой потолка от 7 м. Традиционно превалируют запросы на помещения с кран-балками грузоподъемностью от 5 тонн и выше. Ставка предложения по аренде на такие качественные объекты доходит до 430-470 рублей за квадратный метр с НДС, коммунальные услуги оплачиваются отдельно. Ставки на вторые этажи и выше находятся на уровне 380-400 рублей с НДС",— приводит данные господин Чайка.

Алексей Лазутин отмечает: "Производственные и логистические компании, успех бизнеса которых во многом зависит от наличия крупных качественных площадей, удовлетворяющих их специфическим требованиям по локации и инженерному оснащению, выбирают формат строительства "под ключ". Анонсированный спекулятивный ввод новых площадей не способен удовлетворить возросший спрос, и мы ожидаем, что тренд built-to-suit закрепится на индустриальном рынке Петербурга и Ленинградской области на ближайшие несколько лет. Целесообразно строить "под ключ" объекты площадью от 10 тыс. кв. м, так как постоянные затраты, в частности затраты на проектирование, подведение коммуникаций, составляют значительную долю в расходах. Проекты built-to-suit производственного и логистического назначения на сегодня формируют практически треть спроса".

По мнению господина Лазутина, одним из трендов на рынке можно назвать уменьшение размера предлагаемого блока в строящихся комплексах класса А до 2-2,5 тыс. кв. м. Также растет спрос на универсальные здания, которые можно легко и быстро переоборудовать, чтобы использовать их как под производство, так и под складские нужды. Из основных игроков на рынке аренды в Санкт-Петербурге традиционно хорошо представлены Raven Russia, MLP, Nordway, Raum, "Логопарк Троицкий", "Осиновая Роща", "Интертерминал". На рынке девелопмента — "ПНК-Груп", "А Плюс Девелопмент".

Смотрят на индустриальные парки

Директор департамента складской и индустриальной недвижимости East Real Маргарита Чугаева говорит: "Среди ключевых тенденций выделяется основная: производственные компании, которым непросто найти подходящее помещение для расширения производства, начинают рассматривать варианты строительства собственных площадок в том числе на территории индустриальных парков".

Алла Сидоренко, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая недвижимость", отмечает: "В 2018 году из заявленных ранее 30 проектов индустриальных парков общей площадью около 5 тыс. га действует только 18. Традиционно наиболее активное заполнение парков происходит на юге города. Стоимость квадратного метра варьируется от 2300 до 3300 рублей. Наиболее активный спрос за последний год мы наблюдали со стороны предприятий пищевой и легкой промышленности, производств строительных материалов, предприятий машиностроения и обработки металлов. Они и будут драйверами развития региона, к ним также можно добавить фармацевтические предприятия".

Спрос сохраняется как на инженерно подготовленные участки, так и на участки, где есть подтвержденная техническая возможность подключения. У потенциальных резидентов увеличилась требуемая площадь участка — с 2,5 до 10 га.

"Основными проблемами индустриальных парков остаются конкуренция, трудовые ресурсы для резидентов парка и отсутствие длинных дешевых денег",— говорит госпожа Сидоренко.

Впрочем, пока сделки на рынке индустриальных парков происходят довольно редко. Филипп Чайка говорит, что последней заметной новостью на рынке индустриальных парков Санкт-Петербурга и области было объявление в мае 2018 года о приобретении немецкой компанией Sarstedt земельного участка площадью 4 га в индустриальном парке "Марьино", где компания намерена построить предприятие по производству медицинской техники. Объем инвестиций со стороны Sarstedt составит 750 млн рублей. Начало строительства запланировано на 2018 год, ввод в эксплуатацию — на конец 2019 года.

Директор по коммерческой недвижимости компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максим Соболев констатирует снижение спроса на земельные участки для промышленного строительства относительно 2017 года. "По итогам девяти месяцев мы отмечаем двадцатипроцентное снижение количества обращений. Однако даже на таком рынке в нашем индустриальном парке Greenstate заключены две сделки суммарной площадью 2 га. До конца года мы ожидаем заключение еще двух-трех сделок. Отдельно следует отметить, что активизировался спрос на проекты строительства "под ключ" с последующей сдачей в аренду. Диапазон спроса на такие объекты — 5-30 тыс. кв. м. Данное обстоятельство является следствием дефицита готовых помещений. Уровень вакансии существующих складов достиг рекордно низких 3%. Один из наших резидентов планирует в ближайшее время приступить к строительству небольшого склада с последующей сдачей в аренду",— делится господин Соболев.

Алексей Калачев подсчитал, что, несмотря на ряд преимуществ, на сегодняшний момент предложение в индустриальных парках превышает спрос. Средняя заполняемость территории технопарка по РФ составляет 53,4%. "Усредненный показатель заполняемости индустриальных парков в Петербурге и области на текущий момент составляет лишь около 40%. При этом лучшая заполняемость более характерна для меньшей площади: там, где площадь не превышает 100 га, она составляет 61%. На текущий момент в Петербурге есть лишь один проект с заполняемостью, близкой к 100%: парк от компании "А Плюс Девелопмент" — "А Плюс Парк Шушары" площадью 72 га. Высокие показатели заполняемости также можно отметить в проектах Greenstate, "Марьино" и "Федоровское". Объединяют данные проекты такие черты, как обеспеченность всей необходимой инфраструктурой, удачное местоположение и наличие профессиональной управляющей компании",— говорит господин Калачев.

Он говорит, что расположение — один из определяющих факторов для индустриального парка. "Если посмотреть на географию индустриальных парков, то очевидна их концентрация с южной стороны города, ближе к КАД и трассам, связывающим Петербург с Москвой. Здесь же находится аэропорт Пулково, тут высокая концентрация железнодорожной сети и хорошая транспортная доступность к портам, что обеспечивает грузовой оборот",— обращает внимание эксперт.

Алексей Лазутин добавляет, что строительство предприятия и складского комплекса в индустриальном парке требует значительных инвестиций — 500 млн рублей, а то и больше. "Огромного числа сделок в сегменте не наблюдается, но определенная активность есть. В частности, компании, которые выигрывают от импортозамещения, заинтересованы в развитии своих производств и часто выбирают петербургские и областные индустриальные парки. Порой говорят о синергетическом эффекте от сосуществования разных резидентов в одном парке, но вес этого фактора, на мой взгляд, преувеличен. Примеры взаимовыгодного сотрудничества в индустриальных парках есть, но их немного",— говорит он.