Загородный рынок расцвел к осени

Второе полугодие на рынке загородного домостроения принесло определенное оживление: начался долгожданный рост покупательской активности.

Роман Масленников

Начало 2018 года на загородном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области не было радужным. После традиционного слабого зимнего сезона можно было ожидать весеннего оживления деловой активности. Однако в первые месяцы весны его так и не произошло, в марте количество сделок было даже меньше, чем зимой. В основном активность фиксировалась лишь в защищенных от падения спроса самых дорогих сегментах загородного рынка.

Одним застройщикам приходилось замораживать проекты из-за отсутствия спроса, другие, правильно оценив ситуацию, подстраивались под изменения в клиентских предпочтениях. Петербуржцев все больше интересуют готовые и комплексные решения загородной недвижимости с понятной и четкой концепцией. "Можно сказать, что загородный рынок Санкт-Петербурга и Ленинградской области начал становиться более зрелым",— полагает Антон Быков, главный аналитик ООО "ЦАФТ".

Вторая половина года, по его мнению, принесла явное улучшение ситуации. В начале лета произошел долгожданный рост покупательской активности. "И даже несмотря на чемпионат мира по футболу, который отвлекал внимание петербуржцев, к концу лета на рынке загородной недвижимости региона, по данным ЦАФТ, было зафиксировано увеличение темпов реализации участков на 10% и существенный рост количества проданных загородных строений в сравнении с аналогичным периодом 2017 года. Количество сделок по загородной недвижимости во втором квартале выросло на 28% по сравнению с первым кварталом 2018 года. Стоит отметить, что позитивная динамика в этот период фиксировалась и на рынке городской недвижимости практически во всех регионах России. Благодаря этому цены на недвижимость выросли в течение года практически во всех секторах и регионах в среднем на 2-3%. Снижение процентных ставок стало мощным драйвером роста ипотечного кредитования",— говорит господин Быков.

Многие участники рынка заговорили о том, что модель потребления россиян начала приобретать западные черты, где кредит является основным драйвером роста потребительского сектора. Так это или нет, но представляется, что развитие именно в этом направлении, в комплексе с гибким учетом запросов и возможностей местных потребителей, даст наибольший эффект для дальнейшего развития.

Алексей Баринов, коммерческий директор компании "Факт. Коттеджные поселки", впрочем, считает, что ничего особенного за три квартала не произошло. "Повышение цен происходило по плану, в зависимости от степени строительной готовности объектов. Предпочтения клиентов на стороне готовых продуктов. Колебания спроса — сезонные. Зимой и весной продажи были очень активны, в июне-июле был небольшой спад. На краткосрочное снижение спроса повлиял чемпионат мира по футболу, после которого мы наблюдаем рост количества сделок",— отмечает он.

Новые тенденции

"Из знаковых тенденций отмечу увеличение доли ипотечных сделок. Глобально это связано с привлекательными процентными ставками на кредитование в 2018 году. В рамках нашей компании спрос на сделки с ипотекой вырос благодаря активному развитию направления. В штат принят кредитный специалист, появились новые банки-партнеры с интересными программами. Кроме того, мы внедрили электронные сервисы, которые позволяют ускорить оформление сделки и сделать его более комфортным",— рассказал господин Баринов.

Эксперты сомневаются, что изменения в законодательстве, регулирующем сделки с дольщиками, смогут как-то изменить расстановку сил на рынке загородного домостроения. Вряд ли стоит ожидать прихода на рынок коттеджного строительства крупных игроков городского девелопмента, считают они. "Успешные крупные компании будут продолжать работать в квартирном сегменте, несмотря на изменения в 214-ФЗ, а неуспешным не до этого. Процессы миграции городских застройщиков за город и наоборот в подавляющем большинстве неудачны. Игроки городского рынка избавляются от непрофильных активов, а представителей загородного обычно ждет банкротство или выход из проектов. Из удачных примеров можно вспомнить только "Строительный трест", который благополучно работает и в коттеджном, и в квартирном сегментах",— говорит господин Баринов.

Материалы все те же

Не произошло серьезных перемен и в предпочтениях клиентов относительно типов домостроения. Каменные технологии (кирпич, газобетон, несъемная опалубка) превалируют на загородном первичном рынке централизованной застройки: 60% предложения приходится именно на каменные технологии. При этом по сравнению с 2014 годом количество предложений снижается, что связано с активным развитием сегмента участков без подряда.

"В сегменте элитных коттеджей в зависимости от материала строительства преобладает деревянное домостроение (64%), оставшиеся 36% приходятся на различные каменные технологии. В бизнес-классе, наоборот, 70% всех домовладений строится из камня. На дерево приходится всего 14%, существует и смешанный тип, где используется несколько видов материалов",— говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

По итогам первого полугодия 2018 года, по данным Knight Frank St. Petersburg, в классе А основным спросом пользовались коттеджи, строящиеся из дерева (в том числе по технологии фахверк) средней площадью 320-360 кв. м (площадь участка в среднем 20-25 соток). В классе В, наоборот, основной спрос пришелся на коттеджи, строящиеся по каменным технологиям средней площадью 210-250 кв. м (средняя площадь участка — 12-15 соток).

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в формате коттеджных поселков в проектах, где предлагается купить домовладение или приобрести участок с подрядом на строительство, чаще всего на выбор покупателя представлены различные материалы в рамках одного проекта (по состоянию на лето 2018 года такой тип предложения — в 30% коттеджных поселков с готовыми и строящимися домовладениями). Далее по распространенности идут: дерево (23% проектов), газобетон (18%), панель-каркас (15%), кирпич (11%). Реже всего используется несъемная опалубка (3% проектов).

"С точки зрения уровня спроса на домовладения за первое полугодие 2018 года наиболее часто приобретались коттеджи из кирпича (36%), дерева (19%), газобетона (18%). Высокая доля спроса на лоты из кирпича и дерева связана с успешным выводом на рынок проектов высоких ценовых классов с предложением коттеджей из этих материалов",— говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".

По ее словам, цена строительства коттеджа из кирпича (без учета стоимости земли) в настоящее время составляет 65-75 тыс. рублей за квадратный метр, из дерева — от 20 до 65 тыс. рублей в зависимости от класса поселка и типа бруса (простое дерево, клееный брус), из газобетона — от 10 до 40 тыс. рублей в зависимости от проекта, панель-каркас — 10-25 тыс. рублей.

На первичном загородном рынке жилья газобетон является наиболее часто используемым материалом при строительстве таунхаусов: данный тип материала применяется в 50% проектов (в количественном исчислении используется при возведении 73% лотов в проектах, реализуемых на рынке). Этот материал занимает стабильно высокую долю в данном формате загородного домостроения. Естественно, и объем реализации таунхаусов из этого материала лидирует с большим отрывом: 60% от количества проданных секций таунхаусов. Кроме того, газобетон используется и в смешанных технологиях строительства.