Башня поднимет рынок

Бурное развитие апарт-отелей в Петербурге не обошло стороной и премиальный класс — сегодня к элитным апарт-отелям эксперты относят несколько объектов. Однако это не сервисные апартаменты, а псевдожилье. Люксовых юнитов для долгосрочной сдачи в аренду в городе почти не строится. Возможно, запуск "Лахта-центра" сможет изменить ситуацию.

Валерий Грибанов

Рынок апартаментов в элитном сегменте, как и во всех остальных сегментах, делится на две категории: первая — это дома, спроектированные как апарт-отели и ориентированные на инвесторов в качестве средства получения долгосрочного дохода. Иными словами, их покупают под сдачу. Специфика планировок таких зданий заключается в "нарезке" на малые площади: в них преобладают студии и однокомнатные апартаменты, двух- и трехкомнатных крайне мало. Вторая — это полноценные жилые дома, ориентированные на покупку для личного проживания, но имеющие статус апартаментов. Например, к такой категории относится возводимый ГК "Кортрос" комплекс элитных апартаментов Royal Park на Петровском острове. Класс апартаментов, как правило, обусловлен расположением и статусом земли, граничащей с культурными и историческими памятниками.

"Сейчас в Петербурге нет построенных или строящихся апарт-отелей, которые можно отнести к элитному классу. Причина в цене и слишком долгой окупаемости. Апарт-отели строятся в классах комфорт и бизнес",— полагает заместитель генерального директора ГК "Кортрос" Константин Гриценко.

Илья Андреев, управляющий партнер УК Zenith PM, слова коллеги подтверждает: "Когда мы говорим об элитных апартаментах в России, мы всегда их разделяем на помещения, которые по факту являются жилыми и предназначены для постоянного проживания их владельцев, и на номера в апарт-отеле, которые предназначены для гостей и находятся в управлении УК. Сегмент элитных апартаментов в России — на 100% жилой. Доля элитных квартир (со статусом жилого помещения) и доля элитных помещений в статусе апартаментов, предназначенных для сдачи в аренду, минимальна — в районе 1%".

Бизнес-центр вместо апартов

Лариса Инченкова, директор по развитию экспертного бюро недвижимости "МК-Элит", также говорит, что элитных апарт-отелей, если под этим понимать не псевдожилье в центре, а продукт для временного проживания в престижной локации, в городе практически нет (в отличие от апартамент-отелей бизнес-класса). По ее словам, малый объем премиального рынка серьезно тормозит сегмент, с этим связано и неверие застройщиков в проработку программ доходности. "В свое время объект на Невском, 68, застройщик сначала пытался реализовать как апарт-отель, потом как апартаменты в розницу. Однако высокие цены и отсутствие уверенного спроса (хотя адрес очень перспективен), а также отсутствие конкретной программы доходности не привлекли покупателей; в итоге объект реализуется как бизнес-центр с арендой. Пока застройщики не будут демонстрировать возможности апарт-отелей как инвестиционного инструмента (что довольно успешно делается в бизнес-сегменте апарт-отелей), в элитной локации будет востребовано прежде всего жилье. Или апарт-отель, по факту являющийся местом постоянного проживания",— говорит госпожа Инченкова.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, полагает, что элитных апарт-отелей, соответствующих уровню пяти звезд по гостиничной классификации, в городе в настоящий момент и вовсе нет. "Желающим пожить в Петербурге с повышенным комфортом нужно будет либо арендовать элитное жилье, либо воспользоваться услугами дорогих отелей. Апарт-отель в удобной локации в центре, с продуманной концепцией и высоким уровнем сервисных услуг однозначно будет востребован как туристами, так и останавливающимися в Петербурге на более длительный срок. Апарт-отель обеспечивает безопасность, удобство, обслуживание, а главное — прозрачный механизм отношений, в то время, как рынок аренды жилья продолжает быть "серым"",— говорит госпожа Немченко.

Минимальная доля

Господин Гриценко долю элитных апартаментов также оценивает не более чем в 1% от общего объема жилой недвижимости. Стоимость квадратного метра в таких объектах колеблется, по его оценке, в среднем на уровне 125 тыс. рублей в классе комфорт и 150-200 тыс. рублей в бизнес-сегменте.

Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "На сегодняшний день на рынке апартаментов продажи ведутся в 38 проектах: десять из них апарт-отели, причем элитный сегмент представлен четырьмя проектами. Такое скудное предложение обусловлено соответствующим уровнем спроса, который из общего объема приобретаемых юнитов равен 1%. По сравнению с показателями четвертого квартала 2017 года средняя цена квадратного метра элитных апартаментов снизилась на 1% и составила на конец сентября 2018 года 313 тыс. рублей".

По данным Colliers International, на сегодняшний день первичные продажи ведутся в семи элитных комплексах, расположенных в Петроградском и Адмиралтейском районах, которые в сумме насчитывают 610 апартаментов площадью 67 тыс. кв. м.

Как подсчитали специалисты консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на рынке элитной недвижимости в Петербурге представлено четыре апартамент-отеля (без учета очередей), на которые приходится 12% от объема рынка жилья в классе, преимущественно сегмент de luxe. В сегменте рынка жилья формата "апартаменты" доля элитных объектов составляет 10%. В спросе на элитное жилье доля сделок в апартамент-отелях составляет около 8%.

За 2017 год и девять месяцев 2018 года новых элитных апарт-отелей на рынок не поступало. При сравнении с 2017 годом их количество сократилось почти в два раза: в ряде объектов завершены продажи, а в ряде ЖК продажи приостановлены в связи со сменой назначения объекта.

Средняя цена предложения на рынке элитных апартамент-отелей на 1 октября 2018 года оценивается в 318,5 тыс. рублей за квадратный метр, что на 10% ниже показателя средней цены на рынке жилья в элитном классе. Корректировка средней цены по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году составила +5%.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", говорит: "Помимо ценового преимущества, апартаменты обладают выгодным расположением (в основном в историческом центре или на первой береговой линии в Курортном районе), а также наличием сервисного обслуживания".

Критерии

"Элитной можно называть квартиру, которая сдается по ставке от 200 тыс. рублей в месяц. Я думаю, что сейчас в Петербурге не более 150 таких квартир, и сдаются они довольно успешно. Прежде всего такие квартиры пользуются спросом у экспатов и сотрудников крупных корпораций. В большинстве случаев аренду жилья им оплачивает работодатель. Локальный спрос на элитные апартаменты при этом очень небольшой",— рассуждает господин Андреев.

По его мнению, в Петербурге сегмент аренды премиального жилья развивается неактивно по двум причинам. Во-первых, объективное количество временно размещаемых высокобюджетных арендаторов очень невелико в абсолютном выражении. Во-вторых, доходность данного бизнеса для собственника очень низкая. Как показывает практика, стоимость помещения с отделкой растет быстрее арендных ставок, отмечает господин Андреев. "Условно, чтобы арендатор захотел заплатить за месячную аренду квартиры 250 тыс. рублей, стоимость квартиры — с отделкой и оснащением — должна составлять 50 млн рублей. Срок окупаемости такой квартиры начинается от 15 лет, что делает этот бизнес малорентабельным",— поясняет он.

Требования арендаторов к элитным апартаментам предсказуемы: локация — только центр, в крайнем случае — Васильевский остров или Петроградская сторона (чаще всего Крестовский остров), отделка высокого уровня, качественная бытовая техника, подземный паркинг.

Премиальные предпочтения

Арендаторы в сегменте элитного жилья предпочитают исторические здания со всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. В любом случае, вне зависимости от параметров дома, квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание — с красивой парадной.

Экспаты и топ-менеджеры из других городов предъявляют высокие требования к арендуемым квартирам. Популярностью на рынке пользуются объекты с удобной планировкой, качественным ремонтом, выполненным с применением дорогостоящих материалов, в полной мере обустроенные для комфортного проживания, говорит Екатерина Немченко.

Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. "Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт. Стоимость аренды элитного жилья зависит от локации, площади и качества ремонта квартиры и лежит в диапазоне 100-300 тыс. рублей в месяц. При этом качественного предложения хороших квартир, особенно находящихся в новых элитных домах в центре и на Крестовском, недостаточно, чтобы удовлетворить спрос на них, поэтому такие квартиры сдаются быстро и гораздо дороже среднерыночной цены",— рассказывает госпожа Немченко.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, обращает внимание на то, что комплексы элитных апартаментов мало чем отличаются от жилых комплексов того же класса по характеристикам позиционирования и портрету покупателя: "Юниты в апарт-отелях такого сегмента преимущественно приобретаются для собственного проживания — в отличие от апарт-отелей бизнес-класса, где превалируют покупки с целью инвестиций. Для покупателей важны такие уникальные параметры проекта, как живописная локация, престижность района, закрытая охраняемая территория, высокий уровень сервиса".

Арина Матвеева, партнер практики "Оценка бизнеса и активов" АО "НЭО Центр", полагает, что сервисные апарт-отели высокого класса, если в Петербурге и появятся, то, вероятнее всего, в северной части города. "Что касается корпоративных заказчиков, то в Петербурге есть позитивный тренд по перемещению сюда аппаратов управления холдинговых компаний системы "Газпрома". В этом смысле ключевой рост данного сегмента может состояться в районах, прилегающих к офисам данных корпораций. Аналогичной точкой роста в Москве в свое время стал многофункциональный комплекс Gazoil City на улице Наметкина",— прогнозирует она.