спрос
Ценовой бум на рынке загородной недвижимости продолжается. Покупатели не останавливаются на достигнутом и хотят окончательно переселиться за город. Цены, естественно, следуют пожеланиям клиентов. И так будет продолжаться до тех пор, пока на рынке не появятся земли Гослесфонда или глобальный экономический катаклизм не уменьшит резко доходы россиян.
Подмосковные лидеры
Главная новость рынка загородной недвижимости этой весной состоит в том, что ожидаемой стабилизации цен, по всей видимости, не произойдет. Предложение растет, и сейчас на рынке находится более сотни вариантов только в коттеджных поселках. Тем не менее цены повышаются почти по всем направлениям, кроме очевидных аутсайдеров типа Щелковского или Горьковского шоссе.
И уж точно рост предложения не скажется на VIP-сегменте. Большинство экспертов сходятся во мнении, что на сегодняшний день по настоящему элитного загородного жилья на рынке не появилось. К тому же запросы покупателей растут, а технологии меняются, поэтому цены на такое жилье уже давно не поддаются классификации.
Обсуждать Рублево-Успенское шоссе становится скучно. Понять, каким образом там формируется цена, невозможно. А шум вокруг этого направления вызван исключительно цифрами с большим количеством нулей, которые продавцы используют для повышения цен на рынке в целом. Реальное же количество сделок в престижном районе Подмосковья невелико, а значение его — завышено. Но мир VIP всегда живет по своим законам.
Во всех остальных сегментах существенный рост может произойти только за счет раскрутки отдельных направлений, как уже случилось с Новорижской трассой, где цена недвижимости за два года выросла практически вдвое. Вот об этих претендентах на лидерство в борьбе за симпатии нормальных людей и хочется поговорить.
Поясним, что все нижеследующие рассуждения и прогнозы касаются в первую очередь качественного загородного жилья, расположенного в 30-километровой зоне от МКАД и пригодного для круглогодичного проживания. Домики в дачных кооперативах и в деревнях продаются вяло, и рынок их в целом стабилен.
Ориентируемся на Запад
Рейтинг престижности, соответственно и стоимости, участков по направлениям сложился окончательно. Пальма первенства по-прежнему принадлежит Рублево-Успенскому шоссе. За ним следует Новорижское шоссе, потом Калужское, Дмитровское, Минское, Киевское и Ярославское. Последними в рейтинге направлений стоят Горьковское и Щелковское шоссе.
Направление-фаворит последних двух лет — Новорижское шоссе — уже теряет позиции. Продолжающаяся рекламная раскрутка, объективно высокое качество участков и относительно свободное шоссе — все это еще будет влиять на цены. Однако резкий рост предложения — около 30 коттеджных поселков и значительные участки для неорганизованного строительства, а также отсутствие удобных съездов с трассы скажутся наконец на ценах: их рост не превысит 5-10%. Это не относится к участкам на Истринском водохранилище, рост цен на которые прогнозируется на уровне 2002 года — около 20%
Следующими направлениями, которым суждено принять эстафету опережающего роста цен, станут Минское, Сколковское и Калужское шоссе. Здесь рост цен вполне может сохраниться на уровне 2002 года и составить 15-20%. Этому будут способствовать их относительная незагруженность и красоты здешней природы. Кроме того, на эти направления делают ставку ряд крупных застройщиков, которые постараются прибавить им престижности.
Особняком стоит Пятницкое шоссе, рост популярности, а соответственно, и стоимости объектов на котором обусловлен наличием грамотно реализуемых и раскручиваемых проектов коттеджного строительства.
Ленинградское, Дмитровское и Ярославское шоссе в целом переходят к стадии ценовой стабильности. Однако существенная часть этих трасс вблизи Москвы проходит вдоль водохранилищ. А как мы говорили выше, земля у воды дорожает быстрее. Поэтому в целом по этим направлениям можно ждать минимального, в пределах 5%, прироста, а на объекты вдоль воды цены могут вырасти и на 15, и на 20%.
Рост цен на восточном и юго-восточном направлении прекратился еще в прошлом году. Похоже, что спрос и предложение в секторе Подмосковья от Щелковского до Каширского шоссе уравновесился. Оно и понятно — за этими направлениями давно закрепилась репутация дешевых и факторов, способных активизировать спрос, нет и не предвидится. Дороги, за исключением Новорязанского шоссе, здесь неудобные, роза ветров не прибавляет комфорта, а красоты некоторых мест обесцениваются соседством вредных производств.
Цена переходит в качество
Что касается прогнозов на рынке загородной недвижимости, то почти все риэлтеры считают, что доходы их клиентов растут, а качественных предложений не хватает. По образному выражению одного из девелоперов, "по рынку бегали люди с деньгами, а потратить их было не на что". Дорожали дома стоимостью больше $200 тыс., а за ними стали подтягиваться и дешевые объекты.
Растет спрос со стороны среднего класса, для которого необходимы предложения стоимостью до $200 тыс. Очень немногие девелоперы готовы предложить за эти деньги продукт европейского класса. В то же время застройщики столкнулись с дефицитом земли: ближайшее Подмосковье плотно застроено, и получить новый землеотвод можно, только обладая солидным административным ресурсом. Поэтому дешеветь земля не будет ни при каких обстоятельствах. Возрастет и стоимость прокладки инженерных коммуникаций — не менее чем на 20%. Отметим, что стандартный пакет — газ, вода, канализация и телефон — уже сейчас стоит не менее $30 тыс.
Девелоперы и продавцы земли хорошо постарались в 2002 году — на сегодняшний день на разных стадиях строительства находится около 100 организованных коттеджных поселков в разных частях Подмосковья. Предложение голой земли или участков с подведенными коммуникациями также увеличилось, но в значительно меньшей степени. Соответственно этому будут меняться цены на объекты загородной недвижимости.
Еще одним фактором, который в значительной степени повлияет на цены, является то, что покупатели стали лучше разбираться как в своих потребностях, так и в ситуации на рынке. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья. Особенно сильно это скажется на "неправильных" коттеджах — больших домах, построенных из дорогих материалов, но имеющих те или иные изъяны: маленький участок или неприспособленность для круглогодичного проживания.
Факторы цены
Всегда в цене будут объекты, имеющие те или иные уникальные свойства — "экстры" на сленге риэлторов. К их числу относят, например, близость водоема или старый сосновый лес на участке. Скажем, цена участка в первом ряду домов возле водохранилища может быть на порядок выше, чем в целом по направлению на этом расстоянии. Но главное то, что объекты с "экстрами" дорожали до сих пор быстрее, чем все остальные.
Еще одна новинка, которая может появиться на рынке в ближайшее время,— реконструированные стародачные поселки. Не секрет, что, несмотря на более высокие цены, всяческие "поселки академиков" отличаются низким качеством коммуникаций и инфраструктуры. Девелоперские компании сейчас активно ищут возможность реконструкции таких поселков, которая бы не уничтожила атмосферу этих мест, за которую покупатели готовы переплачивать.
Лес увеличивает стоимость загородного жилья. Если объединенными усилиями застройщиков удастся убедить российское правительство перевести земли из лесного фонда, то общий уровень цен снизится, зато на рынке появится большое количество привлекательных "лесных" предложений.
На вопрос, какие факторы могут наиболее существенно повлиять на динамику цен на загородную недвижимость в 2003 году, эксперты давали совершенно разные ответы. Единодушны они были в том, что никаких событий, способных привести к резкому росту цен, на российском рынке не предвидится.
Значительная часть экспертов сошлась на том, что в случае появления технологии строительства и финансирования недорогих и качественных загородных домов для среднего класса спрос может активизироваться, что приведет к росту цен на земельные участки с одновременным снижением общего уровня цен на готовые объекты. Но пока такие технологии не известны ни экспертам, ни риэлтерам, ни девелоперам.
НИКОЛАЙ ЛЯМИН