В общем доступе

Каждый жилой комплекс предполагает определенную формулу проживания, и этой формуле должно соответствовать наполнение. Проработка общественных пространств позволяет покупателям лучше представить жизнь в новом доме, примерить ее на себя и свою семью. Наличие элементов ежедневного комфорта, понятных и необходимых именно им, становится аргументом при принятия решения о покупке.

Кирилл Орлов

В домах массовой застройки эконом-класса примерная доля мест общего пользования (МОП) с учетом лестниц и лифтов сегодня составляет около 20%, в домах бизнес- и комфорт-класса она достигает 20-25%. В более дорогих домах площадь холлов может быть увеличена.

Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management, обращает внимание на то, что в Испании и Франции общих пространств в доме не так уж и много, особенно в центре, где застройка плотно сформировалась. "Вопрос в том, как они сделаны. Если у нас происходит стандартная окраска стен и закладывается незамысловатый интерьер, то на Западе входные группы — действительно важный элемент формирования комплексного восприятия дома. Тенденции разные в разных локациях. У нас массовое многоэтажное жилье — это эконом-формат, а в Австралии, США и азиатских странах небоскребы — это жилье высокого уровня, поэтому в общественные пространства там добавлен другой функционал: лаундж-зоны, переговорные комнаты, фитнес-зоны, зеленые зоны. Для современного потребителя это очень привлекательно: все необходимое для активной и комфортной жизни под рукой без необходимости долгой дороги до той или иной точки города",— говорит госпожа Тейдер.

Необязательная формула

Руководитель УК "Мультимекс" Андрей Пригульный отмечает: "Есть минимальные требования по ГОСТу и пожарной безопасности, минимальная ширина коридоров, проходов. Но в целом то, какую долю должны занимать места общего пользования в площади дома, никак не регламентируется. В типовых домах, построенных из блоков, процент МОП будет примерно одинаковым, а вот если дом построен по индивидуальному архитектурному проекту, здесь функционал и площадь МОП может сильно отличаться от стандартов. Тем более если это элитный объект, где у жителей могут быть общая терраса, бильярдная, бассейн". Господин Пригульный говорит, что наиболее оригинально к оформлению МОП подходят застройщики элитной недвижимости: в отделке могут использоваться натуральный камень, стекло, дерево, слюда, редкие породы мрамора. "Некоторые компании, которое строят в масс-маркете, пытаются выделить свои объекты и украсить дворы домов необычными скульптурами, как правило, перекликающимися с названиями комплекса, но это редкое явление",— замечает эксперт.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит, что коэффициент соотношения продаваемой площади и общей площади проекта, который является показателем объема площадей, выделенных под МОП, варьируется в зависимости от класса и статуса объекта. "В жилых проектах класса масс-маркет этот коэффициент стремится к 0,8, в проектах бизнес класса — 0,7, в элитных — 0,6",— приводит она формулу. Госпожа Немченко обращает внимание на то, что в последнее время в новых элитных жилых проектах прослеживается тенденция подражания дорогим отелям, акцент на большие, хорошо освещенные натуральным светом пространства, в отделке которых применены натуральные материалы: гранит, мрамор, оникс.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", считает, что за последние годы произошла эволюция взглядов на то, как должны выглядеть МОП в современных жилых комплексах. По ее словам, раньше, даже в проектах ведущих застройщиков, была система узких коридоров, над головой нависали какие-то коммуникации, а проход к лифту представлял собой целый лабиринт. "Сегодня подобных вещей не встретишь, рынок за несколько лет буквально развернулся в оформлении МОП. Если раньше дольщики редко задавались вопросом, как будут оформлены места общего пользования, то теперь стали придавать этому существенное значение. Естественно, застройщики уделяют гораздо больше внимания тому, как будут выглядеть входные группы, лифтовые холлы, этажные площадки",— говорит госпожа Денисова.

В местах общего пользования застройщики стараются отразить общую стилистику и цветовую гамму, которые доминируют в оформлении фасадов проекта, и здание обретает логичный и законченный общий вид. "В оформлении МОП стало немодно использовать антивандальный стиль, который господствовал раньше, когда делалась входная металлическая дверь с небольшим окошком по виду бойницы, в которое вставлялось армированное стекло. Сейчас места общего пользования выглядят как максимально открытый остекленный портал с широкой входной дверью, просторным местом для лобби, где функционал круглосуточного дежурства (консьерж) не выведен на первый план. Все это обрело цивилизованные формы. Как правило, предусматривается дизайнерская отделка, авторское оформление каждого подъезда, задействовано естественное освещение",— отмечает госпожа Денисова.

Функциональность во главе

"Главная тенденция при оформлении МОП — функциональность. При этом чем выше класс жилья, тем больше внимания уделяется оформлению этого пространства. Мы для нашего проекта разработали уникальный дизайн-проект в стиле лофт. Места общего пользования — "вешалка", по которой у будущих жильцов создается нужное впечатление, которое потом переносится на весь дом. Поэтому для оформления МОП мы используем только современные и качественные материалы",— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.

Денис Казберов, руководитель проекта клубного дома Art View House, считает, что обязательными элементами наполнения входных групп в сегменте элитного жилья являются дизайнерская отделка, двери, мебель и светильники, стойка портье, подготовленное рабочее место для охраны, гостевая зона, туалетная комната, системы кондиционирования, видеонаблюдения и пожарной сигнализации. Также для удобства жителей в настоящих премиальных объектах всегда есть машинка для чистки обуви и стойки для зонтов. Холлы в таких домах, как правило, просторные. К примеру, площадь холла в клубном доме Art View House составляет 125 кв. м. Кроме того, пространство организовано таким образом, что владелец элитной квартиры не пересекается с обслуживающим персоналом дома, добавляет господин Казберов.

При отделке входных групп, лестниц и этажей в элитных проектах девелоперы стараются использовать натуральные материалы: мрамор, гранит и ценные породы древесины, а также обои и краски премиальных брендов. Господин Казберов подсчитал, что стоимость дизайнерской отделки холлов составляет до 120 тыс. рублей за квадратный метр. Эксплуатационные расходы зависят от каждого конкретного объекта и складываются из затрат на консьерж-службу, службу безопасности и содержание общей инфраструктуры дома. В среднем эксплуатационные расходы составляют от 100 рублей в месяц на один квадратный метр квартиры, говорит господин Казберов.

Разработкой дизайн-проектов холлов в сегменте премиум занимаются дизайнерские студии, нередко зарубежные. "Создание входных групп и холлов начинается с архитектора, который предлагает планировочное решение, затем подключаются технолог (занимается организацией пространства), специалист по безопасности (организует расположение рабочих мест охранников, камер видеонаблюдения, контроль доступа), и только после этого за работу принимаются дизайнеры. Красиво и грамотно оформленные общественные пространства существенно влияют на принятие решения о приобретении квартиры в конкретном доме, потому что покупатель, особенно если речь идет о квартирах премиум-класса, уже сформировал свои критерии комфорта. Он очень взыскателен не только к квартирографии проекта, но и к качеству сопутствующей инфраструктуры — холлов, коридоров и лестниц",— уверен господин Казберов.

"Если говорить про комфорт-класс, то здесь не стоит задача удивить особенным дизайном, хотя цель сделать места общего пользования красивыми и стильными никто не отменял. Но и здесь общие пространства должны быть максимально функционально наполненными. К примеру, в комплексе "Граффити" на первых этажах предусмотрены небольшие комнаты, в которых можно вымыть лапы собакам и другим домашним животным, туалеты — на тот случай, если ребенок, гуляя на улице, вдруг резко захотел туда",— говорит Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".

Новые тренды

Яна Булмистре, руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест" в Санкт-Петербурге, говорит, что в последнее время прослеживается тенденция по оборудованию общих для жильцов мест отдыха. "Так, в третьей и четвертой очередях жилого комплекса 4YOU мы оборудуем спортивные комнаты на первом этаже каждой парадной, где будут установлены тренажеры. Отдельное помещение на первом этаже выделено под детский клуб, который будет передан в собственность жильцов. Здесь можно собрать малышей для совместных игр или организовать детский праздник. В каждой парадной также планируется установить стеллаж для буккроссинга, где соседи смогут обмениваться книгами",— рассказала она.

Госпожа Булмистре добавляет, что в МОП петербургских новостроек сейчас можно заметить и практичное веяние, благодаря соседям из Скандинавии: сауны на первом этаже или общедомовые постирочные. "В домах более высокого сегмента круг опций еще шире: от разностороннего консьерж-сервиса на входе, который предоставляет спектр услуг, не меньший, чем в хороших отелях, до общедомовых бассейнов и даже собственных кинозалов, где жильцы могут собраться и посмотреть выбранный фильм на большом экране. В частности, такие примеры есть в высотках США",— рассказала госпожа Булмистре.

Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея", среди других трендов обращает внимание на то, что сейчас стало популярным проектировать длинные (выступающие на 3-5 м) козырьки над входами в подъезд — чтобы жильцы, выходя из машины, не попадали под дождь и снег. "Девелоперы стараются продумать и вопрос с размещением почтовых ящиков: сегодня их не всегда оставляют на первом этаже, иногда перемещают в специальное помещение на минус первом этаже, доступ в которое контролируется консьержем. В отдельных проектах премиум-класса (например, в расположенных около крупных парков) можно даже встретить специальные помещения с постоянно поддерживаемой на нужном уровне температурой для сушки лыжного оборудования",— рассказывает господин Ступеньков.

Если говорить о МОП на этажах и лестничных клетках, то и здесь можно встретить некие новшества в оформлении: например, отмечает господин Ступеньков, если лестничная клетка рассчитана на 8-10 квартир, то в длинном общем коридоре делают не одно окно, как это обычно принято, а несколько, что уже существенно меняет облик всего этажа.

"А вот в Европе подход к отделке и оборудованию МОП намного проще: там на этом стараются максимально сэкономить, отводя под это не более 15% площадей. Лифты и коридоры даже в новых домах бывают настолько узкие, что зачастую сложно занести в квартиру мебель. Противоположный подход к оформлению МОП в Сингапуре или Дубае: в каком-нибудь фешенебельном небоскребе почти на каждом этаже может работать ресторан, смотровая площадка, оборудованы какие-то места отдыха, спа-салоны, ботанические сады",— говорит господин Ступеньков.

Госпожа Булмистре резюмирует: отделка мест общего пользования для покупателя не является одним из самых важных критериев выбора, во главу угла ставятся расположение объекта, стоимость, качество строительства и репутация застройщика. "При этом в последние годы планка оценки качества проектов у покупателей повысилась, и сейчас в этот критерий включается комфорт не только квартир, но и всего дома в целом. Проекты, не отвечающие этим требованиям, просто не выдержат конкурентной борьбы, а компании вынуждены будут демпинговать",— заключает она.