Банки начали открывать эскроу-счета для удмуртских застройщиков. Ставки по кредитам на строительство для девелоперов варьируются от 6% до 9 %. Однако не все застройщики Удмуртии готовы переходить на новую схему финансирования раньше срока, аргументируя свое решение наличием собственных оборотных средств для ведения строительных проектов.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
С 1 июля 2019 года девелоперов обяжут при строительстве объектов открывать эскроу-счета, где будут аккумулироваться средства дольщиков. «Средства на этих счетах станут источником долгосрочного фондирования жилищного строительства. Ставка по кредитам может быть ниже, чем текущие ставки кредитования. Банки при этом смогут кредитовать застройщиков так, как они делают это в настоящее время с учетом всесторонней оценки проектов», — рассказала “Ъ-Удмуртия” руководитель Национального банка по республике Волго-Вятского главного управления Центробанка России Татьяна Жиганшина. По словам госпожи Жиганшиной, подобная практика позволит сформировать кредитным организациям «базу пассивов, за счет которой средства смогут направляться на финансирование девелоперов при условии контроля целевого использования».
По мнению экспертов, эскроу-счета станут способом обеспечения обязательств застройщика перед покупателем. «В данном случае исключены риски мошенничества или неисполнения обязательств девелопером. До тех пор, пока банк – как сторона договора – не удостоверится, что дом построен и все предусмотренные законом документы предоставлены, застройщик денег не получит. Будет ли возвращаться обманутому дольщику при покупке жилья в ипотеку только часть кредита, которую он уже успел выплатить без учета процентов банку, будет зависеть от договора ипотечного кредитования с банком», — сообщил “Ъ-Удмуртия” советник генерального директора ООО «Проминстрах» по правовым вопросам Валерий Курганов.
Несмотря на то, что эскроу-счета в жилищном строительстве станут обязательными лишь с 1 июля 2019 года, некоторые банки уже начали предоставлять такие услуги. «Изменения в 214-ФЗ вступили с 1 июля, в нашем банке уже в августе было открыто 42 специальных счета застройщикам, в работе находятся 13. Мы провели работу по установлению кредитных лимитов нескольким крупнейшим девелоперам Удмуртии. К сожалению, я не могу назвать компании. Конкретно по трем застройщикам уже приняты решения и вступили в силу. В стадии завершения находится сделка еще по одному девелоперу. Суммы сделок колеблются от 450 млн руб. до 7 млрд руб.», — рассказал руководитель корпоративного бизнеса ВТБ в Удмуртии Николай Ермаков.
В пресс-службе Удмуртского отделения ПАО Сбербанк отмечают, что первый договор проектного финансирования с использованием счетов эскроу в Приволжском федеральном округе был заключен банком в июне этого года с компанией «Талан» из Удмуртии. «Кредитная линия открыта для строительства жилого комплекса «Счастье» в Перми на сумму 1,7 млрд. руб. С 1 августа по 10 сентября 2018 года по сделке с девелопером открыто 80 эскроу-счетов на сумму 257 млн руб.», — сообщают в пресс-службе банка. По данным Удмуртского отделения ПАО Сбербанк, объем кредитов застройщику зависит от бюджета проекта, который согласовывается с банком. «Традиционно, при кредитования строительных сделок доля банковского участия не превышает 60% (возможно увеличение до 75% в случае предоставления ликвидного залога), по сделкам с использованием счетов эскроу — доля может быть увеличена до 85% от бюджета проекта», — сообщают в кредитной организации.
Как рассказал “Ъ-Удмуртия” управляющий банком «Открытие» в Удмуртии Антон Янц, ставка по кредитам для финансирования строительных проектов — 9%. Фактором, влияющим на ставку по кредитным ресурсам, является ключевая ставка ЦБ. «Зависимость прямая, если ставка вырастет, значит, банки поднимут стоимость продуктов вслед за ней. В случае, если останется на прежнем уровне, изменений не предвидится. Если говорить об обслуживании наших клиентов и о стоимости их кредитов, то ставка зависит от ряда факторов, главный из которых рисковый. Для надежных застройщиков, не имеющих просроченной задолженности и своевременно обслуживающих кредит, ставка предлагается на выгодных условиях. В среднем девелоперы берут в нашем банке от 200 до 300 млн руб. на строительство объектов», — рассказал господин Янц. По словам собеседника, в Ижевске более 20 застройщиков, которые потенциально интересны кредитным организациям для сотрудничества. Антон Янц рассказал о планах банка в Удмуртии пять счетов до конца года.
В банке «Российский капитал» на сегодняшний день открыты более 30 счетов 20 застройщиками в рамках контроля целевого расходования денежных средств. Также в начале сентября банком была одобрена первая сделка по кредитованию застройщика с использованием счетов эскроу. «По предварительным оценкам, средневзвешенная ставка на период строительства объекта составит 6% годовых при условии продажи 80% квартир до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Ранний переход на эскроу-счета станет для застройщиков фактором конкурентного преимущества, так как данный механизм гарантирует дольщикам получение квартиры или возврат денежных средств, что в свою очередь обеспечит повышенный спрос к объекту со стороны покупателей», — считают специалисты банка.
Однако некоторые крупные застройщики Удмуртии не хотят заранее воспользоваться правом перехода на новую схему финансирования до лета 2019 года. «Счетов эскроу мы пока не применяли, нам абсолютно хватает оборотных средств на строительство домов. От нашей компании запросов не было и, как следствие, ответов отрицательных тоже не поступало», — поделился мнением коммерческий директор «АСПЭК-Домстрой» Ленар Сафин. По словам собеседника, если переход на новую схему финансирования пойдет быстрыми темпами, банки столкнутся с нехваткой компетентных специалистов, способных качественно анализировать деятельность застройщиков. «Предстоит серьезный пласт работы. Люди в этом должны быть специалистами и профессионалами, а не просто формально выполнять функции.Если говорить о ликвидности банков и наличии средств для кредитования застройщиков, то с этим у кредитных организаций проблем быть не должно. Другое дело, что мы не просим», — отметил господин Сафин. Он считает, что сегодня большие вопросы вызывает обсуждаемая инициатива по увеличению размеров взносов застройщиков в компенсационный фонд. «Это реалии сегодняшнего дня. Будем работать в них как законопослушная компания», — резюмировал застройщик.