Море зовет

С 2014 года интерес россиян к недвижимости на черноморском побережье неуклонно растет. По данным профильных агентств, продажи жилья в Сочи и Крыму за год выросли на 30%. Покупатели предпочитают квартиры в многоэтажных домах вблизи береговой линии. Окупаемость сочинских инвестквартир — около семи лет; в Крыму ждать возврата вложений придется в полтора-два раза дольше.

Стоят дорого, окупаются быстро

Спрос на недвижимость в Сочи стабильно высок, а цены ежегодно растут. Наиболее востребованный вариант — квартиры в новых многоэтажных домах вблизи береговой линии. По словам экспертов, от апартаментов этот вид жилья выгодно отличают возможность получить прописку и меньшие затраты на оплату коммунальных услуг.

«После Олимпиады 2014 года мы наблюдаем рост интереса к недвижимости в многоквартирных домах; много сделок заключается в инвестиционных целях. Появляются новые интересные проекты, в том числе в бизнес- и элитном сегментах»,— рассказывает коммерческий директор «Авентин Компаньон. Недвижимость Сочи» Рената Логинова.

По оценке риелторов, в городе Сочи средняя стоимость квадратного метра в новой квартире колеблется в диапазоне от 80 до 100 тыс. руб. Если дом расположен в самом центре, цена может достигать 300 тыс. руб. за 1 кв. м. Влияет на стоимость и удаленность от пляжа. По словам Ренаты Логиновой, однокомнатные квартиры менее чем в километре от моря — самый востребованный вариант недвижимости. Аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин добавляет, что покупатели предпочитают жилье с отделкой от застройщика.

Директор инвестиционно-банковского департамента QBF Дмитрий Кипа говорит, что чаще всего квартиры покупают в центре Сочи: доля таких сделок — около 50%; на долю Адлерского района приходится 40%, Красной Поляны — 10%.

Эксперты отмечают, что покупатели в равной степени интересуются жильем для постоянного проживания, сдачи в аренду и для последующей перепродажи. В последнем случае квартиры покупают на начальном этапе строительства.

По наблюдениям партнера-аналитика СК «Неометрия» Ксении Рысенко, около 80% покупок совершают жители других регионов.

Госпожа Логинова говорит, что многие жители Краснодарского края и Ростовской области уже имеют на побережье одну квартиру для сдачи в аренду и сейчас приобретают вторую — для собственного отдыха. Клиенты из других регионов чаще всего покупают квартиры в Сочи для переезда на постоянное место жительства и объекты на начальном этапе строительства для дальнейшей перепродажи.

Выбор объекта и его расположения зависит от целей клиента: недвижимость вблизи моря чаще всего приобретают для сдачи в аренду, жилье вблизи детских садов, школ и магазинов — для постоянного проживания.

Желание заработать на недвижимости аналитики и риелторы объясняют снижением процентных ставок по банковским депозитам. Клиентам сделки с жильем представляются более выгодными: если купить квартиру на начальном этапе строительства, то при последующей перепродаже покупатель зарабатывает 30%. «Инвестировать можно, имея сумму от 1,8 млн руб. В среднем дома сдаются через полтора года после начала строительства. К этому моменту квартиру можно продать по цене от 2,5 млн руб.»,— рассказывает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Этажи» Оксана Лазарева.

Другой вариант заработка — сдача жилья в аренду. По данным экспертов, срок окупаемости однокомнатной квартиры в Сочи — около семи лет. «Ставки аренды сильно зависят от времени года. В весенне-летний период квартиры, как и в Крыму, чаще всего сдаются посуточно. В июле средняя стоимость достигает 4,5 тыс. руб. за день; в феврале и декабре ставки падают практически вдвое»,— рассказывает Дмитрий Кипа.

Наследие Олимпиады продают по квадратам

Популярны среди покупателей и апартаменты в гостиничных комплексах, в том числе построенных к Олимпиаде в Сочи. По данным заместителя гендиректора агентства недвижимости «Оникс» Алексея Мальцева, за последние два года продажи такого рода жилья выросли на 20%. Спрос, по мнению риелтора, обусловлен расположением апарт-отелей. «Статус прибрежных земельных участков не позволяет строить на них объекты жилищного строительства. Поэтому на самом берегу моря расположены именно апартаменты»,— поясняет эксперт. По словам господина Мальцева, покупатели чаще всего приобретают недвижимость площадью от 20 до 40 кв. м. Обеспеченные клиенты предпочитают более просторные варианты — от 100 кв. м. «Апартаменты превратились в наиболее элитный и востребованный вид недвижимости именно из-за престижного местоположения, поэтому и стоят они дороже квартир»,— рассказывают в пресс-службе курорта «Имеретинский». По данным сайтов агентств недвижимости, средняя цена за квадратный метр в апарт-отелях составляет 300 тыс. руб. Риелторы отмечают, что стоимость апартаментов зависит от их местоположения, качества застройки и инфраструктуры. Цена такой недвижимости вдали от моря или центра города может опуститься до 120 тыс. руб. за 1 кв. м.

По словам Алексея Мальцева, доходность апартаментов также зависит от местоположения. Летом стоимость посуточной аренды апартаментов вблизи Олимпийского парка составляет 3 тыс. руб., а в центре Сочи — 10 тыс. руб. Вне сезона ставки падают до 800 руб. и 1,6–1,7 тыс. руб. соответственно, а клиентов в основном интересует помесячная аренда. В обоих случаях окупаемость апартаментов из-за высокой стоимости составляет не менее десяти лет.

В декабре прошлого года о старте продаж апартаментов заявила компания «Центр „Омега“», владеющая крупнейшим в России гостиничным комплексом «Бархатные сезоны» вблизи Олимпийского парка. Помимо жилых корпусов, на его территории расположены заведения общепита и торговли, детские площадки, пункты проката велосипедов и пр. Покупатели могут приобрести недвижимость площадью от 37 до 88 кв. м в двух из четырех кварталов апарт-отеля — «Чистые пруды» и «Александровский сад». Минимальная цена за квадратный метр — 150 тыс. руб. В компании отмечают, что потенциальными покупателями недвижимости в курортном регионе являются жители Сибири, Урала и северной части России. В основном они приобретают недвижимость с инвестиционными целями.

До 2016 года приобрести апартаменты вблизи Олимпийского парка можно было в другом крупном гостиничном комплексе — «Имеретинском». Номерной фонд курорта насчитывает 2,7 тыс. апартаментов и 196 номеров. За два года, в течение которых осуществлялись продажи, было реализовано 500 апартаментов. Сейчас объекты курорта доступны только для аренды.

Крым привлекает потенциалом

Высокий спрос на недвижимость характерен и для Крыма. По данным «Avito Недвижимость», в первом квартале этого года число запросов на жилье в новостройках выросло на 34%. Одна из причин — открытие Крымского моста. По оценке генерального директора агентства «Абсолют Крым» Николая Луценко, с начала года недвижимость на полуострове подорожала на 3%. «Средняя цена за метр жилья на первичном и вторичном рынках составляет 58 тыс. руб. и 54 тыс. руб. соответственно. На мой взгляд, вторичное жилье существенно переоценено»,— подчеркивает он.

Гендиректор ялтинского офиса АН «Миэль» Эльвина Бахранова говорит, что цены на жилье в Ялте заметно выше, чем в регионе в целом. Стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке начинается с 4,5 млн, на вторичном — от 3,7 млн. По словам риелтора, наибольшим спросом у покупателей пользуются двухкомнатные квартиры. «На первичном и вторичном рынках их стоимость начинается с 6 млн; цена зависит от типа строения и качества жилья. При выборе жилья покупатели обращают внимание на инфраструктуру в шаговой доступности и вид из окна. Большинство клиентов отдают предпочтение квартирам с ремонтом»,— поясняет эксперт.

По наблюдениям Николая Луценко, до 2014 года 65% россиян приобретали недвижимость в Крыму для отдыха, 30% рассматривали ее как инструмент инвестиций, оставшиеся 5% покупали для переезда. Сейчас ситуация изменилась: 40% соотечественников покупают квартиры для постоянного проживания, столько же — для отдыха и последующей сдачи в аренду, а оставшиеся 20% приобретают квартиры для дальнейшей перепродажи. В последнем случае речь чаще всего идет о жилье с высокой ликвидностью в домах возле моря.

Эксперты отмечают, что после смены юрисдикции Крыма география покупателей расширилась. «Раньше 70% сделок приходилось на москвичей. Сейчас их стало меньше. После 2014 года около 50% продаж приходится на долю жителей Ростовской области и Краснодарского края. К нам также стали приезжать из северных частей России»,— уточняет господин Луценко.

Риелторы сходятся во мнении, что вложения в крымскую недвижимость относятся к «долгим» инвестициям. Двухкомнатная квартира в Ялте при текущей экономической ситуации окупится лишь спустя 15 лет, в Евпатории — через десять.

Несмотря на высокий спрос, новые объекты строительства на полуострове появляются редко. По данным аналитического центра ЦИАН, в этому году застройщики сдали вдвое больше жилья, чем годом ранее,— 400 тыс. кв. м, но этого объема недостаточно, чтобы удовлетворить спрос на квартиры в новостройках. Как отмечает Эльвина Бахранова, сейчас агенты и девелоперы распродают квартиры в домах, строительство которых началось в 2014 году. Новые застройщики на крымском рынке недвижимости не появляются.

Эксперты объясняют происходящее ужесточением градостроительной политики, отсутствием транспортной инфраструктуры и трудностями подключения к коммуникациям. «Инвесторы попали в сложные условия работы. Бюрократические препоны со стороны министерства земельных и имущественных отношений затрудняют получение земельного участка под строительство, из-за чего реализация проекта может растянуться на неопределенный срок. Стоимость материалов на полуострове гораздо выше, чем в соседних регионах. Например, кубометр песка застройщикам Крыма обойдется в 2 тыс. руб. — в четыре раза дороже, чем в близлежащих регионах. Сложности возникают при подключении к электромощностям: их попросту не хватает для реализации строительных проектов»,— рассказывает Николай Луценко.

По словам застройщиков, им нередко приходится решать вопросы административного и юридического характера. «Зачастую мы сталкиваемся с переоформлением украинских договоров аренды земельных участков, отсутствием во многих муниципалитетах утвержденных генпланов и правил землепользования и застройки»,— рассказывает генеральный директор ООО «ИнтерСтрой» Евгений Кабанов.

Эксперты считают, что открытие нового терминала международного аэропорта «Симферополь» и Крымского моста повысили инвестиционную привлекательность недвижимости на полуострове, поэтому спрос на жилье останется высоким. «С одной стороны, модернизация инфраструктуры снизит себестоимость нового жилья, с другой — будет стимулировать спрос на квадратные метры и, следовательно, не позволит понизиться рыночным ценам. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость полуострова стали альтернативой вложениям в зарубежное жилье»,— говорит Дмитрий Кипа.

Николай Луценко считает, что на фоне растущего спроса на недвижимость сейчас существенно недооценивается земельный рынок. Из-за снижения объема ввода новых объектов и сложностей работы на полуострове цена на землю снизилась на 20%: участок площадью 6–10 соток можно приобрести за 1,5–2 млн руб. С разрешением существующих проблем цена на участки в Крыму возрастет в разы.

Дарья Зимина