Ставка по ипотеке к середине года достигла исторического минимума, объем займов на покупку жилья в банках на юге увеличился в 1,6—3,5 раза. До половины всех кредитов приходится на рефинансирование выданных ранее займов. Банкиры утверждают, что субсидирование жилищных кредитов застройщиками позволяет получить средства под 6,7% годовых; программа господдержки семей с детьми предполагает снижение ставки до 6%.
Семьи, в которых с начала 2018 года родился второй или третий ребенок, смогут получить ипотеку с господдержкой — под 6% годовых
Фото: Игорь Харсеев, Коммерсантъ
Пошли на рекорд
Рост ипотечного кредитования, наметившийся в прошлом году, в первом полугодии 2018 года превратился в настоящий бум. По информации Центробанка, в Ростовской области с января по июнь заемщики получили на покупку жилья 27,3 млрд руб. — на 69,6% больше, чем годом ранее; всего в регионе за этот период было выдано 15,2 тыс. ипотечных займов. В Краснодарском крае банки выдали 19,2 тыс. жилищных кредитов на общую сумму 33,7 млрд руб. Это на 68,4% больше, чем годом ранее, и более трети от всего объема ипотечных займов, выданных в ЮФО.
Ипотечное кредитование стимулировало снижение базовой ставки Центробанка и, как следствие, стоимости кредитов. Среднее значение за шесть месяцев составило 9,65% против 11,5% годом ранее.
«Кредит теперь можно получить по ставке от 6,7% годовых при условии субсидирования застройщиком приобретения квартиры в строящемся доме»,— говорит начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Ростовского отделения Сбербанка Михаил Мещеряков. «Также возможно снижение ипотечных ставок при запуске программ с государственной поддержкой,— добавляет начальник управления розничных операций банка „Центр-инвест“ Николай Парамонов.— К примеру, те семьи, в которых с начала 2018 года родился второй или третий ребенок, уже сейчас могут подать заявку на ипотеку под 6%. Этой программой можно воспользоваться до конца 2022 года».
Подавляющее большинство займов на приобретение жилья в Ростовской области заемщики получили в трех банках: Сбербанке, «Центр-инвесте» и ВТБ. Совокупно они выдали 85% всех ипотечных кредитов в регионе.
Еще одним драйвером роста представители банков называют цифровизацию сектора и перевод большинства процессов в онлайн. «Мы улучшили показатели благодаря запуску цифровой платформы по выдаче жилищных займов, к которой теперь последовательно подключаем партнеров — строительные и риелторские компании,— рассказывает управляющий операционным офисом „Абсолют Банка“ в Ростове Юрий Романенко.— Теперь решение по кредиту клиенты получают прямо в офисе партнеров или при осмотре квартиры в среднем за 30 минут, а не за один–два дня, как раньше».
Михаил Мещеряков говорит, что сегодня каждая третья заявка на получение ипотеки в Сбербанке подается через специализированный портал для приобретения недвижимости.
Застройщики подтверждают, что количество сделок с привлечением заемных средств с начала года заметно выросло. По разным оценкам на долю продаж в ипотеку сегодня приходится не менее половины всех сделок с квартирами в новостройках. В группе ПИК сообщили, что этот показатель достиг 70%.
Новое — в спальных районах, вторичное — в центре
Участники рынка ипотечного кредитования по-разному оценивают соотношение сделок по продаже первичного и вторичного жилья. Крупнейшие в этом сегменте кредиторы утверждают, что вторичное жилье лидирует с большим отрывом. Так, в Сбербанке на долю подобных сделок приходится 65%. В банке «Глобэкс», напротив, утверждают, что 60% ипотечных кредитов сегодня выдается на квартиры в строящихся домах. «Это связано с ценами и процентными ставками: на этапе строительства они ниже, чем при покупке готового жилья»,— объясняет управляющая филиалом «Ростовский» Лариса Сулацкая.
По словам управляющего розничным бизнесом ВТБ в Ростовской области Владимира Стрельникова, наибольшим спросом у заемщиков пользуется жилье в микрорайонах Левенцовский и Суворовский. Растут продажи недвижимости в Нахичевани.
«Сегодня в Ростове наиболее востребованы квартиры эконом-класса с чистовой отделкой, в которые можно заселиться сразу после получения ключей: 80% ипотечных сделок в сегменте новостроек приходится на такое жилье,— утверждает Юрий Романенко.— По количеству комнат лидер продаж — однокомнатные квартиры, на их долю приходится 50% сделок, 35% занимает двухкомнатное жилье».
Управляющий филиалом «Южный» банка «Открытие» Игорь Нестеров отмечает, что на вторичном рынке преобладает интерес к центру города.
«В Краснодаре самыми востребованными среди новостроек остаются квартиры в микрорайонах Восточно-Кругликовский, Гидростроителей и Московский,— делится наблюдениями руководитель департамента розничного бизнеса банка „Кубань Кредит“ Александр Пышной.— Клиентов привлекает широкий выбор объектов — от студий до трехкомнатных квартир и наличие разных типов домов: блочных, панельных и монолитно-кирпичных».
В «Центр-инвесте» утверждают, что средний возраст заемщиков снижается.
«С каждым годом ипотека молодеет. Все чаще среди клиентов мы видим молодых людей до 30 лет, которым под силу ежемесячный платеж в размере 20 тыс руб. Семь–десять лет назад это было нереальным: ипотека была доступна очень узкому кругу граждан. Оптимальный срок для подобного кредитования — десять лет»,— рассуждает Николай Парамонов.
Рефинансируют и ждут дальнейшего снижения ставки
По словам банкиров, в этом году рефинансирование составляет до 50% в общем объеме ипотечных кредитов. Банки, прежде не предлагавшие подобные продукты, вводят их в перечень своих услуг. Так, в ростовском филиале Россельхозбанка рефинансированием ипотечных займов занялись в начале года, сейчас на его долю приходится около 20% кредитов на покупку жилья.
Николай Парамонов говорит, что основная часть клиентов, обращающихся за рефинансированием, это те, кто оформил займы три–четыре года назад. «40–45% от общего количества наших ипотечных кредитов — это рефинансирование,— уточняет он.— Большая часть — ипотечные кредиты 2014–2015 годов, когда ставки составляли 15–16% годовых, то есть были почти в два раза выше, чем на текущий момент».
По мнению Марины Беловой, руководителя банка «ДельтаКредит» в Ростове, в этом году объем рефинансирования достигнет максимума; затем можно будет наблюдать его снижение.
В кредитных организациях считают, что средневзвешенная ставка по ипотеке, уже достигшая исторического минимума, может дополнительно снизиться во втором полугодии. «Мы ожидаем, что в третьем квартале ЦБ оставит ставки на прежнем уровне; к концу года возможно снижение на 0,25%–0,5%»,— говорит госпожа Белова. Похожего мнения придерживается Игорь Нестеров: «Дальнейшее снижение рыночных ставок по ипотечным кредитам возможно при уменьшении ключевой ставки. Сейчас ее размер — 7,25%. По нашим прогнозам, он может быть изменен до уровня 6,5%».
Александр Пышной полагает, что, хотя снижение ставок по ипотеке уже не будет столь заметным, новые программы ипотечного кредитования, совместно разработанные банками и крупными девелоперами, смогут удержать спрос на высоком уровне.