Продажи нового жилья в Ростове и Краснодаре с начала года увеличились на 10–30%. Спрос подогревают доступная ипотека и гибкая политика застройщиков. При этом строительные компании не спешат увеличивать ввод многоквартирных домов. В первом полугодии участники рынка сосредоточились на получении разрешений на строительство впрок. Это шаг позволит им на время избежать влияния поправок в закон о долевом строительстве, которые ограничивают привлечение средств дольщиков.
Помимо стоимости жилья, клиенты обращают внимание на благо-устройство придомовой территории, наличие детских и спортивных площадок, приятную глазу отделку подъездов
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
Меньше вводят, больше продают
По данным Ростовстата, за первые шесть месяцев с начала года застройщики многоквартирного жилья в Ростове ввели в эксплуатацию 258,5 тыс. кв. м — на 4% меньше, чем годом ранее. В Краснодаре ввод сократился более заметно — на 58,5%, до 410 тыс. кв. м, сообщает Краснодарстат. По мнению экспертов, отрицательная динамика в столице Кубани закономерна: в последние годы предложение на первичном рынке многоквартирного жилья было избыточным. Сегодня ряд компаний достраивает в Краснодаре ранее заявленные ЖК и запускает проекты в других регионах.
В целом, по данным Росстата, Краснодарский край стал третьим в общероссийском списке регионов-лидеров по объему жилья, введенного за первые шесть месяцев с начала года. Этот показатель составил 1,5 млн кв. м (–27,9%), на долю массового сегмента пришлось 810 тыс. кв. м (–35,2%). Показатели Ростовской области — 1,1 млн кв. м (+1,4%) и 421 тыс. кв. м (+6,5%) соответственно. В федеральном списке лидеров она на пятом месте.
Несмотря на отрицательную динамику ввода, строители и риелторы утверждают, что продажи новых квартир в Ростове и Краснодаре заметно выросли. По разным оценкам, с начала года количество сделок увеличилось на 10–30%.
По данным руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, заключение договоров долевого участия в Ростовской области с января по май выросло на 58%. Аналитик уточнил, что в этот период в регионе было заключено 9,5 тыс. таких сделок. Показатель Краснодарского края вдвое выше — 18,5 тыс. договоров, а вот динамика скромнее: +6% год к году.
«Одним из драйверов роста в Краснодарском крае в предыдущие годы были ограничения на выезд за рубеж определенных групп населения, введенные после 2014 года; этот фактор постепенно становится менее значимым»,— поясняет господин Попов.
Причинами роста участники рынка называют доступность жилищного кредитования и снижение инфляции.
«Драйвером продаж выступает дешевеющая ипотека,— утверждает гендиректор ростовской компании «Лендлорд-Эксперт» Игорь Смолев.— За год ставка ипотечного кредитования в Ростовской области упала на 1,74% и на сегодняшний день составляет около 9,5%». Руководитель отдела новостроек КУН «Титул» Александр Саломов добавляет, что число сделок с привлечением заемных средств за год выросло с 60% до 70%. По его мнению, этот показатель будет увеличиваться по мере удешевления заемных средств на покупку жилья. Кроме того, все больше людей убеждается, что механизмы рефинансирования работают.
Помимо прочего, по словам экспертов, в Ростовскую область и Краснодарский край переезжает все больше так называемых «новых южан» — вышедших на пенсию жителей Сибири и холодных регионов в восточной части страны, которые имеют накопления и перебираются поближе к побережью.
Игорь Смолев говорит о росте продаж новых квартир на 19%. По данным Александра Саломова, в его агентстве увеличение составило 30%. Риелтор уточняет, что подавляющая часть сделок — покупка квартир в сегментах «эконом» и «комфорт». В продажах квартир бизнес-класса, по данным господина Саломова, также наблюдается положительная динамика, однако темпы роста ниже, что, в принципе, характерно для более дорогого жилья.
Управляющий директор ГК «Аякс-Риэлт» Наталья Глебова говорит, что за шесть месяцев с начала года число сделок по продаже квартир в новостройках Краснодара увеличилось примерно на 20%. Динамику, по словам риелтора, обеспечивают низкие цены на малогабаритные квартиры, выгодные условия рассрочки от застройщиков, а также удачные решения по обустройству территорий ЖК и миграционная привлекательность края.
Однокомнатные – в лидерах продаж
Несмотря на всплеск спроса, средняя стоимость жилья в новостройках Ростова и Краснодара за последний год изменилась незначительно. По данным Алексея Попова из ЦИАН, она составляет 56,2 тыс. руб. и 44,1 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.
Игорь Смолев подчеркивает, что цены на новое жилье зависят от этапа, на котором находится реализация проекта ЖК, а также от стадии возведения конкретного литера. В качестве примера он приводит ростовский ЖК «Красный Аксай» ставропольской компании «Югстройинвест», цены на жилье в котором выросли примерно на 30%: «На старте продаж они начинались примерно с 42 тыс. руб. за 1 кв. м. Сегодня аналогичные предложения обойдутся на 12 тыс. руб. дороже. На старте цена объяснялась в том числе неизвестностью застройщика на ростовском рынке»,— считает эксперт.
Ростовские риелторы утверждают, что наиболее востребованным вариантом остаются однокомнатные квартиры. При этом спрос на двух- и трехкомнатное жилье растет. По мнению Игоря Смолева, в ближайшее время тенденция усилится: «Этому будет способствовать льготная ипотечная программа для семей, в которых родился второй или третий ребенок. Она предусматривает ставку в 6% и рассчитана на пять лет».
По словам Натальи Глебовой, в Краснодаре более половины сделок приходится на долю доступного жилья — студий и однокомнатных квартир площадью от 23 до 36 кв. м по цене не выше 1,5 млн руб.
Другая тенденция спроса — рост продаж студий и квартир с европланировкой, более компактных и функциональных, чем стандартные многокомнатные квартиры. «В силу невысокой стоимости квартиры небольших площадей привлекают молодых людей, для которых это первое жилье. Людей пожилого возраста привлекает невысокая стоимость содержания таких квартир»,— объясняет вице-президент по региональному развитию группы ПИК Александр Лефель. Среди семейных покупателей наиболее востребованы квартиры с совмещением функциональных зон кухни и гостиной. При меньшей стоимости клиенты получают сопоставимые или лучшие параметры комфорта, чем в более просторных квартирах, которые к тому же стоят дороже, утверждает он.
Эскалатор к паркингу и зона барбекю
Участники строительного рынка и риелторы говорят, что покупатели все более внимательно относятся к благоустройству территории и общему уровню комфорта — даже в тех случаях, когда речь идет о небольших недорогих квартирах. Помимо стоимости жилья, клиентов интересуют благоустройство придомовой территории, наличие детских и спортивных площадок, приятная глазу отделка подъездов.
В низкий сезон, по словам риелторов, застройщики стимулируют спрос скидками и акциями — вплоть до включения в стоимость дополнительных нежилых площадей: например, кладовки или машиноместа.
Клиенты, по данным строителей, все чаще выбирают новое жилье с финишной отделкой. «Больше половины недвижимости приобретается в ипотеку. Зачастую покупатель в качестве первоначального взноса вносит все имеющиеся собственные средства, поэтому он отдает предпочтение квартирам с отделкой, желательно — с ремонтом „под ключ“»,— объясняет риелтор Игорь Медведев, гендиректор ООО «Медведев». По наблюдениям Натальи Глебовой, застройщики рассматривают отделку квартир как конкурентное преимущество, поэтому они заинтересованы в высоком качестве работ.
Павел Лепиш, гендиректор компании «Магистрат-Дон» — риелтора объектов ГК «Патриот» — говорит, что из-за популярности жилья с отделкой застройщик решился на следующий шаг и вывел на рынок квартиры с ремонтом и меблировкой. Предложения доступны в двух кварталах микрорайона Левенцовский.
В ассортименте компании «Комстрой», которая также застраивает Левенцовский, есть квартиры с ремонтом «под ключ», которые можно приобрести в рамках ипотечного кредитования. В ЖК обустроили шоу-румы — готовые квартиры с ремонтом, в которых также представлена мебель от партнеров компании. Жильцам комплекса предлагают приобрести ее на льготных условиях.
Следуя тенденциям спроса, застройщики предлагают клиентам нетривиальные решения и новые сервисы. «Девелопмент-Юг», по данным сайта компании, спроектировал в ЖК «Династия» эскалатор на паркинг. «Комстрой» оборудовал в Левенцовском зону барбекю и площадку для выгула собак. Последняя оснащена снарядами для дрессировки и диспенсерами с дог-пакетами. В теплое время для жильцов проводят бесплатные занятия йогой на газоне. «Доннефтестрой» анонсирует на территории ЖК «Звезда столицы» детский сад для младшего поколения жильцов.
Немаловажной, по наблюдениям Александра Саломова, сегодня является экономия на коммунальных платежах. «Одна из компаний (пока нет разрешения на строительство, не могу озвучить название) планирует установить на зданиях нового ЖК солнечные батареи и освещать места общего пользования за счет накопленной ими энергии, а не на средства жильцов,— приводит он пример. — В новых ЖК люди все чаще могут через гаджеты — по технологии „умный дом“ и „IP-домофония“ — подключаться к системе наблюдения, видеть, что происходит в подъездах и во дворах, выключать свет в квартире удаленно и т. п.»
Крупные строительные компании в отношениях с клиентами делают ставку на надежность: один из инструментов в борьбе за покупателя — сдача домов раньше заявленного срока. О подобной практике заявляют, в частности, в компаниях «Доннефтестрой» и «Комстрой».
Все больше застройщиков для управления возведенными домами создают собственные управляющие компании. По мнению гендиректора «ЮИТ Дон» Андрея Шумеева, готовность застройщика своими силами управлять построенным жильем способна повлиять на решение клиента о покупке.
Больше крупных и иногородних
Строительный рынок России находится в процессе трансформация. Причина — законодательные изменения, влияющие на деятельность застройщиков. Поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», вступившие в силу с 1 июля, предполагают, что при реализации проекта средства дольщиков могут составлять не более 30%; при этом от строительной компании требуется обеспечить 10% всей стоимости проекта. Кроме того, поправки отменяют получение застройщиком средств дольщиков до сдачи дома и подразумевают, что жилье будет возводиться главным образом на средства банков — в рамках проектного финансирования.
Строители и аналитики говорят, что изменение закона уже влияет на рынок. За последний год в стране в целом и на Юге в частности уменьшилось число застройщиков, жилищные проекты стали крупнее, вектор окончательно сместился от точечной застройки к комплексному освоению территорий. На ростовский рынок стали активно выходить крупные строители из соседних регионов: краснодарские «Доннефтестрой» и «Неометрия», а также «Югстройинвест» из Ставрополя.
«Перед вступлением в силу поправок застройщики, чтобы по-прежнему привлекать средства дольщиков, получили аномально большое количество разрешений на строительство,— делится наблюдениями Игорь Смолев.— Только во втором квартале 2018 года в Ростове выданы разрешения на строительство 20 тыс. 207 квартир, что соответствует почти двухлетнему объему сдачи многоквартирного жилья в городе».
Риелтор полагает, что благодаря разрешениям, полученным впрок, строители начнут замещать средства дольщиков проектным финансированием не ранее 2020 года. Он добавляет, что пока из 55 банков, получивших право кредитовать застройщиков, программы кредитования анонсировали только два.
«В среднесрочной перспективе рынок ждет еще большее укрупнение, не исключен приход других иногородних игроков — как со своими брендами, так и через приобретение застройщиков, имеющих опыт реализации проектов площадью более 10 тыс. кв. м»,— прогнозирует Игорь Смолев.
«В ближайшие два-три года дефицита предложений на рынке не будет»,— уверен управляющий партнер концерна «Единство» Игорь Далаксакуашвили.
По словам председателя правления «Комстрой» Станислава Цвиренко, изменения в ФЗ-214, вероятно, скажутся на рыночной стоимости жилья. «В связи с изменениями в законодательстве мы прогнозируем увеличение стоимости 1 кв. м минимум на 10–15%,— уточняет он.— Это обусловлено несколькими факторами. Во-первых, изменится механизм финансирования: теперь деньги на строительство можно получить только под проценты у банков. Во-вторых, есть определенные требования к уставному капиталу. Кроме того, вводится такое понятие, как „один дом — одно разрешение“».