Застывшие в падении

По итогам первого полугодия 2018 года рынок загородной недвижимости показал снижение девелоперской активности. В Петербурге и Ленобласти было введено на 25% меньше проектов, чем за аналогичный период прошлого года. Примерно на столько же сократилось и предложение на рынке. При этом терявший последние годы долю на рынке сегмент таунхаусов немного отыграл утраченные позиции.

Роман Русаков

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на загородном направлении Санкт-Петербурга и Ленобласти в настоящее время представлено 316 коттеджных поселков (объем лотов в них превышает 37 тыс., из них в предложении — около 50%). В объеме коттеджных поселков более трети составляют проекты, где можно приобрести домовладения или участки с обязательным подрядом, а также представлено предложение смешанного формата (участки как с подрядом, так и без). Также на рынке представлено 32 проекта таунхаусов (около 5 тыс. лотов, из них в предложении — около 40%).

Основу предложения загородного рынка составляют участки без подряда: на конец первого полугодия 2018 года их доля в объеме предложения составила 67%. Совокупно с поселками, где к реализации предлагаются как участки с подрядом, так и без подряда (смешанная застройка), объем такого предложения составляет 94% (что сопоставимо с уровнем начала 2018-го и аналогичным полугодием 2017-го). При этом специалисты "Петербургской недвижимости" отмечают, что фактические показатели увеличились за 12 месяцев более чем на 1,5 тыс. лотов в предложении.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", указывает, что в целом активность девелоперов загородного рынка по запуску новых проектов относительно аналогичного периода прошлого года ниже примерно на 25% (по количеству проектов), при этом в первом полугодии 2018 года на рынок поступили более крупные проекты и очереди (прирост на 14%). Так, за отчетное полугодие на рынок выведено совокупно 20 проектов с предложением 2,6 тыс. лотов, говорит она.

В отличие от аналогичного периода 2017 года, заметно пополнилось предложение коттеджных поселков с домовладениями (относительно крупные проекты или очереди для данного формата предложения вышли в продажу во Всеволожском и Выборгском районах области, например, поселок "Образ жизни", девелопер "Росинжиниринг").

Еще одним отличием первого полугодия 2018 года от аналогичного периода прошлого года является то, что в формате участков без подряда при меньшем количестве проектов объем нового предложения сопоставим, при этом примерно 40% всех лотов вышло в продажу во Всеволожском районе (почти в два раза больше, чем в первом полугодии 2017 года). Сопоставимый объем пополнения — в Ломоносовском районе, причем там также фиксируется увеличение вывода (примерно в 1,7 раза).

Направления-лидеры

"Бесспорным лидером по объему предложений остается Всеволожский район, здесь сегодня в продаже находится около 250 коттеджных поселков, 2670 коттеджей и 1940 участков. На втором месте Выборгский район: 140 поселков, 860 домов, 1600 участков. Замыкает тройку лидеров Ломоносовский район: 160 поселков, 620 коттеджей и 1100 участков. Стоимость предложения разнообразна. Так, участки в Ленобласти сегодня можно приобрести за 0,2-10 млн рублей, уровень цен на домовладения находится в диапазоне 0,45-40 млн рублей",— говорит Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".

Формат таунхаусов также пополнился небольшим количеством проектов, однако часто это новые лоты ранее достаточно успешных проектов, так что вывод увеличился на 28% от количества лотов относительно аналогичного периода прошлого года. На первичном загородном рынке Петербурга и Ленобласти (коттеджи, участки, таунхаусы) за первое полугодие 2018 года было реализовано 2,6 тыс. объектов, что сопоставимо с уровнем аналогичного периода 2017 года, превышение составило всего лишь 1,5%.

В структуре продаж за первое полугодие 2018 года (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) отмечено смещение сделок в сторону участков без подряда как в фактическом выражении, так и в долях. Участки без подряда составляют 83% (рост 3 п. п.), коттеджи/участки с подрядом — 5% (сокращение на 2 п. п.), таунхаусы — 12% (без изменений).

Изменения в структуре

За 12 месяцев на рынке произошло изменение в структуре предлагаемых поселков: в проектах с предложением коттеджей и смешанной застройки (с подрядом и без) сократилось количество проектов эконом-класса (цена домовладения до 6 млн рублей), в других классах количество проектов изменилось на одну-две единицы. Наиболее заметно пополнилось предложение в бизнес-классе: за 12 месяцев в продажу вышли новые проекты (например, поселок "Образ жизни"), а также очереди реализуемых поселков (например, "Сад времени", "Малое Симагино").

За первое полугодие 2018 года открылись продажи в 17 коттеджных поселках (плюс шесть очередей) с общим количеством лотов 2300. По сравнению с выводом новых объектов за первое полугодие 2017 года показатель снизился на 26% в расчете от количества поселков и увеличился на 13% по количеству объектов в них.

"Новые проекты с предложением строящихся домовладений сосредоточены в северных районах ("Образ жизни", "Малое Симагино", Happy Jarvi). Это проекты высоких ценовых классов (бизнес и элита) с ценой предложения от 15 млн рублей. Кроме того, рынок северного направления пополнился рядом проектов с участками без подряда, преимущественно вышли в продажу лоты со средним диапазоном стоимости сотки в пределах 100-300 тыс. (КП "Белоостровская жемчужина", "Город-сад"). В южных районах в продажу поступили в основном проекты с предложением участков без подряда и смешанной застройки, причем в данном направлении вышел ряд крупных поселков (более 100 лотов) как со средним диапазоном стоимости сотки 100-300 тыс. рублей ("Князево", "Лужайка"), так и более доступные по цене — до 100 тыс. рублей за сотку ("Услада", "Ягодное-2")",— говорит госпожа Трошева.

Консалтинговый центр "Петербургская недвижимость" по итогам второго квартала 2018 года зафиксировал разнонаправленную динамику средней цены квадратного метра и средней стоимости домовладения в коттеджных поселках, где предлагаются коттеджи. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года эконом-класс вырос в цене до 35,3 тыс. рублей за квадратный метр — на 9%, при этом средняя стоимость увеличилась с 4,1 до 4,4 млн. "Разброс ценового предложения в классе следующий: в среднем от 1,5-2 до 5-6 млн рублей за объект",— говорит госпожа Трошева.

Комфорт-класс подешевел до 50,6 тыс. рублей за квадратный метр — на 7,4%, средняя стоимость снизилась с 9,2 до 8,6 млн рублей. "Разброс ценового предложения в классе также достаточно велик: в среднем от 5-6 до 9-15 млн рублей за объект",— рассказала госпожа Трошева.

Бизнес-класс прибавил в цене 10,3%, она составила 86,2 тыс. рублей за квадратный метр, при этом средняя стоимость увеличилась с 17,9 до 20,2 млн рублей. Разброс ценового предложения в классе — от 8-9 до 22-24 млн рублей. Уникальные ценовые предложения в ряде проектов достигают 35-43 млн. Элитный класс подешевел на 4,9%, до 157,8 тыс. рублей за квадратный метр, средняя стоимость незначительно скорректировалась — с 67,2 до 50,7 млн рублей. "При этом есть уникальные ценовые предложения, где стоимость как за квадратный метр, так и за объект в разы выше средних индикаторов",— указывает госпожа Трошева.

Разнообразие оценок

В среде экспертов также нет единого мнения относительно тенденций на рынке. Юлия Семакина констатирует: загородный рынок за прошедшее полугодие, как и в последние кризисные годы, остается рынком покупателя. Потребности клиента диктуют качество и разнообразие предложения, которое в последнее время сильно отстает из-за изобилия нереализованных устаревших проектов. Платежеспособность покупателя формирует уровень цен, нередко сделки заключаются по цене ниже заявленной (примерно на 10%).

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор", говорит: "Мы можем отметить некоторое оживление на загородном рынке, который несколько лет находился в некотором упадке. Также стоит сказать, что рынок очень разнороден, поэтому общих тенденций не так много. Главным, пожалуй, можно назвать то, что наиболее востребованы объекты, относящиеся к низшей ценовой категории. По нашей оценке, к ней относятся объекты, экспонируемые по цене до 5 млн рублей. По-прежнему достаточно активно покупаются участки без подряда. Также мы отмечаем достаточно устойчивый спрос на высокобюджетные объекты. Здесь отметим интересный момент, что предложения в элитном сегменте достаточно широкое, но по-настоящему интересных и ликвидных лотов не очень много. Многие продавцы не очень верно оценивают свои объекты. Например, владельцы элитных домов назначают цену из расчета того, сколько ими было вложено в валюте. Кроме того, на рынке сейчас много объектов, которые были возведены более пяти лет назад. Сейчас они уже морально устарели, и спрос на них невелик".

Премиальный сегмент пополняется

Сразу три поселка вывел зарекомендовавший себя на загородном рынке девелопер "Русь: Новые территории" ("Высокий стиль", "Солнечный орнамент", "Флайт"). Например, клубный квартал "Флайт" будет построен в рамках эксклюзивного договора с застройщиком гольф-деревни "Земляничные поляны" в Ломоносовском районе.

В компании Knight Frank St. Petersburg констатируют, что в первом полугодии 2018 года была отмечена высокая активность покупателей. В классе А продажи стабильны и соответствуют уровню аналогичного периода 2017 года. В классе В было продано в два раза больше коттеджей, чем в первом полугодии 2017 года, и на 11% больше, чем за весь 2017 год.

По итогам первого полугодия 2018 года в классе А основным спросом пользовались коттеджи, строящиеся из дерева (в том числе по технологии фахверка) средней площадью 320-360 кв. м (площадь участка в среднем составляет 20-25 соток). В классе В, наоборот, основной спрос пришелся на коттеджи, построенные по каменным технологиям, средней площадью 210-250 кв. м (средняя площадь участка — 12-15 соток).

За счет пополнения рынка новыми объектами в классе А средняя стоимость предложения составила 60,1 млн рублей, увеличившись по сравнению с концом 2017 года на 11%. В классе В новые объекты незначительно повлияли на средний показатель стоимости, которая составила 23,7 млн и осталась на уровне конца прошлого года.

Ростом характеризовался и показатель среднего бюджета покупки. Так, по итогам первого полугодия 2018 года в классе А данная величина составила в среднем 55,6 млн рублей и увеличилась по сравнению с концом прошлого года на 40%. В классе В средний бюджет покупки увеличился на 21% и составил 19,5 млн. На вторичном рынке средняя стоимость предложения класса А составила 70 млн рублей.

"На сегодняшний день на вторичном рынке в премиальном сегменте продавцы не готовы серьезно уступать в цене. Обычно собственники оценивают дома исключительно с точки зрения вложенных средств, а не с точки зрения рыночной стоимости, поэтому стараются компенсировать хотя бы свои затраты. Так как загородный дом, скорее всего, не является единственной недвижимостью, то собственники премиальных домов готовы ждать своего покупателя. Только серьезные обстоятельства подталкивают их к значительным уступкам",— говорят в Knight Frank St. Petersburg.

Аналитики полагают, что изменения, происходящие в долевом строительстве, способны в определенной мере оказать влияние на загородный рынок и увеличить интерес к готовым домовладениям, расположенным в привлекательных пригородных локациях.

Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: "Чемпионат мира по футболу перевернул представление о России. Болельщики из разных стран были в Петербурге, чтобы поддержать свои команды, и теперь делятся своим восторгом от русского гостеприимства, дружелюбия, красоты Петербурга. Однако они даже не догадываются о красоте нашего леса, прохладе озер, изысканности Курортного района. Футболистам команд Хорватии, Англии, Коста-Рики, Южной Кореи, Саудовской Аравии повезло чуть больше: их тренировочные базы располагались в пригородах Петербурга, и команды смогли увидеть и узнать их больше других. Чемпионат закончился, а инфраструктура, подготовленная для спортсменов, осталась и теперь работает на повышение привлекательности этих локаций. Как и сборная России по футболу, которая удивила своими победами и влюбила в себя болельщиков, загородный рынок Петербурга после длительной паузы проявляет активность и набирает обороты".