Эксперты обсудили «умные» решения при строительстве и эксплуатации недвижимости. Участников рынка и специалистов собрала на бизнес-завтраке редакция газеты „Ъ-Прикамье“. На мероприятии поднимались вопросы об особенностях и эффектах использования smart-технологий в новых объектах, а также возможности модернизации существующего жилого фонда и торговых центров. Девелоперы признают, что популярность умных решений в сегменте коммерческой недвижимости растет из-за более пристального внимания к вопросам безопасности и необходимости оптимизировать расходы. На рынке нового жилья smart-системы тоже пользуются спросом и помогают увеличить продажи квартир в новостройках до 20%.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
В начале обсуждения директор ООО «Управление недвижимости „ЭКС“» Елена Жданова обратила внимание на то, что сегодня в вопросах управления коммерческой недвижимостью особое значение имеют два аспекта — оптимизация затрат и безопасность. Безопасность, по ее словам, «даже выходит чуть вперед», особенно после пожара в кемеровском ТЦ «Зимняя вишня». «Серьезные инвестиции у нас и, насколько я могу судить, у других собственников идут в обновление автоматизированных систем безопасности, в частности автоматических систем пожаротушения, которые объединяются с системами контроля и управления доступом. Мы сразу управляем безопасностью и с точки зрения антитеррористической защиты, и с точки зрения сохранности жизни и имущества», — пояснила госпожа Жданова, отметив, что сегодня активно развиваются именно российские разработчики таких автоматизированных систем. «Мы сегодня заходим во взаимоотношения с компанией „Рубеж“, в противовес компании Siemens. Хотя не секрет, что все объекты коммерческой недвижимости предыдущие 15–20 лет строились с этой системой. Сейчас есть российские аналоги», — привела она пример.
Кроме того, последние пять лет группа «ЭКС» занимается повышением эффективности работы самих зданий (ТЦ и помещения). «Мы экономим электроэнергию, устанавливаем старт-стоп-системы на эскалаторы и лифты, чтобы система работала только по необходимости. Так же управляем освещением: добавляем, убавляем и выключаем по потребности в разных зонах ТЦ. Дополнительная облицовка фасадов теплоносителем дает серьезную экономию расходов на газ», — рассказала Елена Жданова. Инвестиции в энергосбережение, по словам эксперта, окупаются в пределах от полутора до трех лет. Снижение расходов за счет систем «старт-стоп» на эскалаторах составляет 30–50%, энергосбережение за счет светодиодных ламп и управления освещением — до 10%. Планируя новые объекты, девелопер уже закладывает в проект «умные» системы, чтобы в дальнейшем более эффективно эксплуатировать недвижимость.
Следующим этапом может стать применение цифровых решений для повышения эффективности коммерческой составляющей работы торговых центров. «Речь идет о единой системе сбора данных о трафике, площадях, проходимости, среднем чеке от наших арендаторов, чтобы мы могли в целом посмотреть, кто, где и как работает. На внедрение мы пока не вышли. Мы теоретически понимаем, что это должно принести определенный эффект, практически мы его „пощупать“ не можем. Вроде и деньги есть, и продукт, но решение ценой до 10 млн руб. вложений в такую систему принять сложно, когда не понимаешь отдачи. Во-вторых — серьезная степень неготовности со стороны арендаторов, которые боятся открывать свою экономику, предполагая повышение аренды», — пояснила Елена Жданова.
Smart-технологии набирают популярность и у компаний, которые возводят жилье, хотя у них, как правило, в дальнейшем нет необходимости экономить на эксплуатации, ведь эти затраты ложатся на владельцев квартир. Застройщики объясняют это изменившимися требованиями покупателей и высокой конкуренцией за клиента. Директор по продажам АО «КОРТРОС-Пермь» Ирина Усманова отметила, что девелопер апробировал технологию «умного дома» в элитном ЖК «Астра», в котором был сделан специальный дизайнерский шоу-рум для демонстрации всех возможностей этого решения. В базовый пакет «умного дома», стоимость которого составляла 32 тыс. руб. на квартиру (независимо от ее размера), входили автоматические датчики протечек воды, сигнализация, кондиционирование, управление освещением. Технологии оказались востребованными, поэтому застройщик решил применить их в доме бизнес-класса в ЖК «Гулливер». «Там уже стоит стандартный пакет плюс предусмотрен автоматический сбор информации со всех счетчиков — тепло, электричество, вода. Данные поступают в управляющую компанию, клиенты не должны ничего подавать», — пояснила госпожа Усманова. «Увидев интерес со стороны потребителей, мы пролонгировали систему на дома комфорт-класса. В первом полугодии этого года у нас на 20% наблюдается рост продаж при более сложном рынке, а продаем мы как раз дома с „умными технологиями“. Спрос есть. Люди сегодня очень требовательны. Еще года три назад клиенты такие требования не предъявляли», — констатировала она.
Гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев добавил, что сегодня действительно появляются дома эконом-, комфорт- и бизнес-класса не в чистом виде, а с элементами, заимствованными из более высоких категорий жилья. Но новые «умные» решения поначалу продавались сложно, поскольку покупатели квартир не могли оценить плюсы их эксплуатации в перспективе. «Мы очень привязаны к платежеспособному спросу. Если он растет, растет и культура потребления, — значит, эти технологии мы будем внедрять. Будет больше домов класса „комфорт плюс“ и „бизнес“. Если же покупательская способность будет недостаточной, то можем откатиться назад, в „эконом“ и „комфорт“, где потребителю это не нужно как дополнительная функция», — пояснил господин Ананьев.
При этом основную часть жилого фонда Перми сегодня составляет «вторичка», построенная несколько десятилетий назад: на долю «хрущевок» и «брежневок» приходится 60–65% всего жилого фонда. Модернизировать такое жилье сегодня пытаются и сами владельцы. «Вторичный рынок тоже модернизируется, но поэтапно, за счет собственных средств жильцов, ТСЖ, управляющих компаний. Они пытаются внедрить автоматизацию, диспетчеризацию потребления воды, электроэнергии, тепла. На это уходит от одного года до трех лет», — отметил заместитель генерального директора ООО «Технологии безопасности» Алексей Казаков. «По своему опыту работы мы видим, что спрос на такие решения в этом сегменте есть. Нашими заказчиками часто выступают ТСЖ, для которых мы разрабатываем системы автоматизации и безопасности, интегрируем различные решения. У людей нет средств на покупку новых квартир, но обновлять имеющееся жилье они готовы», — заключил господин Казаков.
Партнеры бизнес-завтрака: ООО «Телта-МБ» - официальный дилер «Мерседес-Бенц»; ООО «Технологии безопасности».
