Объем ипотечного кредитования в Пермском крае с начала года вырос на 74%. К таким результатам привело снижение ключевой ставки ЦБ, рост популярности рефинансирования кредитов, а также снижение стоимости ипотеки в результате цифровизации бизнеса. Эксперты предупреждают, что в ситуации повышенного спроса на ипотечные кредиты банки должны тщательнее следить за качеством своих кредитных портфелей.
Фото: Коммерсантъ / Игорь Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг / купить фото
За последний год рынок ипотечного кредитования в Пермском крае значительно вырос. Согласно статистике Центробанка, за первые полгода 2018 года все банки региона выдали более 14,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 23,3 млрд руб., что на 74% больше по объему, чем за аналогичный период прошлого года.
«Причина роста показателей всего рынка — прежде всего, конечно, падение банковских ставок, вызванное значительным снижением ключевой ставки ЦБ РФ, — поясняет директор филиала «Пермский» ПАО КБ «УБРиР» Дануте Раудис. — С одной стороны, потенциальному заемщику стало легче получить кредит при том же уровне дохода, что был ранее. С другой — легче стало обслуживать долг, так как при том же сроке кредита сократился ежемесячный платеж».
Среднее соотношение ежемесячного платежа и зарплаты существенно снизилось и достигло значения, комфортного для домохозяйства, — меньше 50%, что говорит о повышении доступности жилья.
При этом средний срок ипотечных кредитов, выдаваемых в Прикамье, вырос на полгода — с 15 с половиной лет до 16. А ставка упала более чем на 1,5 процентных пункта: если средняя ипотечная ставка в Пермском крае в июне 2017 года составляла 11,26% годовых, то в июне 2018 года — уже 9,62%.
Отмечают подобные тенденции и на федеральном уровне. Так, глава Банка России Эльвира Набиуллина на днях отчиталась перед президентом об успешном развитии ипотечного кредитования в России. Ставки по ипотеке в России имеют потенциал для дальнейшего снижения и находятся на историческом минимуме, цитируют руководителя Центробанка информагентства. «Конечно, снижается ставка (по ипотеке. — BG), она у нас действительно на исторически низком уровне — 9,56%. Но есть потенциал и дальнейшего снижения ставки», — сказала председатель ЦБ.
В то же время имеются опасения в возможности появления «ипотечного пузыря»: «Сейчас 44% всех кредитов, которые они (граждане. — BG) берут, — на ипотеку. Пять лет назад это было 27%; 44% — это уже много. И конечно, такой быстрый темп роста ипотеки заставляет нас все время смотреть за качеством ипотеки». Однако пока качество ипотечного портфеля на рынке оценивается Центробанком положительно. «Просрочка по ипотеке, по ипотечным кредитам к началу года была 1,3%. Приблизительно на таком уровне и сейчас. В целом по рознице у нас 6,1%. То есть ипотечные кредиты очень хорошо обслуживаются, и качество кредитов хорошее», — подытожила Эльвира Набиуллина.
Говорит о решающем для рынка воздействии ключевой ставки и Дануте Раудис. По словам руководителя филиала, УБРиР — недавний участник ипотечного рынка, что лишь подчеркивает интерес игроков рынка к данному виду кредитования. «Поскольку выдача ипотеки была запущена в Уральском банке реконструкции и развития в марте 2017 года, то корректным будет привести статистику за второй квартал 2018 года относительно аналогичного периода прошлого года. С апреля по июнь этого года УБРиР выдал ипотечных кредитов на 33 млн руб., что в 2,7 раза превышает показатель второго квартала 2017 года. Причина роста показателей УБРиР быстрее рынка заключается в активной позиции банка по развитию молодого продукта, в продвижении самых современных и удобных каналов продаж ипотеки, в агрессивном расширении базы клиентов», — пояснила госпожа Раудис.
Эксперты и участники рынка отмечают большую популярность рефинансирования ипотеки в регионе. «Это один из самых популярных ипотечных займов 2017–2018 годов — рост этих продуктов кратно превышает рост обычных жилищных кредитов, — говорит аналитик рынка недвижимости Дмитрий Зернин. — Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходят к другому под более низкий процент».
Данный вид кредитования будет продолжать расти, считает эксперт, так как ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас можно найти предложения от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку. Причины такой тенденции связаны со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.
Позитивное влияние на стоимость ипотеки оказывает и снижение банками расходов на выдачу и обслуживание кредитов в связи с цифровизацией бизнеса. В частности, затраты на хранение документов уменьшаются за счет использования электронной регистрации ипотеки и прав собственности, а с 1 июля этого года — за счет введения электронной закладной. Банки все активнее сотрудничают с государственными регистрирующими органами по электронной регистрации сделки.
Развивают банки также онлайн-сервисы, связанные с ипотекой. В конце июля «ДомКлик» — сервис для покупки, продажи недвижимости и оформления ипотеки Сбербанка — занял первое место в номинации «Сервисы» во Всероссийском конкурсе сайтов и мобильных приложений «Рейтинг Рунета – 2018», рассказали в Сбербанке.
В свете существующих на рынке тенденций эксперты говорят о перспективах ипотечного кредитования ближайших месяцев. «Нейтральная ставка ЦБ РФ составляет в текущих условиях 6–7% годовых, отмечает аналитик «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин. — Думаю, в среднесрочной перспективе ипотека может подешеветь еще на 1 п. п. вслед за снижением ключевой ставки с нынешних 7,25% годовых в диапазон нейтральной ставки».
Впрочем, эксперты считают, что ситуация на рынке ипотечного кредитования тесно связана с общей платежеспособностью населения, а значит, нет уверенности в том, что рост рынка станет продолжительной тенденцией.
Руководитель направления «Финансы и экономика» Института современного развития Никита Масленников полагает, что многие сейчас готовы взять кредиты для решения своих жилищных проблем: «Однако, согласно имеющимся прогнозам, темпы экономического роста к концу года заметно снизятся. Это означает, что у людей просто станет меньше свободных денег и, следовательно, возможностей обслуживать кредиты».
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина считает, что рост ипотечного кредитования не повлияет на качество портфелей банков: «Банки не раздают ипотечные кредиты всем желающим, по-прежнему к заемщику предъявляется ряд высоких требований, а андеррайтинговые службы проводят тщательные проверки. Качество ипотечного портфеля банков не ухудшается, а доля дефолтных заемщиков от года к году немного снижается. Также, учитывая высокий уровень востребованности ипотеки, Центробанк пересмотрел требования к банкам, предлагающим клиентам ипотеку с первоначальным взносом ниже 20%, с целью дополнительной минимизации возможности возникновения рисков и угрозы формирования „ипотечного пузыря“».