В преддверии новой жизни

Девелоперы готовятся к отмене долевого строительства. Пока настроения в отрасли больше пессимистичные. Застройщики стараются найти альтернативу деньгам частных инвесторов, но вариантов здесь не много. И в любом случае за стоимость новых ресурсов придется платить дополнительную плату.

Роман Русаков

Властями взят курс на полный отказ от долевого строительства. Если не случится каких-то серьезных изменений, переход на новую систему состоится уже через год. Поводом для отмены долевого строительства стали непрекращающиеся скандалы с обманутыми дольщиками. Хотя эксперты обращают внимание, что во многих странах, в том числе и с развитой экономикой, схемы, схожие с отечественной "долевкой", продолжают работать.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит: "Бывшие страны социалистического лагеря по-прежнему применяют схемы, аналогичные долевому строительству, в частности ЖСК. Это не буквальная цитата нашей практики, но суть общая. Участие в строительстве путем накопления на эскроу-счете также не является российским ноу-хау, схема широко представлена в Европе".

Александр Гиновкер, генеральный директор агентства недвижимости "Невский простор", подтверждает: "Во многих странах есть аналоги долевого строительства. Например, в Болгарии, Израиле и Испании. Подобная система и в этих странах иногда дает сбои".

Полина Яковлева, директор по развитию компании ProExpert, рассказывает: "Во Франции можно купить жилье как в готовом доме, так и на этапе строительства, но цена в готовом будет выше примерно на 20%, чем в стройке".

А вот Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development, полагает, что схема долевого участия, к которой и покупатель, и девелопер в России так привыкли, в мировой практике скорее исключение, чем правило. "В Европе ситуация качественно иная: застройщик не продаст квартиру в доме, который существует только на бумаге, просто потому что покупатель даже не станет рассматривать такой вариант. Главный партнер девелопера — банк, предоставляющий кредиты под строительство. Однако процент по этим займам в разы ниже, чем у нас",— напоминает она. Госпожа Запорожченко указывает на то, что наш рынок развивался несколько иначе. Не все банки могли позволить себе кредитовать "стройку", а покупатели были готовы решить жилищный вопрос даже с высокими рисками. В итоге схема ДДУ эти риски страховала, покупатель мог сэкономить на покупке, а застройщик окупал строительство уже на стадии выдачи ключей.

"Мне кажется, следующим шагом будет переход к европейской модели. Конечно, если выдержит банковская система и снизятся ставки по кредитам для бизнеса. В противном случае, те компании, которые запаслись разрешениями впрок, после ввода этих резервов просто уйдут с рынка. Но это самый драматичный и, скорее всего, наименее реалистичный вариант развития событий. Пока же мы ожидаем роста цен и на первичном, и на вторичном рынке жилой недвижимости",— говорит госпожа Запорожченко.

Александр Брега, генеральный директор корпорации "Мегалит", полагает, что российский строительный рынок формировался в условиях высокой инфляции и дорогостоящих кредитов, и на тот момент единственным источником финансирования могли быть только сами покупатели. "В большинстве же европейских стран исторически сложилась немного другая система, основанная на своеобразной кооперации застройщиков и банков. Но подобный симбиоз развивается в условиях доступного, дешевого проектного финансирования и наличия стабильного платежеспособного спроса",— отмечает эксперт.

Полина Яковлева считает, что большинство крупных игроков — ЛСР, ЦДС, ЮИТ, Setl City и другие — имеют в обороте средства для старта, а кроме того — хорошую кредитную историю со всеми основными банками. "Сложности могут возникнуть у небольших строительных компаний, у которых нет собственного капитала для вложения и кредитной истории. Такие компании либо будут искать способы сотрудничества с крупными игроками, либо их поглотят, либо они уйдут с рынка. При самом радикальном сценарии на рынке, условно, вместо двадцати компаний останется десять самых крупных и стабильных, что, естественно, приведет к сокращению уровня конкуренции и повышению объемов застройки у основных игроков",— прогнозирует она.

Андрей Пригульный, руководитель УК "Мультимекс", также полагает, что отказ от "долевки" очистит рынок от мелких строительных компаний с нехваткой оборотных средств. "Покупателям квартир на фоне подорожания жилья придется идти в банки. В итоге банковский сектор выиграет на этой законодательной инициативе дважды",— подчеркивает эксперт.

Без понятия

В среде строителей по-прежнему нет четкого понимания того, как будет работать новая система. Сергей Мохнарь, генеральный директор "ПСК-недвижимость", говорит: "Главное, что волнует,— отсутствие полного понимания схем работы с банками и неочевидность плюсов обновленного законодательства". Александр Брега также полагает, что сейчас ни один застройщик до конца не знает, как будет приспосабливаться к новым условиям.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО "Строительный трест", комментирует: "Сценарий развития строительного рынка выглядит пессимистично. На фоне изменений, которые вступили в силу 1 июля, застройщики уже спешат открывать счета в уполномоченных банках для каждого разрешения на строительство. На эти цели законодатели отвели всего два месяца — до 1 сентября 2018 года. До конца года рынок может покинуть несколько десятков добросовестных компаний. В нынешних условиях они могут оставить за собой проблемные стройки и покупателей, которые так и не получат свои квартиры. А это лишь увеличит количество так называемых "обманутых дольщиков"". На этом фоне, резюмирует строитель, доверие к строительной отрасли может быть подорвано, что, в свою очередь, приведет к падению спроса.

Эксперт уверен, что в новых условиях рынок ожидает снижение строительных объемов и сокращение спроса. Планы федеральных властей по ежегодному вводу в эксплуатацию 120 млн кв. м к 2024 году несбыточны, уверен господин Берсиров. "Такое количество объектов попросту будет некому строить и некому покупать",— сетует он.

Он напоминает, что в свое время благодаря эффективной работе долевой схемы строительства миллионы людей смогли улучшить свои жилищные условия, сотни тысяч купили свое первое качественное жилье. "Это главный плюс долевого строительства. Для семей с относительно невысокими средними доходами покупка квартиры в строящемся доме была отличной возможностью сэкономить сотни тысяч рублей. Если бы застройщикам были доступны дешевые банковские кредиты, то мы бы уже давно продавали только готовое жилье",— говорит господин Берсиров.

Цены вырастут на треть

Госпожа Денисова считает, что минусом для рынка станет дополнительная плата за стоимость ресурса, хотя, отмечает она, нередко звучат и оптимистичные оценки о незначительном росте. "При этом смотрят только на увеличившуюся сумму проектного кредитования, в то время как срок его существенно вырастет, потому что доступ к деньгам покупателей для погашения кредита застройщик получит только по окончании проекта. По схеме "долевки" банковский кредит гасился на протяжении всего срока строительства",— рассуждает она.

Господин Гиновкер добавляет: "По нашей оценке, если для защиты дольщиков использовать серьезные компенсационные меры, то это приведет к значительному изменению цен. По моему мнению, схема, когда компания продает готовое жилье, является наиболее понятной и прозрачной. Конечно, цена будет выше, но благодаря этому понятие "обманутый дольщик", возможно, исчезнет".

Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, полагает, что изменения в законодательстве приведут к росту цен на 30-40%. Господин Пригульный не столь пессимистичен, он считает, что рост цен составит 15-20%.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", не верит в то, что цены на жилье сильно вырастут из-за отмены долевого строительства. "Цена на квадратный метр в наших домах будет расти в соответствии с увеличением затрат на стройматериалы, услуг подрядчиков. Невыгодно искусственно завышать стоимость квартир, так как никто не отменял покупательную способность населения",— объясняет он.

Ведущий аналитик по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Николай Власов считает, что в отмене долевого строительства все же есть плюсы. Для общества они заключаются в большей надежности для покупателей, в уверенности в том, что средства не будут потеряны, а дома брошены в недостроенном состоянии. Также выигрывают банки, поскольку даже в случае банкротства застройщиков у них будут самые ликвидные залоги — денежные средства на эскроу-счетах, которыми они смогут возместить потери по выданным кредитам с минимальными потерями с общей стоимости.

"Но с финансовой точки зрения потенциальных минусов больше. Произойдет рост цен на фоне укрупнения рынка и увеличения финансовых расходов застройщиков. В совокупности это ляжет на плечи покупателей, что окажет давление на уровень платежеспособного спроса, который при прочих равных сократится. Сокращение строительного рынка всегда создает волну рецессионных стимулов в экономике, что несет дополнительные риски в условиях невысоких ожидаемых темпов роста ВВП России. Тем не менее в качестве вероятного плюса возможно повышение качества работ. Рентабельность застройщиков уменьшится, а требования к ним возрастут. Возможно, это приведет к тому, что ряд застройщиков переквалифицируется в строительных подрядчиков, то есть на рынке субподряда будет жесткая конкуренция, при которой выиграют те, кто делает работу более качественно за ту же сметную стоимость",— рассуждает господин Власов.

Госпожа Яковлева указывает: "Стоит отметить, что только физические лица не смогут покупать квартиры в стройке, у юридических лиц такая возможность сохранится, что в свою очередь дает возможность девелоперам привлекать деньги в стройку не только с помощью банковских инвестиций".

Впрочем, перемены в отрасли начнут происходить все же не сразу, многие компании закупили землю с разрешениями на строительство еще по старым правилам.

Полина Яковлева говорит: "С учетом того, что у каждого крупного застройщика на настоящий момент имеется объемный земельный банк, на мой взгляд, время для приспособления к новым правилам у игроков есть — три-пять лет. За этот период девелоперы смогут проработать ситуацию 218-ФЗ и подстроиться под новые правила".

Роман Мирошников говорит: "Наша компания получила разрешения на строительство объектов, которые сможет реализовать в течение пяти лет".

Господин Власов полагает, что те компании, которые имеют правильную стратегию, смогут перестроиться и эффективно работать по новым правилам. "При этом приспособиться таким игрокам удастся достаточно быстро. Испытывать сложности будут недобросовестные компании, в перспективе они покинут рынок",— прогнозирует аналитик.