На развитие строительной отрасли стали все больше влиять технологии, не связанные напрямую с проектированием зданий, а отвечающие за управление бизнес-процессами, продажами объектов недвижимости, а также коммуникации с потенциальными покупателями по различным каналам.
Одна из основных целей новых технологий — упростить процесс выполнения задач, сократить время, минимизировать риски и повысить эффективность. Однако отказаться от методов, которые использовались последние столетия, строителям все равно не удастся
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В первую очередь, когда заходит речь о новых технологиях в строительстве, в голову приходит BIM-проектирование. Специалисты отмечают, что действительно BIM помогает серьезно экономить время и ресурсы при строительство.
Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development, отмечает: "BIM-технологии — это не просто условный набор программ и решений, это перестройка мышления всех участников процесса строительства. Они позволяют создать информационную модель объекта и систему управления, которая будет работать на всех этапах, в том числе после ввода здания в эксплуатацию. Все технические параметры, инженерные решения, отделочные материалы и другие элементы фиксируются, между ними устанавливается связь. Изменения одних параметров проекта в режиме реального времени отражаются на других. Результаты видны всем участникам процесса онлайн. Это исключает возможность ошибок при расчетах, сокращает время согласований, позволяет сформировать единое информационное поле".
Несмотря на то, что тему очень активно обсуждают, внедрять новацию игроки рынка не торопятся. Пока это не стало обязательным, проще всего пользоваться уже проверенными методами работы. Даже при условии, что BIM в перспективе позволит сэкономить весомые суммы на каждом из этапов реализации проекта. "Мы уже активно внедряем BIM-технологии во второй очереди строительства лофт-квартала Docklands. Сейчас основная задача — освоить новые знания внутри команды и постепенно вовлечь в процесс наших партнеров. Без этого извлечь реальную пользу от применения новации не получится. Еще одна новинка, которая уже несколько лет активно внедряется застройщиками,— интерактивные макеты, виртуальная и дополненная реальность. Однозначного мнения по поводу влияния таких технологий на принятие решения о покупке пока нет. Решающим по-прежнему остается качество объекта недвижимости. Однако то, что такие технологии позволяют усилить эффект от преимуществ, особенно на ранних сроках строительства,— бесспорно",— рассказывает госпожа Запорожченко.
Впрочем, среди экспертов есть и скептики. Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, размышляет: "BIM-проектирование — только один кирпичик в рамках всего BIM-процесса, который включает в себя работу в 3D-технологиях заказчика, генподрядчика и всех субподрядчиков. В таком виде сегодня не реализуется ни один проект. В каких-то проектах заняты проектные организации, работающие в 3D. В других заказчики и генподрядчики уже полноценно работают в 3D-среде, но процесс пока не дошел до субподрядчиков. Однако чтобы технологии давали полноценный результат, они должны применяться всеми участниками цепочки — от заказчика до стройки. Такого в нашей стране еще нет. В связи с этим нет и особого смысла только проектировать в 3D.Должна быть сформирована полноценная среда, в рамках которой 3D-технологии будут применяться на всех этапах строительного процесса. Безусловно, 3D-проектирование несет в себе определенные плюсы, но качественного скачка только благодаря этому инструменту не произойдет".
Эдгар Карапетян, генеральный директор ООО "Стройбизнесгруппа", также скептичен: "На мой взгляд, влияние BIM-проектирования на строительный бизнес преувеличено, а вокруг возможностей самой технологии много заблуждений. Среди ее сторонников бытует мнение, что она уменьшает ошибки при проектировании и возведении объекта. Это вызывает вопросы. Иначе как объяснить сотни грамотно реализованных проектов зданий столетия назад, когда о BIM даже не шло речи. И почему проектировщики совершают элементарные ошибки, создавая объекты только в BIM? Поэтому влияние на качество оказывает скорее не технология, а квалифицированные специалисты, которые отлично проектируют в этом программном обеспечении".
Ускорять и оптимизировать
Одна из основных задач новых технологий — упростить процесс выполнения задачи, сократить время, минимизировать риски и повысить эффективность. "Поэтому и в сфере строительства ориентироваться только на одни BIM-технологии сегодня уже недостаточно. Постоянно требуются новые технологии, позволяющие принять верное управленческое решение и сформировать образ будущего проекта. Думаю, что сейчас огромный потенциал за решениями, построенными на принципах машинного обучения и когнитивных технологий",— говорит Борис Латкин, генеральный директор Rocket Group.
Любой бизнес, в том числе и строительный, в условиях жесткой конкуренции и текущей экономической ситуации должен не просто искать уникальное торговое преимущество, но и ускорять и оптимизировать свои процессы, чтобы соответствовать динамике и требованиям рынка, повышать операционную эффективность, сокращать расходы и быстрее возвращать инвестиции. Алексей Клочков, коммерческий директор компании "Террасофт", считает, что, помимо IT, для проектирования зданий строительные компании нуждаются в автоматизации самых различных составляющих своей деятельности. Это, по его словам, бюджетирование, контроль доходов и расходов, управление персоналом, проектами, договорами и документацией и многое другое. Все эти процессы требуют наличия своих инструментов, которые должны быть интегрированы между собой. "Далее у нас есть несколько сценариев. Первый — внедрить множество IT-решений узкой специализации, автоматизирующих работу отдельных подразделений (ERP, бухгалтерская программа, БД и другие), интеграция которых друг с другом сложна, а зачастую — невозможна. Второй — купить специализированный продукт и масштабировать его на все подразделения. На практике такое внедрение занимает несколько лет и требует немалых финансовых и трудовых ресурсов, при этом решение все равно не станет идеальным. И третий вариант — внедрить систему с функционалом CRM (управление взаимоотношениями с клиентами) и BPM (управление бизнес-процессами), которая покроет большинство задач и сможет объединить, "оркестровать" остальное имеющееся ПО",— полагает господин Клочков.
За последние годы разнообразился и способ коммуникации застройщиков с потенциальными покупателями. Компании используют самые разные каналы: от наружной рекламы до Instagram и сообщений в мессенджерах. Покупателю может казаться, что объект недвижимости, которым он однажды поинтересовался, теперь отображается повсюду — это делается с помощью омниканальных рекламных кампаний в тех же CRM-системах. Они помогают привлечь клиента, оценить возврат инвестиций в рекламу и уменьшают вероятность ухода покупателя.
Алексей Медников, директор группы по управлению строительными проектами KPMG в России и СНГ, полагает, что сегодняшний тренд применения технологий информационного моделирования в строительной отрасли во многом обязан крупным зарубежным компаниям, занимающимся управлением строительством, которые стремятся как можно больше автоматизировать процессы и свести риск ошибок к минимуму. "Оценить долю компаний, которые в полной мере используют BIM-моделирование или, например, интеграцию функций бюджетирования, закупок, приемки работ с графиком проекта, в России сложно. Например, в 95% случаев BIM-технологии применяются только на стадии создания концепции проекта и при проектировании. Однако, несомненно, можно сказать что международная практика значительно превосходит российскую",— говорит господин Медников.
Причины проблем практического внедрения BIM-технологий в России, по мнению господина Медникова, очевидны: "Это и человеческий фактор, сопротивление к внедрению чего-то нового, инновационного. И слабое развитие законодательной базы для BIM-технологий. И отложенный экономический эффект и значительные ресурсы для внедрения. К тому же BIM повышает прозрачность процессов и увеличивает степень контроля, что идет вразрез с коррупционной составляющей",— рассуждает господин Медников.
Сергей Семенов, генеральный директор ООО "Цеспа", говорит: "Поиск специалистов — одно из самых узких мест в применении BIM. Отечественные вузы либо совершенно не готовят специалистов к работе с необходимыми программными комплексами, либо готовят их на крайне низком уровне. Инженеры, занимающиеся самообучением, перенимают друг у друга типовые ошибки, по которым их приходится переучивать. Наша компания выбрала курс на дополнительное обучение приходящих к нам специалистов. Если в прошлом году мы проработали всего два проекта с использованием BIM, то в настоящий момент, уже обученный работе с соответствующими приложениями состав инженеров может выполнять шесть-восемь больших проектов в год".
В масштабах города
Андрей Харитонов, старший менеджер отдела консультаций по недвижимости EY, полагает, что одним из перспективных направлений в недвижимости и городской среде является информационная модель города (CIM — City Information Modeling) — 3D-модель, отображающая в режиме реального времени значимую для планирования и управления городом информацию. Модель города получает исходные данные от геоинформационной системы, "умной" инфраструктуры, цифровых двойников зданий и сооружений, созданных на основе BIM, устройств интернета вещей (IoT), социальных сетей и прочих источников информации. Она позволяет учесть ландшафт, здания, сооружения, наземную и подземную транспортную инфраструктуру, инженерные сети, транспортные потоки, миграцию жителей, наиболее загруженные территории города и прочие данные.
"Практическое применение данной системы очень широко. Использовать ее можно как в ситуации обоснованного выбора земельного участка или территории для точечной или комплексной застройки инвестором, руководствуясь актуальными данными об обеспеченности энергоресурсами и их источниками, дорогами, инженерными коммуникациями, проходимостью, так и при планировании городскими властями ремонта дорог, основываясь в таком случае на точных данных о транспортных потоках, возможных путях объезда, наличии альтернативного транспорта",— рассказывает господин Харитонов.
По его словам, модель CIM позволит планировать развитие городов с учетом всех аспектов, требующихся при комплексном анализе и планировании городской среды, строительстве, эксплуатации, планово-профилактических ремонтах и обслуживании, учитывая в первую очередь интересы и комфорт городских жителей.
Другой актуальной технологией являются "цифровые двойники" зданий и сооружений. Повсеместная диджитализация не обходит стороной сферу недвижимости — здания и сооружения, подобно живым организмам, растут, меняются, стареют, подвергаются профилактическому и стационарному осмотру и лечению. Создание "цифрового двойника" объекта недвижимости позволяет в режиме реального времени управлять инженерным оборудованием и системами, доступом в различные помещения, степенью освещенности как внутри здания, так и снаружи, а также планировать бюджет на содержание и эксплуатацию, планово-профилактические и капитальные ремонты на протяжении всего жизненного цикла и управлять им.
Влияние человеческого фактора на формирование стоимости и состава необходимых работ минимизируется, срок службы систем и элементов контролируется автоматически, исключается "случайное задвоение" работ, а также минимизируются риски аварийной остановки или отказа в случае выработки ресурса, так как "цифровой двойник" напоминает о необходимом сервисном обслуживании и замене узлов, агрегатов и оборудования в соответствии с установленными производителями рекомендациями. "Кроме того, оптимизируются тендерный процесс и поиск поставщиков, так как, по сути, вся информация может быть доступна в актуальном электронном каталоге цепи поставок. Все это является залогом успеха "умной" эксплуатации и эффективного управления недвижимостью (Asset and Facility Management) на протяжении всего жизненного цикла",— отмечает господин Харитонов.
Но новые технологии в строительстве — это не только IT. Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI, рассказывает: "В наших проектах мы используем целый пул энергоэффективных и "зеленых" технологий: это четырехступенчатая система очистки воды, светодиодные лампы и датчики движения на лестничных площадках. Для обеспечения улучшенной шумоизоляции применяем технологию монтажа стяжки пола с использованием минераловатной плиты, технологию "плавающего пола", при которой стяжка не касается стен и не передает вибрацию".
Впрочем, господин Богданов полагает, что до полноценного использования строительных технологий рынку все же далеко: "Если говорить о новых строительных технологиях, то, учитывая ситуацию, в которой сейчас находятся застройщики, ничего особенно нового на рынке не применяется. В целях экономии многие компании, работающие в сегменте масс-маркет, стали возвращаться к вертикальной, стояковой разводке отопления. О каких инновациях тут можно говорить? Большинство производителей новых технологий — западные компании. И их решения стоят дорого",— подводит итог господин Богданов.