Два года до новых открытий

В первом полугодии объем ввода новых торговых центров был практически незаметным для рынка. Как полагают эксперты, до конца года появления новых объектов также не планируется, равно как не стоит ожидать их и в 2019 году. В лучшем случае оживление девелоперской активности возможно в 2020 году, полагают эксперты.

Роман Русаков

Во втором квартале на рынок Петербурга вышли три торговых центра общей площадью 19,2 тыс. кв. м. На ставки и на вакантность уже существующих торговых центров эти открытия никак не повлияли. Главные события на рынке торговли были сосредоточены в сегменте стрит-ритейла — в основном в центральных частях города.

Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar, говорит, что арендопригодная площадь ТЦ "Долгоозерный" составляет 10 тыс. кв. м, ТЦ "Парнас Сити" — 8 тыс. кв. м, нового корпуса ТВК "Гарден-Сити" — 1 тыс. кв. м. Она говорит, что за отчетный период существенных изменений в коммерческих условиях не произошло, индикатор заявленной арендной ставки для якорных арендаторов и операторов торговой галереи вырос на 0,2-0,3%. Вакансия же снизилась на 0,2 п. п. до 5,7% (уровень четвертого квартала 2014 года).

Среди крупнейших сделок на рынке торговой недвижимости она отмечает аренду веревочным парком "Высотный город" 2,5 тыс. кв. м в ТРК "Гранд Каньон".

"Всего в первом полугодии введено 61 тыс. кв. м торговых площадей,— подсчитала госпожа Канаева,— что в семь раз больше объема первого полугодия 2017 года. С конца 2017 года уровень вакансии вырос на 0,8 п. п. Средние арендные ставки продемонстрировали рост на 3%".

Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate, констатирует, что в сегменте торговой недвижимости продолжает снижаться девелоперская активность. "В первом полугодии девелоперы анонсировали развитие нескольких уже функционирующих проектов: вторая очередь "Жемчужной Плазы" от SRV, "Варшавский экспресс" и "Заневский Каскад" от "Адаманта". Исходя из планов девелоперов, мы ожидаем прироста качественного предложения к 2020 году. В перспективе трех лет прирост может составить около 250 тыс. кв. м",— говорит эксперт.

Согласно данным Colliers International, по итогам первого полугодия, накануне чемпионата мира по футболу, общая вакантность помещений в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых коридорах Петербурга снизилась с 6,5% до 6%, а самым популярным и в то же время самым динамичным по ротации торговым коридором выступил Старо-Невский проспект. С одной стороны, во втором квартале 2018 года он принял наибольшее число новых арендаторов (восемь), с другой — демонстрирует самые высокие как квартальные, так и годовые показатели по смене ритейлеров среди ключевых торговых улиц города. Всего же, по сравнению с аналогичным периодом в 2017 году, объем пустующих торговых площадей на Старо-Невском проспекте сократился вдвое — с 8 до 4%.

Владимир Каличава, руководитель департамента услуг для ритейлеров Colliers International, отмечает: "С начала года доля свободных площадей в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых коридорах города продолжает плавно сокращаться, чему послужили высокий туристический сезон вкупе с такими крупными событиями международного масштаба, как Санкт-Петербургский экономический форум и чемпионат мира по футболу. Мы ожидаем, что в будущем развитие на рынке стрит-ритейла продолжат сильные и качественные операторы, а более слабые игроки будут уменьшать свое присутствие, освобождая дорогу сетевым форматам".

Роман Стогов, коммерческий директор компании STEIT, считает, что основной тренд первого полугодия 2018 года в сегменте стрит-ритейла — повышение ротации. "В связи с общим снижением потребительского спроса в текущем году эта тенденция проявляется еще более активно, чем в прошлом. Кто-то закрывает бизнес, кто-то оптимизирует свои сети, меняет локацию. При этом число открытий на данный момент превосходит количество закрывающихся точек",— говорит он.

Господин Стогов отмечает, что наибольшую активность в этот период проявляли продуктовые сети. С мая возобновили развитие в Х5 Retail Group. "Они активно подбирали помещения для магазинов "Перекресток" и "Пятерочка", чтобы наверстать годовые планы",— говорит эксперт. Господин Стогов также указывает на то, что после сделки с ВТБ сеть "Магнит" проявляет серьезную деловую активность по развитию. "На рынок Петербурга зашли несколько новых операторов, в частности "Вкусвилл". Продолжается развитие более мелких форматов (например, сеть "Фермер") и в более узких сегментах (специализированные мясные, хлебные магазины)",— перечисляет он.

В 2018 году продуктовые сети стали еще более детально просчитывать экономические показатели арендуемых помещений. В результате в среднем по городу ставки аренды именно по продуктовым магазинам снизились. "При этом в целом по рынку мы, напротив, наблюдаем рост ставок на 4-5%",— говорит господин Стогов.

Эксперты также констатируют, что на рынке заметно вырос спрос на покупку помещений. Она полагают, что на фоне снижения ставок по депозитам повышается интерес к инвестициям в коммерческую недвижимость как более доходному инструменту. Наиболее востребованы помещения с арендаторами. Зачастую федеральная или региональная сеть в качестве арендатора является одним из ключевых критериев покупки.

"Изменились экономические критерии подбора помещений. Если раньше инвесторы были готовы приобретать объекты с окупаемостью 10 лет, сейчас рассматривают и меньшую доходность — 12-14 лет в зависимости от помещения",— говорит господин Стогов.