Жилищной политикой и программами ипотечного кредитования уже успели позаниматься Госдума, правительство Москвы — без особого успеха. Настала очередь Государственного совета РФ. К заседанию его президиума был подготовлен обстоятельный доклад. Но мифов, связанных с ипотекой, он не развеял.
С докладом не поспоришь: жилищная проблема в России — одна из наиболее острых социальных и политических; ипотекой сейчас могут воспользоваться не более 10% граждан. Но не стоит забывать, что ипотека — это лишь способ обеспечения исполнения обязательства (например, возврата кредита на покупку квартиры). Договор об ипотеке дополняет кредитный, гарантируя выплату денег кредитору за счет стоимости заложенного имущества. Кредитор доверяет в данном случае не лицу (заемщику), а вещи, что в принципе более надежно. Ключевыми параметрами в этой конструкции являются проценты за кредит, стоимость недвижимости, риски, с ней связанные, и расходы на страхование этих рисков. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту.
Миф первый: цена недвижимости
Странная картина: цены на рынке жилья растут (в Москве во всяком случае), но банки отнюдь не торопятся брать дорожающие квартиры в залог и раздавать под них кредиты. Больше того, ипотечные кредиты в их традиционном понимании в России практически не выдаются. Прежде чем выдать кредит, именуемый ипотечным, банк тщательно изучит всю финансовую подноготную заемщика, проверяя, насколько тот платежеспособен, как будто речь идет о кредите, не обеспеченном никаким залогом. Сбербанк, например, требует еще и наличия четырех (!) поручителей. Поручительство, заметим, тоже является способом обеспечения исполнения обязательства и юридически стоит в одном ряду с ипотекой. Для обеспечения возврата кредита хватило бы и одного из этих способов, но Сбербанку нужны оба. Банки словно соревнуются в изобретении рогаток и барьеров: кто-то ограничивает возраст заемщика, кто-то требует страховать не только объект недвижимости (что необходимо), но и жизнь должника (что создает немалые дополнительные расходы), практически все работают только со своими местными жителями и т. д. Процент по валютному ипотечному кредиту весьма высок: в среднем 12-15% годовых, что значительно повышает стоимость покупаемой квартиры. Напрашивается невеселый вывод: банки не верят "надежной" недвижимости с баснословными, казалось бы, ценами на нее, то есть в реальности этих цен банкиры отнюдь не убеждены.Миф второй: неплатежеспособность заемщиков
Рынок жилья ориентирован сегодня на денежные мешки, способные выложить за квартиру разом заоблачную сумму. Таким кредиты не нужны. Пока подобных клиентов хватает, с ипотекой никто возиться не будет. Тем, кто не столь богат, остается снимать квартиру, хотя рынок и здесь перегрет. Недавний пример из личного опыта: самый выгодный вариант аренды двухкомнатной квартиры почти по блату — $400 в месяц, причем в одной из двух предложенных квартир шел ремонт, а вторая, по существу, находилась уже вне Москвы.Напрашивается банальный вопрос: коль скоро многие способны выложить $300-400 в месяц за арендуемую квартиру, что мешает им взять ипотечный кредит и выплачивать по нему ежемесячно такую же сумму, живя при этом в собственной квартире (купленная в кредит квартира сразу становится собственностью покупателя, а залог выступает обременением до полной оплаты)? Раньше говорили, что неплательщиков нельзя выселять, однако в законе этот запрет сняли. Теперь, как следует из доклада рабочей группы президиума Госсовета, препятствием служит первый взнос (как правило, 30% стоимости квартиры), заплатить который должен сам заемщик. Для решения проблемы авторы доклада предлагают предоставлять отдельным категориям граждан государственные субсидии (безвозмездные или подлежащие возврату), что, понятно, требует немалых бюджетных средств и в основе своей "взяткоемко".
Подсказку дают сами банки: ипотечные кредиты выдаются сегодня только тем, кто помимо соответствия прочим требованиям уже имеет какое-то жилье. Вопрос: что мешает взять кредит под залог не только приобретаемой квартиры (обычно он выдается на 70% ее стоимости), но также и под залог имеющегося жилья (на недостающие 30%)? Для платежеспособного заемщика не столь существенно, будет он в течение 10-20 лет выплачивать 70% или все 100%, для банка риск тоже не повышается: все суммы кредита обеспечены залогом недвижимости. Подобное, однако, не практикуется: недвижимость банкам не нужна, охота идет исключительно за "живыми" деньгами.
Миф третий: вторичный рынок
Ипотека не привлекает банки еще и потому, что кредит выдается на большой срок — 10-20 лет. Банки, понятно, заинтересованы в более быстром возврате средств. Найти "живые" деньги можно на финансовом рынке, пустив в оборот ипотечные ценные бумаги. Действующий федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ввел закладную, однако ее оборотоспособность весьма ограничена. Закладная сложна по форме и всегда индивидуальна (в ней, например, указываются характеристики заложенного объекта недвижимости), а значит, торговать пакетами закладных по аналогии с акциями или облигациями нельзя. Сейчас в первом чтении принят законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", цель которого — создать вторичные инструменты (по замыслу ФКЦБ ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия). Это будут эмиссионные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами и закладными. В представленном докладе содержатся разнообразные предложения, кто и на каких условиях сможет выступать эмитентом, какой нужен налоговый режим и т. д.Ждать прорыва, однако, не стоит. Надежность и привлекательность ипотечным ценным бумагам должна дать ипотека, сама ищущая денег и не отличающаяся стабильностью. Когда ненадежна основа, то есть недвижимость (предмет залога), говорить о доверии частных инвесторов к неким вторичным инструментам сложно.
Другое слабое место — увлечение американским опытом, которым и продиктована предлагаемая громоздкая схема. В докладе (а ранее и в других подобных разработках) большое внимание уделено двухуровневой системе ипотечного кредитования, изобретенной в США.
В 1938 году американское правительство учредило Федеральную национальную ипотечную ассоциацию (Fannie Mae), выкупавшую у банков закладные и осуществлявшую тем самым рефинансирование. Масштаб деятельности Fannie Mae и всей созданной системы действительно впечатляет: объем рынка ипотечных ценных бумаг достиг в 2001 году $3,5 трлн (в США рынок правительственных ценных бумаг составляет $3 трлн, корпоративных облигаций — $3,5 трлн). В России, однако, внедрить подобную систему не так-то просто: наша ипотека (равно как и европейская, где опыт США пока не прижился) сильно отличается от американской, вдобавок в США рефинансированием банков занималось государство (ассоциация Fannie Mae стала частной только в 1970 году). О размерах вложенных в это предприятие государственных средств доклад, понятно, умалчивает.
Может ли российское государство дать денег на ипотеку? Наверное, может, но для чего: для развития реального рынка жилья или для поддержания рынка спекулятивного, каковым он в немалой степени является сейчас? И если этот спекулятивный рынок получит еще и ценные бумаги, гарантированные государством, то вместо жилищного строительства недолго получить очередную финансовую пирамиду, похожую на ГКО.
ОЛЬГА Ъ-ПЛЕШАНОВА