Не все застройщики готовы работать в новом формате

1 июля 2018 года начнется переходный период, во время которого застройщикам нужно приспособится к изменениям в ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве». На адаптацию девелоперам дали всего год – с 1 июля 2019 года они должны перейти на работу с эксроу-счетами, отчислять взносы в компенсационный фонд и т.д. О том, как это повлияет на отрасль, кто останется на рынке, и как достичь поставленной президентом цели по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья, рассказал президент корпорации «Девелопмент-Юг» Сергей Иванов.

- За последние полтора года краснодарский рынок покинуло несколько десятков застройщиков, оставивших после себя немало проблемных объектов и обманутых дольщиков. Следует ли ждать резкого сокращения рынка после изменений в ФЗ №214?

- Наступающие изменения назрели уже давно. Я бы не стал драматизировать ситуацию. Возможно потому что наша компания давно готовилась к этим изменениям, и сейчас находится в хорошем финансовом состоянии. Мы следим за ситуацией на рынке, наблюдаем за коллегами и по нашему мнению сегодня семь из десяти компаний переживают непростые времена. При этом законодатель определил очень короткий переходный период – всего год, за который нужно очень многое успеть. Проблема многих краснодарских застройщиков в том, что они показывают большие объемы, но не показывают прибыли. Некоторые компании как-то выживают и ничего не зарабатывают.

С 1 июля 2019 года долевое участие как таковое существовать уже не будет. Схема будет другой – есть дольщик, банк и застройщик. Оформляется тройной договор. Деньги дольщика идут в банк, а он уже их перечисляет нам. Если у компании не будет хватать средств, то банк предоставит ей проектное финансирование. Другой вопрос, что банки не будут предоставлять это финансирование застройщикам, в которых не уверены. Если компания не зарабатывает прибыль, если у нее нет кредитной истории, нет залогов, нет понимания экономики и опыта в строительстве, такую компанию никогда не будут кредитовать.

Если изменения в ФЗ №214 будут приняты без изменений, работать сможет в лучшем случае треть существующих компаний. В горизонте двух-трех лет большая часть участников жилищного строительства уйдет с рынка, потому что они не будут готовы работать по новым правилам. Думаю, в Краснодаре смогут работать всего 10-12 компаний. Строительный бизнес – очень сложный, в нем нужно очень хорошо разбираться.

- Как вы считаете, связана ли проблема обманутых дольщиков в первую очередь с неверным ценообразованием и формированием себестоимости.

- В Краснодаре сегодня средняя цена квадратного метра – 45 тыс. руб. При этом, если правильно считать полную себестоимости квадратного метра, то даже в случае с самым доступным жильем она никак не может быть меньше 40-42 тыс. руб. за квадратный метр. Многие застройщики просто не включают в себестоимость при расчетах всех затрат – например, накладные расходы компании, проценты банку и риэлтерским агентствам. Это все надо обязательно учитывать.

Что касается проблемы обманутых дольщиков, на месте исполнительной власти и контролирующих органов я бы очень внимательно проанализировал состояние компаний, продающих жилье дешевле 45 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня такая цена - это прямой путь к банкротству. Для сохранения стабильного положения застройщик должен продавать жилье от 50 000 руб. за квадратный метр.

- Какая банковская комиссия по счетам эскроу и по проектному финансированию устроила бы застройщиков?

- Эскроу-счета сами по себе – это «живой» механизм. Но процентная ставка за их обслуживание должна быть ниже. Инфляция сейчас составляет 2,5%, прогнозируемая, с учетом повышения НДС в 2019 году– 4%. Да, для того, чтобы работать по новой схеме банку понадобится выстроить систему контроля за каждым застройщиком. Но ведь это не может стоить 4,5-5%. Возможно, это связано с недостаточной конкуренцией в банковском секторе. Мы работаем со Сбербанком, Российским капиталом, ВТБ, Газпромбанком, банком «Открытие» и «Центр-Инвестом». Эти банки готовы работать по новым правилам. И мы хотим работать с этими банками.

Что касается проектного финансирования - ставка предлагаемая банками – от 9% и выше. Сегодня чистое проектное финансирование по нашему опыту осуществляют Сбербанк, Российский капитал и ВТБ. Для отрасли это очень мало. Банков, вовлеченных в проектное финансирование, должно быть больше, а ставка должна быть ниже.

- Насколько сегодня велика емкость строительного рынка – в стране и в Краснодаре?

- Давайте сравним: в США обеспеченность жильем составляет 70 кв. м на человека. В Европе – 50 кв. м. У нас – 24. При этом 40% жилья является ветхим и аварийным. Поэтому президент страны и поставил задачу по выходу на объем ежегодного ввода жилья 120 млн кв. м. Сейчас этот показатель чуть меньше 80 миллионов квадратных метров. При этом нововведения в ФЗ №214 неизбежно приведут к уменьшению объемов предложения в ближайшие два-три года. И с этой низкой точки рынку придется выходить на объем 120 млн.

Если говорить именно о краснодарском рынке, то его поддерживает масштабная миграция со всех регионов страны. Сегодня среди покупателей квартир лишь 40% - жители Краснодара, а 60% - приезжие. Половина из них приезжает из других городов и районов края, а остальные – из других регионов страны. И я уверен, что этот поток миграции не ослабеет в ближайшие десятилетия.

Краснодар – прекрасный город, сюда едут и будут ехать.

- Вы уже неоднократно говорили о желании принять участие в застройке центра Краснодара. Что этому мешает, и как вы относитесь к текущей градостроительной политике, с учетом дискуссии вокруг определения границ исторического поселения «город Краснодар»?

- В этом вопросе для меня очень важно мнение архитектурного сообщества. Архитекторы как никто другой видят и понимают, что будет лучше всего для города. Замечательный краснодарский архитектор Юрий Дмитриевич Щербинин вместе со своей командой сейчас работает над концепцией развития центральной части Краснодара. Эту работу он планирует завершить к осени этого года. Эту концепцию нужно будет обсудить, принять, и жить по ней.

Сегодня мы очень серьезно смотрим на Краснодар и намерены заниматься реконструкцией центра города. Разумеется, надо будет очень внимательно считать экономику. Пока неясно, будет ли реконструкция вестись в формате государственно-частного партнерства или в каком-то другом виде. Об этом говорить рано – нужна выверенная концепция, разработанная архитекторами.

Аналогичная работа сейчас ведется в других городах страны – например, в Перми, Астрахани, Калининграде. Это очень хороший тренд. В Краснодаре этот вопрос назрел давно, и при определении исторических границ и статуса построек в центре. Город должен развиваться, а для этого необходима реконструкция его центральной части.

- В последнее время многие эксперты рынка говорят о том, что формат долевого строительства устарел, и в скором времени рынок полностью перейдет на продажи готового жилья. Верите ли вы в такой вариант развития событий, учитывая, что средства дольщиков были основным источником финансирования для застройщиков?

- Переход на продажи только готового жилья – правильная вещь. Но для этого застройщик должен иметь возможность привлечение денег под разумный процент. Девелопер ведь тоже должен стабильно работать и зарабатывать прибыль, а для этого необходим уровень маржинальности минимум 10%. Жизненный цикл продукта в строительстве около 3 лет. Для того, чтобы компания развивалась, необходим уровень маржинальности – 15%.

Убежден, что при правильном регулировании рынка строительная отрасль может и должна стать драйвером экономики в ближайшие десятилетия. Однако при существующих банковских ставках о бурном развитии строительной сферы говорить не приходится.

- Готовы ли вы к кооперации с другими строительными компаниями или с владельцами земли?

- В это сложное время мы очень серьезно рассматриваем вопрос сотрудничества и совместной реализации различных проектов. В первую очередь я имею в виду кооперацию с владельцами крупных земельных участков, подходящих под жилую застройку. Времена, когда застройщик покупал землю за деньги и потом сам занимался развитием проекта на этой территории, уходят безвозвратно. Сегодня актуальна модель совместного освоения земельных активов. Важно, что к этому стали готовы и хозяева земли. Сегодня в Москве и Подмосковье уже каждый второй землевладелец готов договариваться об освоении своих участков совместно с девелоперами. Постепенно эта тенденция приходит и в регионы. Мы как партнеры полностью понятны, прозрачны и готовы к такого рода взаимоотношениям.

- Мы также готовы к сотрудничеству с другими строительными компаниями в реализации крупных и интересных девелоперских проектов. Такие форматы сотрудничества делают возможным более быстрое и более качественное развитие проекта. Несколько застройщиков в одной локации могут создать наиболее привлекательный продукт, грамотно развести форматы и каждый сможет зарабатывать свою прибыль. При этом затраты на сети и на социальные объекты тоже делятся пропорционально на всех, а не ложатся тяжелым бременем на одного девелопера. Сейчас я говорю не только о Краснодаре, но и о других городах нашей страны. Мы открыты к такого рода предложениям.

- Ваша компания уже довольно долго работает не только в Краснодаре, но и в Перми, Ростове-на-Дону и Астрахани. Будет ли продолжаться экспансия в регионы и чем отличаются строительные рынки в этих городах?

- Все регионы абсолютно разные. И присутствие на разных рынках дает нам бесценный опыт. Хотя после изменений, связанных с поправками в ФЗ №214, рынки в разных регионах, скорее всего, придут к какому-то единому знаменателю. По планам на 2018 год самый большой объем продаж у нас в Краснодаре – 80 тыс. кв. м. В Ростове - 40, в Перми - 30, а в Астрахани – 10 тыс. кв. м. В общей сложности – 160 тыс. кв. м. Однако мы планируем увеличивать свой портфель в каждом из этих городов, для чего во всех регионах разработаны стратегии развития. В горизонте трех лет компания должна ежегодно продавать минимум 120 тыс.кв. м жилья только в Краснодаре.

Каждый год мы планируем осваивать как минимум по одному новому региону и в ближайшие три-четыре года работать по крайней мере в восьми субъектах РФ. В «Девелопмент-Юг» сегодня сформировалась прекрасная команда высококлассных специалистов, каждый из которых, я уверен, может одновременно курировать сразу несколько регионов. Так что в перспективе четырех-пяти лет, надеюсь, мы сможем выйти на горизонт продаж 500 тыс. кв. м. Разумеется, при этом мы будем сохранять высокое качество жилья, которым всегда отличался «Девелопмент-Юг».

- Платежеспособность населения продолжает падать. Работа по новым правилам приведет к росту цен на жилье. Готовы ли будут покупатели платить более высокую цену за квартиры?

- Отвечу вопросом на вопрос: вы готовы попасть в число обманутых дольщиков? Нет. И никто этого не хочет. Поэтому, если повышение средней цены на строительном рынке на 15% позволит избежать появления новых долгостроев, думаю, люди будут готовы заплатить эти деньги. Если мы посмотрим на дороги Краснодара, то увидим, что они переполнены иномарками стоимостью от полутора миллионов рублей и выше. И это притом, что услуги такси в городе стоят очень дешево. Нередки случаи, когда люди, имея на руках 200 тыс. руб, покупают в кредит дорогую иномарку. То есть, на недешевый автомобиль у населения денег хватает, а на жилье – нет. Согласитесь, звучит странно. К тому же, благодаря дешевеющей ипотеке сегодня доступность жилья довольна высока.

- Каковы перспективы рынка жилищного строительства в целом? Что его ждет в ближайшие годы?

Я всегда был умеренным оптимистом. Сегодня поводы для оптимизма есть. Прежде всего, это поставленная президентом задача по выходу на ежегодный ввод 120 млн кв. м жилья. Уверен, что эта задача будет обсуждаться, и хорошо, если к этому обсуждению привлекут нас, участников этого рынка. В ближайшие годы на строительном рынке произойдут большие изменения в лучшую сторону.