Рынок недвижимости начинает постепенно выходить из затяжного пике, в которое он попал из-за экономического кризиса. Большая заслуга в этом принадлежит ипотечному кредитованию, которое сделало жилищное строительство драйвером рынка. Вслед за домами в Екатеринбурге и области начали строиться магазины, салоны красоты и другие коммерческие объекты. Стоит ли ждать дальнейшего роста рынка, появления новых форматов жилья и как будет развиваться ситуация – об этом мы поговорили с коммерческим директором «Группы ЛСР» на Урале Русланом Музафаровым.
— Аналитики отмечают некоторое оживление на рынке недвижимости, который последние годы переживает не лучшие времена. Насколько реально изменилась ситуация?
— У разных регионов и городов динамика может существенно отличаться. В целом по России ситуация положительная. Многие федеральные чиновники, в том числе представители Минстроя, еще в конце прошлого года заявляли, что кризис пройден. Действительно, если сравнивать сухие показатели, то производная сменила знак с минуса на плюс и наметился робкий, осторожный рост. Екатеринбург в этом смысле достаточно позитивный город. Особенно оживление заметно на рынке первичного жилья. Драйверами спроса здесь стали ипотека, ставка по которой достигла исторического минимума, и долевка, скорая отмена которой подхлестывает людей. Но, справедливости ради, нужно заметить, что в этот раз кризис был не такой катастрофический, как в 2008 году. Нынешнее снижение было обусловлено, скорее, политическими решениями. Но власти поняли, что не нужно отворачиваться от ипотеки и начали развивать это направление. Сегодня ставки снизили уже до 6%, что не могло не отразиться на спросе. Пока положительную динамику обеспечивают больше объемы, чем рост цен, но и они, я думаю, подтянутся.
— Изменились ли покупательские настроения и что на них повлияло?
— Покупатели стали активнее благодаря развитию ипотечного кредитования, а также появлению на рынке новых форматов жилья. Если раньше у нас были только одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, то сегодня палитра жилой недвижимости насчитывает до десятка полутонов: от маленьких студий и компактных двушек до огромных многокомнатных квартир. Богатство выбора, интересные предложения от застройщиков подстегнули тех граждан, кто раньше не решался на покупку. Теперь семьи не ждут, когда подрастет ребенок и мама сможет выйти на работу, а сразу после рождения малыша переезжают пусть и не в большую, но двушку или трешку. Раньше им приходилось ютиться в маленькой квартире, так как покупка нового жилья была непосильной ношей. Вообще, правильная планировка способна превратить даже самую маленькую квартиру в удобное жилье. Сегодня мы замечаем, что у людей стали пользоваться популярностью квартиры с большой кухней. Многие устраивают там столовые и гостиные, а основную комнату используют как приватное помещение — спальню или детскую. Такие евроформаты расходятся очень быстро, еще до сдачи дома в эксплуатацию. Выводя на рынок новые интересные проекты, можно практически без конкуренции продавать жилье. Так было, например, с нашим объектом «Цветной бульвар» в Пионерском: квартиры в первом доме были на 95% забронированы еще до объявления старта продаж. Свою роль сыграла хорошая локация, продуманные планировки и интересная цена.
— По оценкам УПН, в Екатеринбурге сегодня в стадии строительства находится около 2 млн кв. метров жилья. Как, по-вашему, будет ли востребован такой объем недвижимости?
— Все, что будет достроено, продастся. Вопрос только в том — в какие сроки. Главным и определяющим критерием здесь будет цена. Это первое, на что обращают внимание покупатели. Если в центре Екатеринбурга будут продавать квартиру с не самой хорошей планировкой, близко к шумной дороге, но за 56 тысяч рублей за квадратный метр, то ее купят очень быстро. Если такую же квартиру будут продавать на окраине по 90 тысяч за квадрат, то продаваться она будет долго. Мотивы и поведение покупателей просчитать совсем не сложно: люди определяют свой бюджет, а потом смотрят, чем они могут пожертвовать и что выгадать. Кто-то покупает просторную трешку в Компрессорном, выигрывает в цене и добирается на работу, например, на Сибирский тракт быстрее, чем, когда он жил в центре. Кто-то, напротив, покупает маленькую квартиру в центре, но имеет доступ к инфраструктуре, а на работу ходит пешком. Вообще, если говорить о Екатеринбурге, то здесь у застройщиков колоссальный потенциал. Судите сами, в год у нас улучшают жилищные условия не больше 3% горожан, а потребность такую испытывают, по подсчетам аналитиков, до 65%. Главное, предложить хороший продукт.
— В последнее время ходят упорные слухи о том, что московский эксперимент с реновацией будет распространен на другие крупные города, среди которых называют и Екатеринбург. Как вы считаете, нужно ли это нашему городу? Какие вопросы стоит учесть законодателям, которые будут адаптировать нормативный акт под уральскую столицу?
— Разумеется, это необходимо Екатеринбургу, ведь у нас, в отличие от столицы (где реновация коснулась советских пятиэтажек), есть масса бараков, которые признаны аварийными. Начинать реновацию важно с них. За основу, я считаю, нужно взять закон, разработанный для Москвы, и на его базе с учетом опыта москвичей сделать уже законопроект для всех российских субъектов. Законодателям, самое главное, нужно четко проработать нормы, связанные со сроками расселения граждан, сроками предоставления площадей, с возможностью расселения в другие районы города. Сегодня в этих вопросах есть существенные недоработки.
— По данным риэлторов, каждая вторая сделка с недвижимостью сегодня совершается с привлечением ипотеки. Насколько важна в этой ситуации сработанность застройщика и кредитной организации? Есть ли еще какие-то инструменты, которые могут составить конкуренцию ипотеке?
— Безусловно, слаженная работа важна, я бы сказал, в любой сфере. Если застройщик просто аккредитовал свой объект в каком-то банке, но с ним не наладил какого-то человеческого взаимодействия, то работа пойдет трудно. В этом случае проиграют все: и банк, и застройщик, и покупатель. Они все находятся в одной связке, и проволочки хоть с одной из сторон приведут к тому, что сделка не состоится. Сегодня таких проблем почти не возникает, так как все нацелены на плодотворное сотрудничество. В последние годы на рынке ипотеки сформировалась почти идеальная конкуренция. Особенно сильные позиции занял Сбербанк, который до некоторого времени просто игнорировал такой продукт, как ипотека. Сегодня же он задает тон на рынке. Конкурентов это не устраивает, и на лидера постоянно идут атаки со стороны банков, входящих в ТОП-5. Мелкие же банки мечтают стать средними по объемам, и тоже усиливается конкурентная борьба, снижаются ставки. В сотрудничестве банки и застройщики выдают очень привлекательные предложения, но и без привлечения финансовых организаций застройщики сегодня предлагают интересный продукт, например, рассрочку. Такой продукт рождается в ответ на запросы рынка. Допустим, у человека есть вклад, срок которого истекает. У него возникает потребность вложить куда-то деньги, но на покупку целой квартиры ему не хватит 700 тысяч рублей, а с помощью рассрочки это возможно. «Группа ЛСР» на Урале предлагает рассрочку до двух лет на строящиеся объекты и до трех-четырех лет — на готовые. Подобные предложения пользуются хорошим спросом.
— Как складывается ситуация на рынке коммерческой недвижимости? Какие тенденции отмечаются там?
— С коммерческой недвижимостью дела обстоят не так, как с жильем, потому что потребность в таких объектах меньше. Однако и там отмечаются позитивные тенденции. Особенно активно развивается стритритейл. Запросы коммерсантов тут понятны, и застройщики активно выделяют торговые площади на первых этажах жилых домов. Большой потенциал есть и на рынке складской недвижимости. Особенно в Екатеринбурге — ввиду его географического положения. Вокруг города сегодня строится огромное количество комплексов, и все они, я уверен, будут пользоваться спросом. Медленнее всего из кризиса выходят офисники, но и до них очередь дойдет.
— А как обстоят дела с паркингами? В Екатеринбурге проблема парковочных мест стоит достаточно остро.
— Застройщики готовы возводить крытые и открытые паркинги, но люди не готовы их покупать. В этом заключается основная проблема. Хотя в последнее время ситуация начала постепенно меняться, но до цивилизованных взаимоотношений нам пока далеко. Могу привести пример микрорайона «Мичуринский», жители которого завалили нас заявками на покупку парковочных мест. Было собрано 400 писем. Мы начали строить, объект будет сдан в ближайшее время, но вот реальных покупателей оказалось намного меньше. На сегодня места купили не более 40 человек. Остальные заявили, что у них изменились обстоятельства. И это при стоимости машино-места — одной из самых низких в городе — от 280 тысяч рублей. При этом жители продолжают упорно жаловаться, что им трудно парковать свои машины, особенно по вечерам. У нас нет культуры парковки. Люди хотят, чтобы паркинги строились, но свои авто они хотят ставить бесплатно на те места, которые освободятся. Вот и получается, что компании строят паркинги с опаской.
— Вы продаете помещения для хранения сезонных вещей. Что это за формат и пользуется ли он спросом?
— Это небольшие — от двух до семи квадратных метров — помещения в подъездах домов и на парковках. Это те темные углы, которые обычно просто никак не используют, а в худшем случае жильцы сваливают туда свои вещи, из-за чего часто возникают споры и нарушается пожарная безопасность. Мы решили привести эти места в цивилизованный вид, отгородили их хорошими дверями, провели электричество, проверили на пожаробезопасность и начали продавать. Стоимость их составляет сегодня 25 тысяч рублей за квадратный метр. Мы проектируем их практически в каждом доме. Покупатели уже оценили удобство таких дополнительных кладовых, и они пользуются хорошим спросом.
— Насколько активно крупные застройщики сотрудничают с мелкими игроками рынка? Сложно ли, например, с «Группой ЛСР» работать подрядчикам?
— Мы открыты всем предложениям и готовы к сотрудничеству. Вообще, мне кажется, проблемы возникают только у компаний с плохой репутацией. Им действительно сложно найти партнеров. А всем остальным мы рады.