Согласно действующему законодательству, все средства размещения, предназначенные для временного пребывания в Петербурге и Москве, в том числе апарт-отели, должны пройти процедуру классификации и получить сертификат соответствия. Без этих документов апарт-отели не могут предоставлять услуги на законных основаниях и будут вынуждены платить штрафы или перепрофилироваться. Учитывая востребованность данного формата недвижимости, под удар могут попасть тысячи инвесторов. По мнению экспертов, избежать проблем можно, инвестируя в проекты, которые изначально проектируются как отели, а не как общежития.
Чтобы нивелировать риски при покупке апартаментов, эксперты советуют тщательно изучать документацию проекта и приобретать юниты только в объектах с внятным позиционированием и опытной управляющей компанией с опытом работы в гостиничном бизнесе
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
На пике роста
Петербургский рынок апартаментов в последние несколько лет демонстрировал высокие темпы роста. По оценкам Ольги Шарыгиной, управляющего директора центра развития недвижимости NAI Becar, в 2016 году объем предложения увеличился на 43% по отношению к 2015 году, а в 2017 году рынок вырос на 93% к объемам 2016 года.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, отмечает, что по итогам первого квартала 2018 года продажи велись в 36 проектах, а свободное предложение составило около 5,5 тыс. апартаментов. По прогнозам экспертов, к концу года объем предложения может увеличиться еще на 50%, причем основную его массу составят сервисные апартаменты.
Госпожа Шарыгина считает, что как минимум 50% апартаментов, реализующихся на рынке Петербурга, не соответствует предъявляемым законом требованиям.
При этом аналитики отмечают рост спроса на апартаменты. Так, по итогам первого квартала 2018 года, согласно данным Knight Frank St. Petersburg, в Петербурге было реализовано 911 юнитов. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года продажи увеличились на 55%. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов составила 128 тыс. рублей за квадратный метр.
Проблемные точки
В связи с необходимостью прохождения процедуры классификации, тысячи покупателей-инвесторов оказались под ударом и могут недополучить обещанную им прибыль. По словам экспертов, не все проекты смогут подтвердить категорию, заявленную при выходе проекта на рынок, а некоторые объекты, возможно, будут вынуждены перепрофилироваться.
Константин Сторожев, генеральный директор ООО «Вало-Сервис», поясняет, что по сравнению с жилым домом, к гостинице предъявляются повышенные требования по пожарной и антитеррористической безопасности. Кроме того, проект гостиницы должен предусматривать технические зоны. Например, маршруты гостей и персонала не должны пересекаться.
С коллегой согласен Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management: «В гостиничных проектах высокие требования предъявляются к той части объекта, которая скрыта от глаз постояльцев. Если проект апарт-комплекса планировался для постоянного проживания, то, как правило, девелопер над такими вещами, как количество лифтов, оборудование туалетов вблизи общественных помещений, наличие столовой и санузла для персонала, даже не задумывался. Это может стать камнем преткновения при получении звезд».
Константин Сторожев добавляет, что для получения категории «три звезды», апарт-отель должен иметь возможность обеспечить гостей завтраками. «То есть необходимо как минимум кафе на территории. А для “четырех звезд” уже обязателен ресторан. И если в действующем положении еще существует категория “без звезд”, то в разрабатываемом положении этой категории уже не будет»,— констатирует эксперт.
Кроме того, в любой гостинице должно быть лобби, соответствующее по своим размерам звездности и количеству номеров. Строители псевдожилья, как правило, не проектируют эту зону. В псевдожилье есть подъезд, в котором, в лучшем случае, сидит консьерж или охранник.
В требованиях Минкульта также четко обозначено обязательное оснащение номерного фонда. Например, каждый номер должен быть оборудован шторами блэкаут, обеспечивающими защиту от солнечного света в дневное время. Даже постельное белье, используемое в гостиницах, отличается от того, которое предназначено для индивидуального использования, к нему есть свои требования, уточняет господин Сторожев.
В случае если апарт-отели были спроектированы и построены не в соответствии с уже имевшимися требованиями, предъявляемыми к гостиницам, при отсутствии сертификации они не смогут вести деятельность и оказывать услуги по размещению на законных основаниях. «Если деятельность все-таки будет вестись, то Кодексом об административных правонарушениях РФ за это предусмотрена административная ответственность в виде штрафов и приостановления деятельности,— поясняет Майя Петрова, партнер, руководитель практики «Недвижимость и строительство» юридической фирмы «Борениус» в России.— В связи с принятием федерального закона от 05.02.2018 16-ФЗ размер штрафов существенно увеличится. С 1 июля 2019 года будет запрещено вести бизнес без свидетельства о классификации. Штраф составит от 1/40 до 1/25 выручки, которую нарушитель получил за год, предшествующий году проступка. Если бизнес работает первый год, штраф рассчитают исходя из выручки, полученной с начала работы до дня выявления нарушения. При этом штраф не может быть меньше 50 тыс. рублей».
Эксперты считают, что тяжелые времена настанут для псевдожилья, точнее, для собственников, которые приобрели номера для проживания в подобных проектах.
Константин Сторожев, предупреждает, что даже если такие объекты и пройдут сертификацию (например, на категорию «одна звезда»), собственникам придется отстаивать ее каждые три года самостоятельно. «Управляющая компания выполнять эту работу на объекте, скорее всего, не будет. Для предупреждения данной ситуации придется вкладывать в проект дополнительные инвестиции, чтобы достроить помещения, купить недостающее оборудование. Это неудобно, а зачастую и невыполнимо»,— резюмирует эксперт.
Майя Петрова полагает, что не все проекты смогут привести свои объекты в соответствие с данными нормами. «Им придется либо адаптироваться под требования для сертификации, а возможно, даже провести какую-то реконструкцию или перепланировку, чтобы получить необходимые сертификаты, либо поменять назначение здания и переквалифицироваться в бизнес-центр, например»,— поясняет эксперт.
Ожидается, что новое положение о классификации гостиничных объектов будет разработано уже в следующем году и возможно сервисные апартаменты, предназначенные только для личного проживания, смогут работать легитимно. Однако об инвестиционной составляющей владельцам таких объектов придется забыть.
Класс покажут не все
Участники рынка отмечают, что сама процедура классификации не очень сложна. «Существует уполномоченная организация, ее эксперты посещают объект, анализируют его, управляющую компанию, номера. Сложность в прохождении сертификации будут испытывать только те апарт-отели, которые не учитывали требования Минкульта при проектировании»,— уточняет генеральный директор ООО «Вало-Сервис».
Некоторые апарт-отели уже прошли сертификацию, когда она была добровольной, и получили категорию «без звезд». По словам эксперта, пройти сертификацию смогут многие объекты, но только некоторые смогут получить звездность от трех и выше. «Соответственно, инвесторы тех проектов, кто не получил заявленную звездность, могут потерять свою будущую доходность, так как государство регулирует ценообразование, исходя из категории отеля»,— предупреждает господин Сторожев.
Блейк Андерсон-Бунтз считает, что законодательная инициатива пойдет на пользу рынку и разделит проекты, которые являются, по сути, псевдожильем и отелями.
«Мы изначально планировали получить категорию “три звезды” и выше и заложили в проект Valo все необходимые решения еще на том этапе, когда сертификация была добровольной. Так что обязательность сертификации для нас — плюс. Да и покупателям станет гораздо легче сориентироваться и понять, соответствует ли объект инвестирования требованиям»,— отмечает Константин Сторожев.
Снизить риски
Для того чтобы нивелировать риски при покупке апартаментов, эксперты советуют тщательно изучать документацию проекта и приобретать юниты только в объектах с внятным позиционированием и опытной управляющей компанией.
Господин Андерсон-Бунтз отмечает, что, приобретая строящиеся апартаменты как объект временного размещения, необходимо интересоваться, какая гостиничная инфраструктура есть в проекте.
Константин Сторожев советует сразу уточнить, на какую категорию заявляются апартаменты. Кроме того, необходимо узнать, какая управляющая компания будет работать на проекте, изучить ее опыт в гостиничном секторе, образование ее сотрудников и знание ими языков.
Участники рынка считают, что избежать проблем можно, инвестируя в проекты, которые изначально проектируются как отели, а не как общежития.