Михаил Возиянов, генеральный директор компании "ЮИТ Санкт-Петербург", регионального подразделения финского концерна ЮИТ, считает, что для строительной компании доля рынка — очень условный показатель. В беседе с корреспондентом Guide Тимофеем Уткиным он рассказал, почему компания не гонится за большими цифрами
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
GUIDE: Сегодня на строительном рынке специалистов, наверное, больше всего волнуют изменения в законодательстве, которые должны вступить в силу с 1 июля этого года. Весной строители выражали надежду, что сроки все же в последний момент отодвинут. Но, кажется, надеждам не суждено оправдаться?
МИХАИЛ ВОЗИЯНОВ: Судя по результатам недавней встречи застройщиков с президентом России, на переносы вряд ли стоит рассчитывать. Тем более что совсем недавно прошла информация об очередных сложностях, возникших у крупного застройщика в Московском регионе, это еще больше уменьшает шансы на то, что нововведения отсрочат.
G: Насколько, по-вашему мнению, реализуемо новое законодательство? Год назад строители говорили, что это невозможно и что вся работа остановится, так ли все драматично?
М. В.: У нас, в отличие от других отраслей, драматизм сильно растянут во времени. Это касается как негативных последствий для отрасли от того или иного решения, так и позитивных. У нас сейчас выдано большое количество разрешений на строительство еще по старым правилам, идет значительный объем текущего строительства, на который эти изменения распространяются. Так что результаты этих изменений мы увидим лишь через год или два. Те компании, которые обращаются сейчас за новыми разрешениями, могут столкнуться с серьезными трудностями. Я уже сейчас вижу, что в целом тренд будет на уход от долевого строительства, сохранение нынешней схемы работы маловероятно. Раньше говорилось о том, что отказ от долевого строительства возможен в течение трех лет, теперь там говорят: "Давайте быстрее!", так как количество обманутых дольщиков растет, мне кажется, уже в геометрической прогрессии. Хотя, по-моему, эти цифры сильно завышены.
G: Ударят ли нововведения в законодательстве по объему ввода жилья в ближайшие три года?
М. В.: В ближайшие два года не повлияет точно, через три-четыре года — возможно. Если будут запрещены продажи по договорам долевого участия,— это, конечно, уже будет совершенно другая ситуация. Но пока для отрасли нет четкого плана перехода на новые схемы, потому что та "дорожная карта", которая была анонсирована прежде, до выборов, была формально разработана предыдущим правительством. И сейчас не очень понятно, как она будет выполняться. Вряд ли коренные изменения со схемами работы произойдут быстрее, чем за три года, может быть, для этого понадобится пять лет.
G: Многие строительные компании в рамках подготовки к этим изменениям начинали скупать земельные участки в надежде реализовывать проекты по старым схемам, а компания ЮИТ шла в противоположном направлении — продавала участки на территории жилого комплекса"Новоорловский" и в Пушкине. Почему была выбрана такая стратегия?
М. В.: Мы в первую очередь ориентируемся на рыночную ситуацию. Если законодательство меняется для всех одинаково, все-таки это не станет ключевым фактором для экономики конкретного проекта. Для нас главное то, каков спрос, как развивается ситуация с ценами и с себестоимостью твоего продукта? И здесь надо отметить, что последние три года, к сожалению, несмотря на большую накопленную инфляцию, цены на жилье не растут. Вроде бы стоило ожидать определенного роста цен, но при этом снижение ипотечной ставки пока недостаточно компенсирует низкий рост реального дохода населения. Отсутствие четкого роста доходов населения не позволяет ценам пойти вверх плюс к этому есть факторы перепроизводства в ряде регионов. Поэтому здесь соединяется много факторов. Мы смотрим в большей степени на экономические параметры и задаемся вопросом: стоит ли столько производить, если это нельзя продать, не приведет ли это к увеличению рисков. С другой стороны, после начала кризиса стратегия нашего концерна состояла в том, чтобы сохранить операции во всех семи регионах где мы строим жилье. В принципе, нам это удалось, несмотря на снижение спроса в 2015-2016 годах: мы сохранили бизнес во всех регионах и продолжаем вести нашу деятельность.
G: Планируете ли осваивать новые регионы?
М. В.: Пока нет. У нас сейчас достаточно большая сеть городов присутствия, ЮИТ является самым крупным иностранным застройщиком в РФ, и семь регионов мало у кого даже из российских застройщиков есть.
G: Средства, вырученные от продажи территорий и участков, были направлены на какие-то новые проекты или направления?
М. В.: В целом у концерна стоит публичная задача снижения капитала, инвестированного в Россию, причем связано это не со снижением деятельности на территории РФ. Мы, если можно так выразиться, хотим строить больше с меньшим количеством капитала. Для этого мы продали часть территории (если говорить про комплекс "Новоорловский"). То есть продали часть участков там, где есть большая территория комплексного освоения, где идет длительный процесс и где бы мы не приступили к строительству в ближайшие пять лет. Речь не идет о продаже одиночных проектов. Мы, наоборот, покупали и запускали новые проекты, например, комплекс Tarmo на Студенческой улице. То есть мы продали землю только там, где требовалось оптимизировать капитал, но при этом чтобы мы могли продолжать работу во всех регионах, в которых концерн сейчас присутствует.
G: Сколько компания ввела квадратных метров в прошлом году в Петербурге?
М. В.: Около 110 тыс. кв. м. У нас примерно 100 тыс. кв. м жилья последние годы вводилось, сейчас будет некоторое снижение, так как мы меньше запускали в 2015 и 2016 годах по понятным причинам. В этом смысле мы ориентировались именно на рынок, нежели на попытку стимулировать продажи запусками новых проектов. Поэтому здесь мы действуем очень аккуратно и сбалансированно.
G: Есть ли какие-то инновационные идеи по развитию ваших проектов, которые помогут вам занять большую долю рынка?
М. В.: Во-первых, мы не мыслим долями рынка, потому что доли рынка в жилищном строительстве — это не самый важный показатель. Можно иметь один прекрасный проект и зарабатывать на нем или развивать десять проектов и быть в убытке. Мы продолжаем выводить определенные новации в продуктовой линейке, например, квартиры "Трансформер", где мы все-таки попробовали создать продукт, который позволяет покупателю менять количество комнат в квартире. Часто жильцы не всегда знают, какие стены несущие, можно ли провести какие-то перепланировки. Мы сразу клиенту на этапе покупки предлагаем несколько вариантов, как может быть реализована та или иная квартира. Человек выбирает один, но понимает, что в будущем может реализовать и другие варианты. Это создает определенную гибкость и позволяет для нас увеличить ассортимент в рамках одного дома, а клиенту — корректировать планировку квартиры с учетом изменения его семьи. У нас много новаций, связанных с эксплуатацией жилья, с управлением этапом проживания клиентов.
G: Вы сами эксплуатируете свое жилье?
М. В.: Да. У нас есть отдельный дивизион, который занимается эксплуатацией во всех регионах. Со временем все сложнее конкурировать по поводу базового состояния продукта, тем более что он "снизу" определен во многом нормами или стандартами маркетинга, а "сверху" придавлен себестоимостью и отсутствием роста цен. Чем дальше, тем сложнее дифференцировать качество продукта, поэтому мы все больше ориентируемся на развитие услуг.