Правительство России ужесточает требования к застройщикам, чтобы повысить надежность долевого строительства. Согласно поправкам к законопроекту, с января 2019 года увеличивается взнос застройщиков в государственный компенсационный фонд защиты дольщиков.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
По мнению экспертов, подобные действия приведут к росту цен на недвижимость. До сих пор строительство большинства многоквартирных домов велось в соответствии с ФЗ-214 "О долевом участии в строительстве" и с привлечением собственных средств компании.
Фото: ООО «Комос-строй»
«Этот механизм позволял обеспечить строительство объектов без привлечения дополнительного банковского финансирования. Стоимость кредитных средств, как правило - более 10 % годовых, значительно бы увеличивало себестоимость строительства, и как следствие, влияла бы на цену квадратного метра»,- директор ООО «Комос-строй» Александр Кузнецов.
С 1 ноября 2017 года начались отчисления застройщиков, получивших разрешения на строительство после 1 ноября 2017 года, в компенсационный фонд защиты дольщиков в размере 1,2% от каждой проданной квартиры.
«Это терпимо, даже несмотря на то, что застройщик отдает эту сумму в фонд, и только потом получает деньги от дольщика. Причем, если по каким-то причинам дольщик решит расторгнуть договор долевого участия, и мы вернем ему эти деньги, из фонда взнос уже не вернется», - отметил коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой» Ленар Сафин.
Однако сумма взносов постепенно увеличится — с октября отчисления застройщиков составят 3%, с января 2019 года — 6% от стоимости каждой квартиры.
По мнению аналитиков, в такой ситуации рост цен на новостройки неизбежен. Сначала возможен рост минимум на 3% на строящееся жилье. После нового года — на 6%. Повышение надежности не означает повышение доступности, считает господин Кузнецов. Как результат, застройщики будут продавать готовое жилье, а не строящееся. Стоимость готового жилья неизбежно будут закладываться затраты, связанные с банковским финансированием.
«Чтобы продавать готовое жилье, нужно иметь собственные деньги на его возведение, либо иметь возможность привлечь банковское финансирование. Но даже в Москве очень немного компаний, обладающих средствами для продолжения строительства в тех же объемах, что строится сегодня, примером этого могут служить проблемы возникшие у крупнейших девелоперских компаний из топ-10 (СУ-155, Урбан)», - отметил Александр Кузнецов. По его мнению, повышение взносов в фонд – это своеобразное «стимулирование» застройщиков на скорейший переход на эскроу-счета.
Переход на эскроу-счета тоже начинается. Но пока – на добровольной основе. С 1 июля 2019 года этот механизм станет обязательным, по всем объектам, где есть дольщики и первый договор был зарегистрирован позднее 20 октября 2017 года. «До сих пор нет понимания – как будет проходить работа с эскроу-счетами. Мы общались с коллегами банкирами – у них тоже нет информации. Поэтому не исключено, что в один момент может возникнуть ситуация, когда оформить долевое участие будет вообще невозможно: так как по старым правилам уже нельзя, а как по новым – никто не знает. Это будет колоссальный удар по рынку»,- полагает предположил Ленар Сафин.
Еще одним последствием станет исчезновение строительных компаний, у которых уже сейчас напряженная ситуация.
«В Удмуртии, правда, таких компаний сейчас нет, и уже давно не появлялась информация о том, что застройщик не справился со своими обязательствами, но все равно – такие потрясения нам ни к чему, - считает Андрей Овчинников, директор по маркетингу компании «Острова».
«На эскроу-счета придется переходить так или иначе, или строить полностью за счет собственных средств и банковского финансирования. И банки теперь будут решать – кому и под какие проекты давать деньги, а кому – нет. В зоне отказа окажутся маленькие компании, и им, возможно, придется уйти с этого рынка»,- предположил Александр Кузнецов.