Ипотека на вырост

В 2018 году эксперты ожидают существенный прирост по выдаче ипотечных кредитов и увеличение сделок по покупке недвижимости в Челябинской области. В частности, к концу года специалисты прогнозируют повышение спроса на новую госпрограмму, которая предлагает льготы по ипотеке для семей с детьми, рожденными с 1 января 2018. Снижение ипотечных ставок в течение года сохранится, однако темпы, скорее всего, замедлятся. По оценкам Банка России, потенциал снижения ключевой ставки несколько уменьшился. К концу года, по мнению экспертов, ставка может снизиться до 9% годовых. Банки советуют не откладывать покупку квартиры, поскольку сегодня рынок предлагает очень благоприятные условия — цены на недвижимость и процентные ставки по ипотеке находятся на рекордно низких уровнях.

С февраля 2018 года в силу вступили новые формы господдержки для приобретающих жилье в ипотеку. Право приобрести недвижимость по этой ставке есть у молодых семей с ограниченной величиной дохода на члена семьи и количеством детей от двух и более, при этом младший ребенок должен быть рожден в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. За счет того, что часть процентов по кредиту в течение первых трех или пяти лет будет выплачивать государство из федерального бюджета, нагрузка на заемщиков уменьшится, поэтому приобрести жилье смогут семьи, которые давно откладывали покупку и не могли накопить деньги.

Пока запуск программы никак не повлиял на структуру рынка недвижимости ни в Челябинской области, ни по стране в целом, считает управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. По его мнению, активные выдачи прогнозируются в конце 2018 — начале 2019 года. «За первый квартал Абсолют Банком по этой программе в Челябинске была рассмотрена и одобрена одна заявка, выдачи по ней пока не было. Однако по итогам первой декады мая 2018 года по госпрограмме банк принял 83 заявки на сумму более 230 млн руб.»,— пояснил господин Ваганов, подчеркнув, что новая программа направлена на поддержку определенного сегмента клиентов: семей, у которых родился второй или третий ребенок после 1 января 2018 года. «В масштабах общих выдач эти объемы не так велики и влияние на рынок вряд ли будет кардинальным»,— пояснил эксперт.

По словам начальника управления по работе с партнерами и жилищного кредитования челябинского отделения Сбербанка Ирины Звонаревой, госпрограмма является мощным драйвером развития рынка ипотеки и жилья. «На сегодняшний момент это одна из самых низких ставок по ипотеке, сравнимая со ставками на международном рынке. Если же за время действия программы у семьи рождается третий ребенок, то льготный период увеличивается до восьми лет. Программа дает возможность купить квартиру большей площади, в более удобном районе Челябинска или в новостройке “непанельного” типа. Еще один существенный плюс госпрограммы — возможность использовать в погашение кредита материнский капитал, а это порядка 400 тыс. руб. Первую льготную ипотеку в Челябинской области выдал Сбербанк молодой семье из Миасса»,— рассказала госпожа Звонарева.

Новые формы господдержки в большей степени направлены на стимулирование продаж новостроек. По мнению Константина Ваганова, южноуральцы больше отдают предпочтение готовым квартирам. «70% от общего числа сделок — это квартиры на вторичном рынке. И это несмотря на то, что средняя цена квадратного метра “вторички” на Южном Урале даже выше, чем у “первички” — 39 088 руб. за кв. м и 38 172 руб. за кв. м соответственно. Просто готовые квартиры — это жилье “здесь и сейчас”, в них можно заехать практически сразу после покупки, не надо ждать сдачи дома в эксплуатацию»,— считает эксперт. При этом представители банков сходятся во мнении, что у новостроек тоже есть «свой покупатель», а дефицита первичного жилья в Челябинске не предвидится.

Управляющий филиалом СМП Банка в Челябинске Максим Григорьев отмечает, что в области ситуация с новым жильем неоднородна. «В малых городах новостройка практически не представлена, и существует некоторая напряженность в данной сфере. С вводом новых программ господдержки значительных изменений и роста продаж новостроек нет»,— считает господин Григорьев.

Эксперты высказывают положительные ожидания относительно ипотечных программ и ставок. По словам Константина Ваганова, прогнозы по выдаче ипотеки на 2018 год в целом хорошие. «Мы ожидаем, что прирост по отношению к объему выдач прошлого года составит около 20%, в абсолютных значениях объемы выдач достигнут 2–2,5 трлн руб. Безусловно, в своих оценках эксперты исходят из того, что доступность ипотеки будет повышаться. Это будет способствовать увеличению количества сделок по покупке недвижимости с использованием заемных средств. По Челябинской области мы ждем такого же прироста, как и в целом по стране»,— прокомментировал эксперт. Господин Ваганов считает, что тренд на снижение ставок по ипотеке в 2018 году сохранится, но темпы замедлятся. «При условии отсутствия внешних шоков мы ожидаем, что среднерыночная ставка по ипотечным кредитам к концу 2018 года может снизиться до 9% годовых. Лучше не откладывать покупку квартиры, если есть желание решить жилищный вопрос и накоплен первоначальный взнос. Сейчас на рынке сложились очень благоприятные условия — цены на недвижимость и процентные ставки по ипотеке находятся на рекордно низких уровнях»,— пояснил Константин Ваганов.

Управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса банка ВТБ в Челябинской области Сергей Дунаев считает, что сейчас рынок ипотеки в целом в России и в Челябинской области переживает бурный рост, основной причиной которого стало снижение банковских ставок по кредитам. Это, в свою очередь, стало возможным благодаря уменьшению ключевой ставки Центробанка РФ: с начала 2017 года по сегодняшний день ключевая ставка уменьшалась восемь раз, в целом на 2,75 процентного пункта, до 7,25% годовых. «Ипотечные ставки в 2018 году, конечно, в значительной степени будут зависеть от уровня ключевой ставки. Аналитики Группы ВТБ прогнозируют ее к концу 2018 года на уровне 6,75%. Регулярное постепенное снижение ключевой ставки дает возможность снижаться ставкам по всем банковским продуктам. Мы предполагаем, что ипотечные ставки будут снижаться на величину, сопоставимую с размером уменьшения ключевой ставки»,— пояснил эксперт. По последним данным Центробанка, средневзвешенная ставка по всем ипотечным кредитам, выдаваемым банками в Челябинской области, в марте составила 9,81% годовых. Эксперты ВТБ предполагают, что средние ипотечные ставки к концу года могут уйти ниже 9%, и банк уже предоставляет возможность оформить ипотеку по ставке ниже этой отметки. «У ипотеки в России еще есть огромный потенциал. Сейчас ее доля во всем ВВП страны не превышает 6%, это значительно меньше, чем в других странах. Мы прогнозируем средний рост рынка ипотеки по стране в этом году на 14%»,— рассказал господин Дунаев.

Директор ипотечного центра дирекции Западно-Сибирского филиала банка «Открытие» Елена Грибанова согласна, что сейчас ипотечные ставки находятся на своем историческом минимуме, а тенденция к их снижению сохраняется. «Ожидается, что к концу года размер ключевой ставки будет уменьшен еще на 0,5%. Этот прогноз реален, если в России не произойдет серьезных макроэкономических потрясений»,— считает эксперт. Максим Григорьев уверен, что достижение порога в 7% без дополнительного субсидирования со стороны государства под вопросом, учитывая, что при фондировании на ипотеку банки ориентированы на ключевую ставку, составляющую сегодня 7,25%. «На текущий момент нижний предел ставки по ипотечному портфелю банков ориентирован на ключевую ставку плюс 1,5–2% в зависимости от программы»,— отмечает эксперт.

Весь проект в формате PDF