Фото: ДОМ.РФ
Российский рынок отличается от рынков большинства развитых европейских стран и США низким уровнем проникновения ипотеки. И хотя до насыщения рынка еще далеко, понимание драйверов успеха и проблем, продвинутых с точки зрения ипотеки рынков, важно уже сейчас, так как многие из них могут стать актуальными в России.
Рассмотрим три ключевых тренда, влияющих на трансформацию ипотечного бизнеса на Западе.
Во-первых, это изменения в части цепочки создания ценности в ипотечном процессе. Традиционно банки полностью владели цепочкой: от приема и обработки заявки до закрытия и обслуживания сделки. Сейчас ситуация меняется: банки постепенно начинают использовать сервисы, предоставляемые специализированными компаниями (часто из небанковской отрасли). Сегодня на развитых рынках поиск недвижимости осуществляется по большей части онлайн. Например, в США технологические компании Roostify и Blend предлагают короткие анкеты с автоматическим заполнением благодаря интеграции со специализированными сервисами (например, с Yodlee для интеграции счетов всех банков через API). А Habito и Trussle в Великобритании позволяют сравнивать несколько предложений при выборе квартиры или дома, выдаче нового кредита и рефинансировании.
Новые специализированные игроки используют продвинутые алгоритмы для оценки потенциальных заемщиков и объектов недвижимости в считаные секунды. При этом объем информации, предоставляемой самим клиентом, минимален. Так, немецкая компания Kreditech задействует технологии продвинутого машинного обучения для мгновенного скоринга клиентов, располагая ограниченным объемом данных. В США компания HouseCanary предоставляет решения по автоматизированной оценке стоимости жилья, снижающие до минимума затраты клиентов. Синергия технологических компаний и банков — аутсорсинг и автоматизация процессов — позволила банкам США сократить операционные затраты на 25-30%. Число компаний, предоставляющих такие услуги, велико: среди них WorkFusion и Capsilon с полным спектром сервисов по автоматизации ипотечного процесса для банков и других участников (например, страховых компаний).
Вторым трендом является изменение ландшафта ипотечного сектора: увеличивается доля небольших банков и небанковских компаний. Этот тренд актуален в первую очередь для США, где доля небанковских организаций существенно выросла (с 8% в 2010 году до 31% в 2016 году), тогда как доля топ-5 банков значительно сократилась (с 64% до 25% за аналогичный период). Причин несколько. В частности, усиление регуляторного давления. Ярким примером этого в США стала доработка законодательства RESPA / TILA, в результате которой был введен запрет на комиссионные за направление клиентов в определенный банк (referral fees), что привело к утрате крупными банками примерно половины клиентского потока. Также в числе причин высокий уровень развития инфраструктуры и рыночных инструментов.
Успех многих небанковских организаций на развитых рынках напрямую зависит от зрелости инфраструктуры. Например, основа успеха одной из наиболее популярных моделей небанковской ипотечной платформы Rocket Mortgage, разработанной Quicken Loans, заключается в возможности применять технологию originate-to-sell для управления портфелем (полное хеджирование процентного и кредитного риска и возможность реинвестирования более 90% портфеля в течение короткого срока после выдачи за счет секьюритизации). При этом компании достаточно соблюдать требования к закладным, устанавливаемые ипотечными агентствами. Также стоит отметить доступность клиентских данных. В Европе с внедрением открытого обмена банковскими данными (Open Banking) практически любая организация, заинтересованная в развитии ипотечного бизнеса, получает доступ ко всей информации о клиенте, предварительно заручившись его согласием.
В качестве третьего тренда можно упомянуть развитие экосистемного подхода, которое обусловлено рядом процессов. Со стороны клиента это заинтересованность не в получении ипотеки как таковой, а в приобретении жилья. Ряд технологических игроков уже меняет привычную последовательность действий, сначала предлагая подобрать интересующий объект, а затем оценить возможность его финансирования заемными средствами и при необходимости получить кредит (например, сервис Zoopla в Великобритании). С учетом изменения потребительских предпочтений банки в борьбе за клиентов включаются в конкуренцию через предоставление дополнительных сервисов (от поиска жилья до ремонта и переезда). Например, у банка Lloyds в Великобритании есть специализированное предложение по страхованию в реальном времени, а Wells Fargo в США выдает единый кредит на покупку недвижимости и ремонт (Purchase & RenovateSM). И, наконец, нарастающая активность в финансовой сфере международных технологических корпораций, которые имеют огромную клиентскую базу и высокий уровень клиентской лояльности. Ряд крупнейших игроков (например, Amazon и Alibaba) уже проявляет заинтересованность в разработке специализированного предложения в области ипотеки.
Несмотря на то что некоторые из названных трендов еще не получили широкого распространения в России, общий вектор движения указывает на то, что влияние их растет. Расширение присутствия на ипотечном рынке некрупных банковских и небанковских организаций будет зависеть от дальнейшего развития рынка секьюритизации и инфраструктуры обмена данными. Перед банками, заинтересованными в развитии ипотеки, встает вопрос о стратегическом позиционировании: в каком качестве и за счет каких компетенций можно обеспечить себе конкурентное преимущество в будущем.