С 1 июля текущего года в федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вступят правки, ужесточающие деятельность застройщиков и кардинально меняющие ситуацию на строительном рынке. Основная цель — переход на проектное финансирование и решение проблемы обманутых дольщиков. В новой схеме на банки возложена контрольная функция за операциями на эскроу-счетах, где будут аккумулированы средства дольщиков. Застройщики считают, что инициатива пролоббирована банками. Наблюдатели прогнозируют рост цен на жилье и «выдавливание» мелких застройщиков с рынка.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
Банки берут риски в жилищном строительстве на себя
C 1 июля 2018 года застройщик сможет иметь один расчетный счет в банке, через который должны осуществляться все финансовые операции по ведению строительства долевого объекта. «Предполагается, что на этапе строительства жилья средства от покупателей не будут передаваться девелоперу, а аккумулируются на эскроу-счете в уполномоченном банке до сдачи дома. При этом средства на строительство застройщик будет получать в этом же банке в форме кредитов с гибкой процентной ставкой, которая будет зависеть от структуры фондирования», — рассказали «Ъ-Удмуртия» эксперты ДОМ.РФ. АО «ДОМ.РФ» (до марта 2018 года — «Агентство ипотечного жилищного кредитования») совместно с профильными министерствами и Центробанком участвует в реализации «дорожной карты» Правительства по поэтапному сокращению в течение трех лет средств дольщиков банковским кредитованием и другими формами финансирования. Уход от долевого строительства, по мнению экспертов ДОМ.РФ, минимизирует для покупателей жилой недвижимости риск банкротства застройщиков. «Прозрачность и надежность схемы использования эскроу-счетов в проектном финансировании застройщиков укрепят доверие граждан к строительному сектору и оживят спрос на строящееся жилье», — считают в ДОМ.РФ
С вступлением правок в 214-ФЗ радикально изменится не только финансовая составляющая работы девелоперов, но и появится дополнительный контроль со стороны банков за их деятельностью. Банки смогут самостоятельно устанавливать критерии оценки застройщиков финансируемых проектов, а также будут определять в договорах критерии контроля использования кредитных ресурсов. Банки получат полномочия по отказу в проведении платежей в случае нецелевого использования средств застройщиками.
По словам руководителя Национального банка по республике Волго-Вятского главного управления Центрального банка РФ Татьяны Жиганшиной, требования к кредитным организациям, в которых могут открываться счета эскроу, устанавливаются Правительством страны. На данный момент список сформирован 22 банками. «Сейчас Кабмин разрабатывает требования к кредитным организациям, в которых могут открывать счета застройщикам. С точки зрения Банка России, перечень и, соответственно, требования к банкам, в которых могут открываться счета эскроу и счета застройщиков, должны быть аналогичными, чтобы открытие счетов эскроу и финансирование застройщика по одному проекту проходило в одном банке», — отметила госпожа Жиганшина.
В проработке находится вопрос повышения страхового покрытия по эскроу-счетам, используемых для оплаты по договору долевого участия, с 1,4 млн до 10 млн руб. Аналогичная мера действует для эскроу-счетов при покупке готовой недвижимости.
До 2020 года в Удмуртии решат проблему «обманутых» дольщиков
В последнее время на региональном жилищном рынке отмечается рост количества привлекаемых денежных средств дольщиков. Сегодня в Удмуртии участие в долевом строительстве многоквартирных домов осуществляется по более чем 5,6 тыс. договорам, из которых 531 отнесен к «проблемным». В целом на территории республики ведется строительство 111 многоквартирных домов, общей площадью более 1,2 млн кв.м.В региональном министерстве строительства и жилищной политики считают, что ужесточение требований к застройщикам снизит риски жителей Удмуртии при вложении средств в строительство новостроек.
По словам заместителя министра строительства Удмуртии Ольги Дубовцевой, в республике реализуется «дорожная карта» по решению проблемы обманутых дольщиков. В утвержденный главой Удмуртии реестр дольщиков, чьи права были нарушены, вошло 304 жителя республики. С прошлого года в связи с удовлетворением требований удалось исключить из реестра 51 дольщика, при этом было включено в список 6 человек. По данным на 1 апреля 2018 года в реестре числится 259 граждан. Мероприятия дорожной карты предусматривают смену застройщиков в рамках процедуры банкротства на объектах — улица Петрова, 49, улица Нижняя, дома 38 и 39, в поселке Хохряки. Для тех, строительных объектов, где достройка невозможна, на конкурсной основе будут определяться застройщики, готовые в обмен на земельный участок предоставить квартиры «обманутым» дольщикам. «Все мероприятия “дорожной карты” планируется завершить не позднее 31 декабря 2019 года», — отмечают в региональном минстрое.
На фоне происходящих изменений в строительной отрасли Удмуртии наблюдается увеличение объемов вода жилья и рост цен, как в сегменте новостроек, так и на рынке вторичного жилья. Рост цен на первичном рынкев республике в 2017 году по сравнению с 2016 годом составил 1,7%, по вторичному рынку — 2%.По стоимости 1 кв.м. жилья Удмуртия заняла по итогам 2017 года пятое место в Приволжском федеральном округе. Стоимость «квадрата» в прошлом году в Удмуртии составляла 44,16 тыс. руб., в ПФО — 44,8 тыс. руб.
«Закон пролоббирован банками»
Генеральный директор Kalinka Group Иван Кузнецов считает, что законодательные изменения значительно ужесточат условия функционирования застройщиков и поменяют ситуацию на региональном рынке. «Сейчас ситуация кардинально поменяется. Крупных и только начинающих свою деятельность застройщиков уровняло с точки зрения финансирования. Теперь мы все будем работать на одинаковых условиях, здесь сыграет фактор эффективной работы. Надо поймать волну и получить выгоду», — добавил господин Кузнецов.
По мнению собеседника, сегодня региональный рынок абсолютно не готов к изменениям. «1 июля наступит через полтора месяца, а у нас даже нет понимания: под какие проценты банки собираются предоставлять нам кредиты. Сейчас обсуждаются процентные ставки в интервале от 6 до 16%. Конкретики я еще не видел. На самом деле, обе цифры так или иначе лягут на плечи покупателей. В итоге вырастет цена квартиры», — сообщил Иван Кузнецов. Застройщик прогнозирует в ближайшие полтора года всплеск строительства, однако, после перехода на проектное финансирование, рынок «просядет». «С 1 июля 2018 года дорога новым застройщикам будет закрыта. Кроме того, количество девелоперов поредеет, поскольку рентабельность бизнеса с введением правок в 214-ФЗ значительно упадет. Можно ожидать роста цен на квартиры минимум на 10-20%», — заметил директор Kalinka Group.
Застройщики сходятся во мнениях, что закон пролоббирован банковской системой. По словам коммерческого директора ООО «АСПЭК-Домстрой» Ленара Сафина, самой выигрышной стороной в новой схеме финансирования являются кредитные организации. «Банкиры помимо того, что будут давать ипотеку участникам долевого строительства, еще и кредитуют застройщиков. Банки дважды в выигрыше», — считает господин Сафин. По словам застройщика, сейчас непонятно, под какой процент будут кредитоваться застройщики. «Это является основным вопросом в нынешней ситуации. Если деньги нам на текущие работы будут даваться под 2% годовых, то это не повлияет кардинально на рост цены. Если ставка будет на уровне 8-10%, то приведет к удорожанию стоимости одного квадратного метра», — сообщил коммерческий директор ООО «АСПЭК-Домстрой». Господин Сафин рассчитывает на коррекцию в законодательстве. «Отношение закона должно быть диверсифицировано. Существуют предприятия, для которых жилищное строительство является основной деятельностью. К ним должно быть одно отношение. Совсем другое отношение должно быть к тем строительным компаниям, которые выходят на рынок с одним – двумя проектами, чтобы заработать денег и уйти», — резюмировал Ленар Сафин.
Заместитель директора по управлению проектами ООО ПСК «УралДомСтрой» Константин Люкин считает, что законодательные изменения приведут к «выдавливанию» некрупных застройщиков и к увеличению себестоимости строительства объекта. «Правки в 214-ФЗ —это ведь не только об отказе от долевого строительства. Изменяются еще и требования к застройщику в части уставного капитала, в части наличия денежных средств на расчетном счете. По новому закону у застройщика должен быть опыт возведения домов не менее 10 тыс. кв. м. Как в таких условиях новому игроку приходить на рынок? Он должен прийти, построить дом за свои деньги, потом его начать продавать, и только потом уже привлекать деньги по 214 ФЗ.», — задается вопросом господин Люкин.
Коммерческий директор ООО ПСК «УралДомСтрой» Михаил Шмыков прогнозирует удорожание объектов строительства в случае участия в схеме финансирования строительства банков. «Финансовые организации готовы кредитовать под 10,5 % — 12 % годовых, а средний срок возведения объекта площадью 8 - 10 тыс. кв.м составляет два года. Стоит ожидать удорожания на объект до 25%», — заметил господин Шмыков. По словам девелопера, для «безболезненного» перехода к новой схеме финансирования должна появиться «Дорожная карта плавного перехода по стадиям». «О ней сейчас все говорят. Документ должен быть четко продуман. Не раз говорили о том, что дорожная карта может применяться в разной степени на мелких, средних и крупных игроков. Могут быть какие-то преференции игрокам федерального значения или с государственным участием», — сообщил господин Шмыков.
Финансовый директор группы компаний «Острова» Роман Пузырев считает, что многое зависит от окончательной версии 214-ФЗ и детальной проработки дорожной карты. «Изменения принесут новые вызовы и для застройщиков, и для банков. Наша компания готова к новому этапу. Мы считаем, что в итоге этих изменений выиграет потребитель и его риски существенно снизятся. С рынка уйдут мелкие игроки и холдинги с непрофильной девелоперской деятельностью. Вырастут требования к качеству управления проектами, надежности застройщиков, опыту работы в строительной отрасли, открытости компании на рынке и в работе с банками», — прокомментировал Роман Пузырев.