В конце декабря Владимир Путин подписал федеральный закон "О внесении в акты законодательства РФ изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипотечного жилищного кредитования". Принятый закон поставил все точки над i в вопросе выселения получателей ипотечных кредитов, не имеющих возможности расплатиться с кредитором. Неплательщики окончательно лишились возможности проживать в заложенных квартирах, а переселять их теперь будут в общежития государственных жилищных фондов для временного поселения.
Действующие на момент принятия закона правовые нормы предусматривали лишь возможность лишения неплатежеспособного заемщика прав собственности на жилье, приобретенное с помощью ипотечного кредита. Однако это отнюдь не означало автоматического выселения должника и снятия его с регистрационного учета, т. е. лишения прописки. В принципе, неплательщики могли сколько угодно долго проживать в заложенной квартире и с успехом отстаивать в судах это право. Теперь эта проблема, по крайней мере на бумаге, решена. Принятые поправки предусматривают, что "собственник жилого дома или квартиры, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации и заложенных в обеспечение кредита, в случае утраты прав собственности на заложенный дом или квартиру в результате обращения взыскания должен освободить такой дом или квартиру вместе с проживающими с ним членами семьи по требованию нового собственника".
Новый закон не только предоставил кредиторам право выселять неплатежеспособных клиентов, но и оговорил правила, по которым это должно происходить. Прежде всего неплательщиков приравняли к вынужденным переселенцам и беженцам, обязав местные власти предоставлять им взамен квартир, на которые наложено взыскание, жилье из фондов для временного поселения. Во-вторых, жилье им будет предоставляться по социальным нормам общежития — 6 кв. м на человека. В-третьих, неплательщики не будут иметь права это жилье приватизировать, обменивать, сдавать его внаем, вселять временных жильцов и осуществлять раздел занимаемого помещения.
Что касается самой процедуры, то закон предусматривает, что неплательщик должен переселиться из заложенной квартиры в другое жилье в течение месяца после его предоставления. Если неплательщик отказывается переселяться добровольно, кредитору придется обратиться в суд, на основании решения которого он может быть переселен принудительно. На практике это будет выглядеть следующим образом: судебный пристав придет к вам и вручит решение суда (если вас не будет, дверь просто взломают), после этого составит опись находящегося в квартире имущества, и его перевезут (за счет государства) в предоставленное общежитие. Одновременно паспортный стол произведет перерегистрацию неплательщика по новому месту жительства.
Отметим, что в законе не прописаны пути решения всевозможных коллизий, которые могут возникнуть при принудительном переселении неплательщиков. Например, среди членов семьи неплательщика могут оказаться несовершеннолетние дети, против переселения которых возникнут серьезные возражения органов опеки, согласно Семейному кодексу РФ обязанных следить за тем, чтобы жилищные условия детей не ухудшались в результате проводимых родителями операций с недвижимостью. Суд может учесть эту точку зрения, и тогда у кредиторов возникнут серьезные проблемы с выселением неплательщиков.
В любом случае первое судебное решение о принудительном переселении неплательщика по ипотечному кредиту станет прецедентным: в новейшей истории России не было еще ни одного такого случая. Отметим, что это было связано не только с отсутствием закона, но и с тем, что высокие процентные ставки (в среднем 12-15% годовых в валюте) делают ипотеку доступной исключительно для преуспевающих слоев населения, которые скорее всего используют выплаченные ранее в рамках кредита деньги для покупки более дешевого жилья или его аренды.
Тем не менее банки уже сейчас готовятся к решению проблем с принудительным отселением неплательщиков. Так, банк "Московское ипотечное агентство", занимающийся реализацией московской ипотечной программы, еще полгода назад подписал соглашение со столичными властями о предоставлении площадей городского резервного жилищного фонда для отселения неплательщиков МИА. Отметим, что формирование этого фонда производится за счет субъекта федерации, в данном случае городского бюджета. Впрочем, ипотечные неплательщики в ближайшее время вряд ли существенно увеличат его нагрузку. По мнению первого замдиректора банка "Московское ипотечное агентство" Андрея Белякова, в этом году в Москве таких прецедентов не будет вовсе.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
"Выселять придется не более 0,1 процента заемщиков"
Иван Грачев,председатель комиссии Госдумы по развитию ипотечного кредитования
— Насколько сильно изменятся для банков правила игры на рынке после принятия в декабре прошлого года поправок в ипотечное законодательство?
— Ранее в законодательстве имело место расщепление проблемы выселения на вопрос лишения прав собственности и выселения. Даже если суд принимал решение, что кредитополучатель перестал быть собственником жилья, за ним сохранялось право его найма и, естественно, прописка. Это позволяло неплательщику диктовать свои условия кредитору — собственнику жилья и препятствовало его дальнейшей реализации.
— Как новый закон скажется на отношениях неплательщиков и кредиторов?
— Как правило, кредитополучатель всегда находит форсмажорные обстоятельства — болезнь, временная потеря работы, на основании которых и пытается оспорить в суде решение о наложении взыскания. Так происходит во всем мире. Однако после принятия закона шансов на удовлетворение таких исков у истцов будет значительно меньше.
— Насколько распространенной может оказаться в России практика принудительного выселения неплательщиков ипотечных кредитов?
— В мировой практике ипотечного кредитования как минимум 1% выданных кредитов становится проблемным. В России эта цифра на порядок ниже — не более 0,1%, что во многом связано с более жесткими требованиями при проверке платежеспособности клиента. Цифры принудительного выселения могут быть еще ниже, так как далеко не всегда проблемы с погашением кредитов приводят к столь крайним мерам.
— Смогут ли муниципальные фонды для временного поселения справиться с потоком переселяемых неплательщиков ипотечных кредитов?
— Я думаю, что в ближайшее время их будет не слишком много. Кроме того, развитие ипотечной системы в регионе создаст новые рабочие места и увеличит налоговые поступления в местный бюджет. Это достаточные основания для того, чтобы местные власти потратили относительно небольшие средства для расширения переселенческого фонда.