Загородная недвижимость не поддается стандартизации
Покупая загородную недвижимость, переплатить гораздо легче, чем при покупке городской квартиры: на стоимость дома влияет множество факторов, но в конечном счете все зависит от того, насколько вам нравится объект. Тем не менее есть ряд параметров, по которым можно определить справедливую цену загородной недвижимости.За что платим
С точки зрения продавца, справедливой является цена, которая покрывает все разумные издержки плюс дает возможность получить прибыль. Но покупатель такое определение корректным не назовет, поскольку представления о разумных издержках и норме прибыли у каждого свои.
По словам директора управления загородной недвижимости агентства "Миэль" Савелия Орбанта, когда девелоперы говорят о том, что метр дома в их поселке стоит $700 или $800,— "это обман или желание удовлетворить потребность покупателей в ориентирах". Стоимость сотки земли или квадратного метра коттеджа зависит даже от расположения участка в поселке. Что же говорить о влиянии остальных факторов! Речь вести можно лишь о стоимости объекта целиком.
Тем не менее аналитики и эксперты рынка загородной недвижимости выделяют ряд факторов, влияющих на стоимость загородной недвижимости. Основные из них можно выстроить в некое подобие рейтинга, в котором первым будет все то же местоположение. Это понятие включает в себя как удаленность от Москвы, так и удобство подъездных путей, тип леса вокруг дома (сосновый дороже), наличие водоема поблизости и леса на участке.
И все же главный фактор в определении справедливой цены — местоположение и еще раз местоположение. По мнению председателя совета директоров ФПК "Тарверс" Александра Имшенецкого, при строительстве дорогих (более $300 тыс. за объект) домов именно место диктует девелоперу все остальные параметры строительства.
К примеру, поселок Барвиха-2 в одном из самых престижных мест Подмосковья или поселок Мещерский, расположенный в 2 км от МКАД между Сколковским и Боровским шоссе, просто не могут быть уровнем ниже, чем бизнес-класс. Поэтому в проект сразу заложены все присущие этому типу загородного жилья потребительские характеристики: охрана и сервисная служба, гараж на две машины и высокоскоростной доступ в интернет. И покупателей не останавливает то, что они будут жить стена в стену с соседями — оба поселка застраиваются таун-хаусами.
А коттеджный поселок в Салтыковке по Носовихинскому шоссе на востоке области, несмотря на близость к городу и живописные озера в лесу вокруг поселка, никогда не поднимется выше экономкласса. Поэтому создавать мощную инфраструктуру и использовать дорогие материалы застройщику здесь просто невыгодно.
Следующие по значимости факторы, влияющие на цену, как утверждает управляющий отделением загородной недвижимости компании "Рескор" Ирина Якимчук,— это стоимость подведения коммуникаций (для неосвоенного участка), концепция поселка и социальное окружение, охрана и сервис, развитость инфраструктуры.
И только после этого покупатели обращают внимание на материалы, из которых построен дом, а также на качество строительства и монтажа оборудования. Возможно, это связано с тем, что место и уровень цен еще на этапе проектирования диктуют продавцу, из чего должен быть дом и какое оборудование он должен содержать. К тому же строители давно приучили покупателя к тому, что основная часть отделки и установки оборудования перекладывается на него.
Кроме этого на цену загородного дома, по словам Савелия Орбанта, влияет до сотни разных факторов. Это и площадь земельного участка, и расположение его в поселке, и архитектурные решения, и многое другое. Все эти факторы довольно сложно формализовать, поэтому главную роль при оценке загородной недвижимости играет опыт агента. Покупателю же директор управления загородной недвижимости советует посмотреть семь-десять предлагаемых объектов, после чего можно будет создать собственный рейтинг, на основе которого и принимать решение о покупке.
Ирина Якимчук рекомендует покупателям собирать информацию об объекте в следующем порядке: сначала выяснить расстояние до него и удобство подъездных путей, потом определить примерную стоимость сотки земли и расходы на подведение коммуникаций. Следующим этапом может быть поездка на место и беседа с местными жителями, которые, как правило, располагают информацией о сделках, совершавшихся в этом районе.
Проведенное в 2002 году главным специалистом Российской гильдии риэлтеров Геннадием Стерником исследование показало, что некоторые элементы оснащения коттеджа дают такой прирост цены сделки: сауна — 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня — по 7-8%, тренажерный зал, зимний сад, бильярдная, подвал — по 4-5%, джакузи, выделенная интернет-линия — по 3-3,5%.
Благоустройство земельного участка также должно влиять на цену объекта: лесные деревья на участке увеличивают стоимость в среднем на 26,8%; лесная или развитая парковая зона — на 24,5%; ограждение коттеджного поселка — 15,6%, индивидуальное ограждение (при отсутствии общего ограждения поселка) — 8,8%; ландшафтное проектирование участка — 14%; естественный водоем — 17,8%; соседство со знаменитостями — 2,1%.
Каждому — по потребностям
На основе этих факторов можно провести классификацию объектов подмосковной недвижимости. Начальник отдела загородной недвижимости агентства МИАН Светлана Кондачкова выделяет следующие типы загородных домов.Коттеджи VIP-уровня. В эту категорию попадают объекты, как правило расположенные по Рублево-Успенскому, Новорижскому, Калужскому и Сколковскому шоссе. Расстояние от МКАД не превышает 15-20 км. Рассматриваемая группа объектов находится в зоне хвойного леса либо в непосредственной близости к водоемам. Количество строений (особняки площадью от 400 кв. м и выше) в поселке — не более 30-50. Площадь земельных участков под строениями — не менее 30 соток.
Коттеджи оснащены всеми современными коммуникациями включая московский телефонный номер и выделенную интернет-линию. Безусловно, материалы и технологии, используемые в строительстве, являются самыми дорогими на сегодняшний день. Обязательные элементы — служба охраны, спорткомплекс, рестораны, бары и супермаркет. Средняя стоимость предложений — от $700 тыс.
Коттеджи бизнес-класса. Объекты этой категории расположены, как правило, в радиусе не более 35 км от МКАД по Калужскому, Киевскому, Минскому, Рублевскому, Новорижскому, Ленинградскому, Дмитровскому, Ярославскому и Осташковскому шоссе. Требования к ним менее жесткие, чем к объектам предыдущей группы, но четко обозначены. Площадь строений — от 300 кв. м и больше, площадь земельного участка — не меньше 15 соток. Количество домов в поселке не ограничено, однако наличие минимального набора собственной инфраструктуры обязательно. Средняя стоимость предложений этой группы — $250-700 тыс.
Коттеджи экономкласса. В этой группе рассматриваются объекты, расположенные практически на всех направлениях с удаленностью до 50 км. Площадь участков — не менее 10 соток для отдельно стоящего дома. Инфраструктура — минимальная. Средняя стоимость предложений — до $250 тыс.
Загородные дома в стародачных поселках. Самые известные поселки расположены в радиусе от 7-25 км от МКАД по Горьковскому, Казанскому, Киевскому, Минскому, Рублево-Успенскому, Ярославскому шоссе. Для домов этой категории характерно наличие коммуникаций, устоявшейся инфраструктуры, благоприятная экологическая обстановка района и наличие лесных насаждений. Предложения объектов этой категории на рынке достаточно редки. Названия поселков легко узнаваемы, и часто покупатели готовы платить за имя поселка и соседей, поэтому цены могут быть самыми разными.
Дачные дома в садовых товариществах, кооперативах. Рассматриваются предложения в радиусе до 60 км от МКАД, практически по любым направлениям. Характерная черта — высокая плотность застройки, небольшие земельные участки от 6 до 8 соток и дешевое строительство. Из коммуникаций чаще всего только электричество и сезонное водоснабжение ("летний водопровод"). Стоимость объектов невысока — $6-40 тыс.
Однако такой классификации загородных объектов недостаточно для того, чтобы самостоятельно определить справедливую цену объекта. Савелий Орбант считает, что редкий продавец запросит за дом сумму, превышающую его реальную цену более чем на 15%. Исходя из этой устоявшейся традиции и надо торговаться. Таким образом, по мнению экспертов, попытка определить справедливую цену может дать в первую очередь моральное удовлетворение. Мол, сделал все, что мог, перед покупкой собрал всю информацию, а в итоге купил дом или участок, который больше всего понравился. При этом знание рынка скорее позволяет аргументированно торговаться, нежели реально влияет на выбор. А чрезмерная информированность может испортить все удовольствие от приобретения загородного дома.