Для крупных городов проекты редевелопмента становятся все более актуальным направлением территориального развития. Они дают возможность не только построить жилье или торговые площади
на площадке с хорошей локацией, но и создать общественное пространство с уникальной концепцией. Несмотря на то что такие проекты обходятся в полтора раза дороже строительства на свободной площадке,
их перспективы остаются привлекательными для застройщиков.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Промзона как точка роста
Редевелопментом чаще всего называют застройку жильем недействующих промышленных зон, однако этот термин означает по сути любую смену функционального назначения какой-либо территории, объясняет заместитель генерального директора по девелопменту ГК «А101» Игнатий Данилиди. По словам Анастасии Семеновой, заместителя начальника отдела правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group, в зависимости от степени сохранения ранее существующих объектов редевелопмент можно разделить на несколько видов. Так, полный редевелопмент предполагает кардинальное изменение территории и объектов, начиная с изменения целевого назначения участка и заканчивая прокладкой новых инженерных сетей, то есть использует только земельный участок. Частичный редевелопмент предполагает развитие территорий и частично — объектов, с модернизацией и обновлением существующих инженерных и транспортных сетей. Изменение целевого назначения земельного участка производится не всегда. Например, так разрабатываются офисно-складские или логистические комплексы с административными зданиями. Используется земельный участок и некоторые существующие объекты, которые, как правило, проходят реконструкцию или модернизацию. Наконец, поверхностный редевелопмент не предполагает серьезных изменений существующих объектов, модернизируются административные здания либо отдельные цеха.
В России города развивались в первую очередь как промышленные центры вплоть до конца советского периода. Для них характерно наличие большого количества промзон именно в пределах городских территорий, поясняет партнер, руководитель практики «Землепользование и недвижимость» компании LDD Дмитрий Горчаков. Как рассказала Анастасия Семенова, на 2016 год доля промышленной застройки в Москве (в границах Старой Москвы) превышала 17% (около 200 площадок), в Санкт-Петербурге — 13%. Между тем в крупнейших городах мира на долю промзон в мегаполисах приходится менее 10% территории городов.
Еще одна особенность российских городов заключается в том, что многие промзоны к настоящему моменту не функционируют. Такие территории требуют комплексного и полного редевелопмента в целях создания новой, комфортной среды для жизни и работы горожан, подчеркивает Анастасия Семенова.
Как отмечает руководитель бюро «T+T Architects Редевелопмент» Сергей Труханов, неиспользуемые промышленные зоны — единственный донор новых территорий для города без необходимости расширения его границ.
Единый тренд
Наибольшее количество проектов редевелопмента реализуется в Москве и Санкт-Петербурге. В качестве примера Анастасия Семенова приводит бывшие промзоны «ЗИЛ» (на территории строится жилой комплекс «ЗИЛАРТ») и «Серп и Молот» («Символ»), территорию бывшего Тушинского аэродрома («Тушино 2018» и стадион «Спартак»).
В региональных центрах также появляется все больше таких проектов. К примеру, одним из приоритетных направлений экономического развития Калининграда является ревитализация территории Правой набережной, рассказал Артур Крупин, заместитель главы администрации, председатель комитета архитектуры и строительства Калининграда. Территория Правой набережной составляет около 130 га перспективной застройки. Сегодня это зона коммунально-складских объектов, где находится несколько объектов культурного наследия. В рамках ревитализации Правой набережной планируется застроить около 120 га территории жилой, коммерческой и административной недвижимостью с обустройством рекреационных зон. Это долгосрочный проект по развитию большой городской территории.
На юге России также есть достаточно примеров редевелопмента. «Наша компания реализовала два проекта редевелопмента в Ростове-на-Дону: жилой комплекс „Красные ворота“, построенный на территории бывшего кирпичного завода, а также жилой комплекс „Акварель“ на месте подшипникового завода,— рассказала директор департамента по связям с общественностью ГК «Интеко» Юлия Деева.— Оба расположены недалеко от центра города и удачно вписаны в городскую жилую зону со сложившейся инфраструктурой».
Ксения Рысенко, партнер-аналитик СК «Неометрия», в качестве примеров таких проектов приводит ТЦ «Галерея» (Краснодар), на месте которого ранее находился маслозавод, ЖК «Краснодар-Сити» (Краснодар), где был завод ЖБИ. ЖК «Первый» от СК «Неометрия (Ростов-на-Дону) расположен на месте бывшей производственной базы, ЖК «Облака» в Новороссийске также находится на месте бывшего промышленного предприятия.
Компания «Югстройинвест» в настоящий момент ведет строительство микрорайона «Красный Аксай» на месте одноименного завода в Ростове-на-Дону. «Это наш первый опыт редевелопмента. Опыт удачный. Ростовчане хорошо приняли строительство „Красного Аксая“,— рассказал директор ростовского филиала ГК «ЮгСтройИнвест» Игорь Папко.— На данный момент сдано три дома, уже введен в эксплуатацию и передан в муниципальную собственность первый детский сад на 160 мест, в ближайших планах — строительство второго детского сада на 100 мест и школы на 1100 мест».
Новичкам здесь не место
Проекты редевелопмента, как правило, более сложные и дорогие, чем строительство «с нуля». «Часто необходим частичный или полный снос имеющихся зданий и сооружений, которые могут располагаться и под землей. Однажды нам поступил на рассмотрение земельный участок со множеством подземных специализированных бункеров. Демонтаж таких сооружений очень дорог и требует серьезных временных затрат, так как должен быть согласован с соответствующими службами. Также во время реализации проектов редевелопмента в Краснодаре мы столкнулись со сложностью изменения зон промышленности на жилые зоны. В Краснодаре это обусловлено расхождениями между правилами землепользования и застройки и генеральным планом. Но в целом эта проблема решаема»,— рассказала Ксения Рысенко. По мнению Дмитрия Горчакова, основные сложности связаны с юридической «запущенностью» имущественных отношений в сфере недвижимости и земельно-правовых отношений в зонах старых промышленных предприятий, сложностями с разработкой, согласованием и утверждением градостроительной документации. «В силу этих факторов указанные территории десятилетиями не могли быть включены в инвестиционный процесс. К примеру, проще было построить новый микрорайон „Бутово“, чем осуществить редевелопмент многих московских промзон, хотя по территориальному расположению они более привлекательны»,— рассказал Дмитрий Горчаков.
«Конечно, проект редевелопмента связан с большими по сравнению с обычной застройкой сложностями,— добавляет Юлия Деева.— Проект проходит все согласования так же, как при любом другом строительстве. Необходимо провести археологические и экологические изыскания, причем за свой счет. Если археологи обнаружат какие-то артефакты, имеющие историческую ценность, то в лучшем случае их можно просто вывезти с территории. Однако бывают ситуации, когда обнаружен, например, фундамент древней крепости. В такой ситуации застройщик почти ничего не может сделать. Ему придется закрывать проект либо вымежевывать участок и частично производить консервацию территории. Снос и утилизация построек, рекультивация земли при необходимости —
все это тоже производится за счет инвестора-девелопера. Причем в отдельных случаях земля может быть загрязнена настолько, что ее рекультивация либо невозможна, либо сделает проект нерентабельным. Именно поэтому необходимо оценить все возможные параметры и риски до заключения окончательного соглашения о покупке земли».
Игорь Папко отмечает, что освоение территорий бывших промзон зачастую связано со сложностью подведения инженерных коммуникаций. «Обычно такие территории плотно окружены старыми жилыми застройками. Это вызывает трудности с подведением новых коммуникаций, а использование старых инженерных сетей, как правило, нецелесообразно ввиду их физического износа». Кроме того, если здание относится к охраняемым объектам, то встанет вопрос о сохранении его исторического облика, что влечет за собой дополнительные расходы, добавляет также гендиректор компании «Концерн „Русич“» Борис Лесков. «Учитывая все трудности, проекты редевелопмента интересны крупным игрокам на рынке, опыт, финансирование и производственные мощности которых позволят реализовать проект»,— отмечает господин Лесков.
Мастерство и немного фантазии
В целом реализация проекта редевелопмента обходится застройщику примерно в полтора раза дороже, чем обычное строительство, приводит данные генеральный директор маркетингового агентства Media108 Всеволод Баев. Тем не менее эти затраты компенсируются удачной локацией объекта, широкими возможностями для девелопера и высоким покупательским спросом. «Большинство старых промышленных зон находится в обжитых районах, ведь раньше при строительстве объектов промышленности руководствовались тем, чтобы построить завод, а вокруг него — жилье для работников предприятий. Эти районы имеют уже сложившуюся инфраструктуру, поэтому с точки зрения освоения таких территорий они представляют интерес для застройщиков»,— говорит Игорь Папко. «Редевелопмент выгоден для всех,— считает также Юлия Деева.— Девелоперу достается удачная площадка для реализации комплексного проекта с хорошим потенциалом и отличным спросом. Потребитель приобретает качественное и современное жилье в хорошей локации. Город вместо грязной и депрессивной получает благоустроенную территорию, включенную в городскую экономику, полноценную развитую среду, обеспечивающую достойный уровень жизни, работы и отдыха горожан».
При этом, если подойти к концепции редевелопмента с изрядной долей креатива, то город получит не просто новый микрорайон или офисные центры, а совершенно особенную территорию с уникальной концепцией. «Редевелопмент имеет огромную историческую, культурную и социальную ценность,— считает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин.— По факту у застройщика уже есть готовая концепция, с которой он может работать. Пустующие водонапорные башни, заброшенные склады и портовые зоны, старые фабрики, неэффективные по планировке,— это всегда безумно интересно. Все эти объекты уже обладают своей неповторимой историей. Основной вопрос заключается в том, чтобы трудовые и финансовые затраты соответствовали результату, который застройщик получит на выходе».
«Процесс редевелопмента начинается не столько с квадратных метров, сколько с формирования актуального содержания,— рассказывает Яков Литвинов, управляющий партнер «Крайс Девелопмент».— По этому пути, например, идет наша команда в реализации проекта „Город Кристалл“ — нового креативного кластера, формируемого на месте бывшего Московского ликероводочного завода „Кристалл“. Пока проект проходит все согласования и утверждения у городских властей, „Город Кристалл“ уже живет, наполняясь арендаторами и всевозможными активностями: фестивалями, выставками, театральными постановками и т. д. Это позволяет не только сделать данную площадку узнаваемой, но и сгенерировать столь необходимый трафик и повысить капитализацию проекта в целом». Важно, чтобы девелопер не просто тиражировал имеющийся опыт зарубежных и российских аналогов, но, опираясь на него, формировал на этой основе собственный, уникальный план развития проекта, добавляет Яков Литвинов. С этим мнением согласен и Сергей Труханов: «Любой проект редевелопмента в городе — это прежде всего умение органично дополнить уже сложившуюся застройку качественно новыми и необходимыми ей функциями. К примеру, строить в густонаселенном районе еще один ЖК было бы нерентабельно, а вот поместить туда офисно-торговый центр с большой долей развлекательной функции и благоустроенными общественными зонами — абсолютный успех. Именно поэтому при подходе к редевелопменту так важно проводить полноценный градостроительный анализ и искать свой подход к каждой площадке».
При разработке концепции проекта необходимо также учитывать функциональное назначение территории и качество размещенных на ней объектов, считает Игнатий Данилиди. «Так, использование старых промышленных построек под офисы, лофты или апартаменты — обычная практика для центральной части Москвы. Однако использовать эти объекты под жилье, как правило, невозможно из-за существующих нормативов, а в случае с лофтами и апартаментами нужно тщательно просчитывать не только свою экономику, но и стоимость владения объектом для конечного покупателя. Здесь главный элемент — налоги, которые зависят от площади объекта, кадастровой стоимости квадратного метра в нем и категории разрешенного использования земли. Если объект будет очень дорогим в обслуживании, спроса не будет. При этом сочетание коммерческих помещений, творческих мастерских и арт-пространства способно генерировать хорошие пешеходные потоки на территории и повышать привлекательность объектов торговой инфраструктуры».
Бизнес и власть
Для проектов редевелопмента вопрос взаимодействия с властями является одним из ключевых. Помощь властей необходима, например, в случае отсутствия консенсуса владельца и арендаторов зданий на территориях редевелопмента. «Поддержка властей в таких случаях — это единственный способ прийти к компромиссу и ускорить реализацию проекта, а девелоперу — перейти к активной стадии работ»,— отмечает Борис Лесков. «Если власти заинтересованы в развитии промышленной территории, то они могут заранее перевести ее в статус общественно-жилой зоны, чтобы привлечь потенциального застройщика,— комментирует Юлия Деева.— Кроме того, согласно 373-ФЗ, вступившему в силу в январе 2017 года, муниципальные власти могут инициировать комплексное развитие территории, в том числе и промышленной, и заняться поиском эффективного инвестора. Закон регулирует механизмы взаимодействия между собственниками, властями и застройщиками на реорганизуемой территории. Это особенно актуально для площадок со множеством собственников и арендаторов».
Местные власти заинтересованы в проектах редевелопмента, поскольку такие проекты способствуют развитию города, избавляют его от «серых зон» и улучшают экологию, говорит Всеволод Баев. «Участие города может вестись в трех основных направлениях: подготовка комплексного освоения территории, создание транспортной инфраструктуры, а также инженерных сетей,— рассказывает Артур Крупин.— В качестве мер поддержки может выступить упрощение и ускорение выдачи исходно-разрешительной документации. Помощью девелоперам может стать льготное подключение инженерных мощностей или понятная и легкая процедура проверки проекта на соответствие градостроительным требованиям. Также одним из способов может стать строительство знаковых спортивных, досуговых или рекреационных объектов, которые могут стать отправными точками изменения имиджа территорий».