Апгрейд для мегаполиса

Для крупных городов проекты редевелопмента становятся все более актуальным направлением территориального развития. Они дают возможность не только построить жилье или торговые площади
на площадке с хорошей локацией, но и создать общественное пространство с уникальной концепцией. Несмотря на то что такие проекты обходятся в полтора раза дороже строительства на свободной площадке,
их перспективы остаются привлекательными для застройщиков.

Промзона как точка роста

Редевелопментом чаще всего называют застройку жильем недействующих промышленных зон, однако этот термин означает по сути любую смену функционального назначения какой-либо территории, объясняет заместитель генерального директора по девелопменту ГК «А101» Игнатий Данилиди. По словам Анастасии Семеновой, заместителя начальника отдела правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group, в зависимости от степени сохранения ранее существующих объектов редевелопмент можно разделить на несколько видов. Так, полный редевелопмент предполагает кардинальное изменение территории и объектов, начиная с изменения целевого назначения участка и заканчивая прокладкой новых инженерных сетей, то есть использует только земельный участок. Частичный редевелопмент предполагает развитие территорий и частично — объектов, с модернизацией и обновлением существующих инженерных и транспортных сетей. Изменение целевого назначения земельного участка производится не всегда. Например, так разрабатываются офисно-складские или логистические комплексы с административными зданиями. Используется земельный участок и некоторые существующие объекты, которые, как правило, проходят реконструкцию или модернизацию. Наконец, поверхностный редевелопмент не предполагает серьезных изменений существующих объектов, модернизируются административные здания либо отдельные цеха.

В России города развивались в первую очередь как промышленные центры вплоть до конца советского периода. Для них характерно наличие большого количества промзон именно в пределах городских территорий, поясняет партнер, руководитель практики «Землепользование и недвижимость» компании LDD Дмитрий Горчаков. Как рассказала Анастасия Семенова, на 2016 год доля промышленной застройки в Москве (в границах Старой Москвы) превышала 17% (около 200 площадок), в Санкт-Петербурге — 13%. Между тем в крупнейших городах мира на долю промзон в мегаполисах приходится менее 10% территории городов.

Еще одна особенность российских городов заключается в том, что многие промзоны к настоящему моменту не функционируют. Такие территории требуют комплексного и полного редевелопмента в целях создания новой, комфортной среды для жизни и работы горожан, подчеркивает Анастасия Семенова.

Как отмечает руководитель бюро «T+T Architects Редевелопмент» Сергей Труханов, неиспользуемые промышленные зоны — единственный донор новых территорий для города без необходимости расширения его границ.

Единый тренд

Наибольшее количество проектов редевелопмента реализуется в Москве и Санкт-Петербурге. В качестве примера Анастасия Семенова приводит бывшие промзоны «ЗИЛ» (на территории строится жилой комплекс «ЗИЛАРТ») и «Серп и Молот» («Символ»), территорию бывшего Тушинского аэродрома («Тушино 2018» и стадион «Спартак»).

В региональных центрах также появляется все больше таких проектов. К примеру, одним из приоритетных направлений экономического развития Калининграда является ревитализация территории Правой набережной, рассказал Артур Крупин, заместитель главы администрации, председатель комитета архитектуры и строительства Калининграда. Территория Правой набережной составляет около 130 га перспективной застройки. Сегодня это зона коммунально-складских объектов, где находится несколько объектов культурного наследия. В рамках ревитализации Правой набережной планируется застроить около 120 га территории жилой, коммерческой и административной недвижимостью с обустройством рекреационных зон. Это долгосрочный проект по развитию большой городской территории.

На юге России также есть достаточно примеров редевелопмента. «Наша компания реализовала два проекта редевелопмента в Ростове-на-Дону: жилой комплекс „Красные ворота“, построенный на территории бывшего кирпичного завода, а также жилой комплекс „Акварель“ на месте подшипникового завода,— рассказала директор департамента по связям с общественностью ГК «Интеко» Юлия Деева.— Оба расположены недалеко от центра города и удачно вписаны в городскую жилую зону со сложившейся инфраструктурой».

Ксения Рысенко, партнер-аналитик СК «Неометрия», в качестве примеров таких проектов приводит ТЦ «Галерея» (Краснодар), на месте которого ранее находился маслозавод, ЖК «Краснодар-Сити» (Краснодар), где был завод ЖБИ. ЖК «Первый» от СК «Неометрия (Ростов-на-Дону) расположен на месте бывшей производственной базы, ЖК «Облака» в Новороссийске также находится на месте бывшего промышленного предприятия.

Компания «Югстройинвест» в настоящий момент ведет строительство микрорайона «Красный Аксай» на месте одноименного завода в Ростове-на-Дону. «Это наш первый опыт редевелопмента. Опыт удачный. Ростовчане хорошо приняли строительство „Красного Аксая“,— рассказал директор ростовского филиала ГК «ЮгСтройИнвест» Игорь Папко.— На данный момент сдано три дома, уже введен в эксплуатацию и передан в муниципальную собственность первый детский сад на 160 мест, в ближайших планах — строительство второго детского сада на 100 мест и школы на 1100 мест».

Новичкам здесь не место

Проекты редевелопмента, как правило, более сложные и дорогие, чем строительство «с нуля». «Часто необходим частичный или полный снос имеющихся зданий и сооружений, которые могут располагаться и под землей. Однажды нам поступил на рассмотрение земельный участок со множеством подземных специализированных бункеров. Демонтаж таких сооружений очень дорог и требует серьезных временных затрат, так как должен быть согласован с соответствующими службами. Также во время реализации проектов редевелопмента в Краснодаре мы столкнулись со сложностью изменения зон промышленности на жилые зоны. В Краснодаре это обусловлено расхождениями между правилами землепользования и застройки и генеральным планом. Но в целом эта проблема решаема»,— рассказала Ксения Рысенко. По мнению Дмитрия Горчакова, основные сложности связаны с юридической «запущенностью» имущественных отношений в сфере недвижимости и земельно-правовых отношений в зонах старых промышленных предприятий, сложностями с разработкой, согласованием и утверждением градостроительной документации. «В силу этих факторов указанные территории десятилетиями не могли быть включены в инвестиционный процесс. К примеру, проще было построить новый микрорайон „Бутово“, чем осуществить редевелопмент многих московских промзон, хотя по территориальному расположению они более привлекательны»,— рассказал Дмитрий Горчаков.

«Конечно, проект редевелопмента связан с большими по сравнению с обычной застройкой сложностями,— добавляет Юлия Деева.— Проект проходит все согласования так же, как при любом другом строительстве. Необходимо провести археологические и экологические изыскания, причем за свой счет. Если археологи обнаружат какие-то артефакты, имеющие историческую ценность, то в лучшем случае их можно просто вывезти с территории. Однако бывают ситуации, когда обнаружен, например, фундамент древней крепости. В такой ситуации застройщик почти ничего не может сделать. Ему придется закрывать проект либо вымежевывать участок и частично производить консервацию территории. Снос и утилизация построек, рекультивация земли при необходимости —

все это тоже производится за счет инвестора-девелопера. Причем в отдельных случаях земля может быть загрязнена настолько, что ее рекультивация либо невозможна, либо сделает проект нерентабельным. Именно поэтому необходимо оценить все возможные параметры и риски до заключения окончательного соглашения о покупке земли».

Игорь Папко отмечает, что освоение территорий бывших промзон зачастую связано со сложностью подведения инженерных коммуникаций. «Обычно такие территории плотно окружены старыми жилыми застройками. Это вызывает трудности с подведением новых коммуникаций, а использование старых инженерных сетей, как правило, нецелесообразно ввиду их физического износа». Кроме того, если здание относится к охраняемым объектам, то встанет вопрос о сохранении его исторического облика, что влечет за собой дополнительные расходы, добавляет также гендиректор компании «Концерн „Русич“» Борис Лесков. «Учитывая все трудности, проекты редевелопмента интересны крупным игрокам на рынке, опыт, финансирование и производственные мощности которых позволят реализовать проект»,— отмечает господин Лесков.

Мастерство и немного фантазии

В целом реализация проекта редевелопмента обходится застройщику примерно в полтора раза дороже, чем обычное строительство, приводит данные генеральный директор маркетингового агентства Media108 Всеволод Баев. Тем не менее эти затраты компенсируются удачной локацией объекта, широкими возможностями для девелопера и высоким покупательским спросом. «Большинство старых промышленных зон находится в обжитых районах, ведь раньше при строительстве объектов промышленности руководствовались тем, чтобы построить завод, а вокруг него — жилье для работников предприятий. Эти районы имеют уже сложившуюся инфраструктуру, поэтому с точки зрения освоения таких территорий они представляют интерес для застройщиков»,— говорит Игорь Папко. «Редевелопмент выгоден для всех,— считает также Юлия Деева.— Девелоперу достается удачная площадка для реализации комплексного проекта с хорошим потенциалом и отличным спросом. Потребитель приобретает качественное и современное жилье в хорошей локации. Город вместо грязной и депрессивной получает благоустроенную территорию, включенную в городскую экономику, полноценную развитую среду, обеспечивающую достойный уровень жизни, работы и отдыха горожан».

При этом, если подойти к концепции редевелопмента с изрядной долей креатива, то город получит не просто новый микрорайон или офисные центры, а совершенно особенную территорию с уникальной концепцией. «Редевелопмент имеет огромную историческую, культурную и социальную ценность,— считает первый заместитель председателя правления корпорации «Баркли» Александр Красавин.— По факту у застройщика уже есть готовая концепция, с которой он может работать. Пустующие водонапорные башни, заброшенные склады и портовые зоны, старые фабрики, неэффективные по планировке,— это всегда безумно интересно. Все эти объекты уже обладают своей неповторимой историей. Основной вопрос заключается в том, чтобы трудовые и финансовые затраты соответствовали результату, который застройщик получит на выходе».

«Процесс редевелопмента начинается не столько с квадратных метров, сколько с формирования актуального содержания,— рассказывает Яков Литвинов, управляющий партнер «Крайс Девелопмент».— По этому пути, например, идет наша команда в реализации проекта „Город Кристалл“ — нового креативного кластера, формируемого на месте бывшего Московского ликероводочного завода „Кристалл“. Пока проект проходит все согласования и утверждения у городских властей, „Город Кристалл“ уже живет, наполняясь арендаторами и всевозможными активностями: фестивалями, выставками, театральными постановками и т. д. Это позволяет не только сделать данную площадку узнаваемой, но и сгенерировать столь необходимый трафик и повысить капитализацию проекта в целом». Важно, чтобы девелопер не просто тиражировал имеющийся опыт зарубежных и российских аналогов, но, опираясь на него, формировал на этой основе собственный, уникальный план развития проекта, добавляет Яков Литвинов. С этим мнением согласен и Сергей Труханов: «Любой проект редевелопмента в городе — это прежде всего умение органично дополнить уже сложившуюся застройку качественно новыми и необходимыми ей функциями. К примеру, строить в густонаселенном районе еще один ЖК было бы нерентабельно, а вот поместить туда офисно-торговый центр с большой долей развлекательной функции и благоустроенными общественными зонами — абсолютный успех. Именно поэтому при подходе к редевелопменту так важно проводить полноценный градостроительный анализ и искать свой подход к каждой площадке».

При разработке концепции проекта необходимо также учитывать функциональное назначение территории и качество размещенных на ней объектов, считает Игнатий Данилиди. «Так, использование старых промышленных построек под офисы, лофты или апартаменты — обычная практика для центральной части Москвы. Однако использовать эти объекты под жилье, как правило, невозможно из-за существующих нормативов, а в случае с лофтами и апартаментами нужно тщательно просчитывать не только свою экономику, но и стоимость владения объектом для конечного покупателя. Здесь главный элемент — налоги, которые зависят от площади объекта, кадастровой стоимости квадратного метра в нем и категории разрешенного использования земли. Если объект будет очень дорогим в обслуживании, спроса не будет. При этом сочетание коммерческих помещений, творческих мастерских и арт-пространства способно генерировать хорошие пешеходные потоки на территории и повышать привлекательность объектов торговой инфраструктуры».

Бизнес и власть

Для проектов редевелопмента вопрос взаимодействия с властями является одним из ключевых. Помощь властей необходима, например, в случае отсутствия консенсуса владельца и арендаторов зданий на территориях редевелопмента. «Поддержка властей в таких случаях — это единственный способ прийти к компромиссу и ускорить реализацию проекта, а девелоперу — перейти к активной стадии работ»,— отмечает Борис Лесков. «Если власти заинтересованы в развитии промышленной территории, то они могут заранее перевести ее в статус общественно-жилой зоны, чтобы привлечь потенциального застройщика,— комментирует Юлия Деева.— Кроме того, согласно 373-ФЗ, вступившему в силу в январе 2017 года, муниципальные власти могут инициировать комплексное развитие территории, в том числе и промышленной, и заняться поиском эффективного инвестора. Закон регулирует механизмы взаимодействия между собственниками, властями и застройщиками на реорганизуемой территории. Это особенно актуально для площадок со множеством собственников и арендаторов».

Местные власти заинтересованы в проектах редевелопмента, поскольку такие проекты способствуют развитию города, избавляют его от «серых зон» и улучшают экологию, говорит Всеволод Баев. «Участие города может вестись в трех основных направлениях: подготовка комплексного освоения территории, создание транспортной инфраструктуры, а также инженерных сетей,— рассказывает Артур Крупин.— В качестве мер поддержки может выступить упрощение и ускорение выдачи исходно-разрешительной документации. Помощью девелоперам может стать льготное подключение инженерных мощностей или понятная и легкая процедура проверки проекта на соответствие градостроительным требованиям. Также одним из способов может стать строительство знаковых спортивных, досуговых или рекреационных объектов, которые могут стать отправными точками изменения имиджа территорий».

Наталья Горова