Девелоперы оказались между молотом и наковальней: растущая конкуренция заставляет их постоянно находиться в поиске решений, которые бы сделали их продукт запоминающимся. Однако стремление снизить издержки не дает возможности вводить в проект дорогостоящие "фишки".
Михаил Турецкий, генеральный директор компании ProExpert, говорит, что сегодня уникальные особенности в многоэтажных домах встречаются достаточно редко, как правило, они характерны для проектов элитного сегмента. В качестве примера он приводит проект ЖК Diadema Club House, реализованный на Крестовском острове, в рамках которого был создан закрытый зимний сад. "С точки зрения эстетики, маркетинговой политики — это оправданный ход, но стоит понимать, что содержание таких "фишек" всегда требует вложений: поддержание микроклимата, уход, обновление. Зачастую эти издержки включаются в коммунальные платежи. Средства на содержание и эксплуатацию бассейнов также обычно закладывается в коммунальные платежи жителей дома",— поясняет эксперт.
При этом, обращает он внимание, в элитном жилом сегменте игроки начали на практике внедрять функциональные входные зоны, места общего пользования в своих проектах. "Один из примеров — апарт-отель Next от компании "Еврострой", в рамках которого девелопер намерен организовать входную группу, которая, по проекту, будет служить местом неформального общения жителей апарт-отеля, где будут созданы условия для совместного отдыха и времяпрепровождения: там жители смогут работать, пить кофе и смотреть кино, играть в настольные игры, читать книги, слушать музыку",— рассказывает он.
"В нашем доме "Усадьба на Ланском" на последних этажах в квартирах предусмотрены места под современные камины. Половина квартир уже продана. Спрос на подобные "фишки" достаточно высок",— рассказал Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.". А вот Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development, считает, что подобные изыски излишни. "В исключительных случаях, когда нашим покупателям хочется разместить в квартире камин или зимний сад, мы поможем им это сделать. Но в целом это привилегии загородной жизни",— думает она.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", с коллегой согласна: "В последнее время основными требованиями клиентов премиального жилья являются тишина, спокойствие, хороший вид из окна и достойные соседи".
Простое решение
Из "фишек" наиболее популярны большие террасы — как открытого, так и закрытого типа. Они используются для обустройства не только зимних садов, но и зон отдыха с гамаками, а также для организации других видов досуга на свежем воздухе, в качестве площадок для летних столовых, барбекю, детских игровых зон.
"Такой организации пространства, конечно, способствует выход террас на каналы и парки. Что, кстати, отвечает еще одному требованию избалованных клиентов — экологичности локации, в частности, расположению квартир вблизи воды и лесопарковых массивов. Поэтому у требовательных петербуржцев популярны квартиры на Крестовском и Васильевском островах, набережных, береговой линии Финского залива",— говорит госпожа Левнева.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, считает, что элитные проекты должны соответствовать своему статусу и удивлять инфраструктурой и всевозможными элементами, подчеркивающими их уникальность и особенность. "Это может быть собственный бассейн и спа, только для жильцов дома (Hovard Palace, "Новая звезда", особняк Кушелева-Безбородко), оранжерея (Diadema). Но все эти красивые и затратные опции требуют постоянного ухода, в результате чего серьезные расходы на их содержание ложатся на жильцов дома. Как показала практика, собственные фитнес-центры оказываются не везде востребованными и в бассейн ходят далеко не все, кому его наличие на стадии покупки квартиры показалось привлекательным, а оранжерея не подходит для аллергиков",— рассуждает эксперт.
Подсчет трат
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании "Топ Идея", говорит, что стоимость зимнего сада зависит от конкретных параметров жилого дома, от того, какие растения будут использованы: "В среднем можно говорить о стартовой цене 50 тыс. рублей за квадратный метр — и это только себестоимость постройки помещения под сад. Сюда нужно добавить закупку растений, оплату услуг садовника, эксплуатационные расходы на полив и уход". По его словам, наличие бассейна в клубном доме может увеличить эксплуатационные платежи на 10-15%. "А средняя цена "коммуналки"" в элитном доме — 150 рублей с каждого квадратного метра. При этом бассейн может оказаться не слишком востребованным: пользоваться будут несколько человек, а платить — все. Поэтому сейчас застройщики часто отказываются от обустройства бассейнов в жилых домах. Чаще стараются спроектировать зал для йоги, фитнеса, небольшую сауну — такие помещения, которые жильцы потом при желании могут переоборудовать под что-то еще. В случае с бассейном это невозможно, и такая инфраструктура может лечь тяжелым бременем на плечи жильцов и управляющей компании",— указывает эксперт.
Госпожа Немченко подтверждает тенденцию: сегодня наблюдается устойчивый тренд в сторону оптимизации всех дополнительных дорогостоящих опций. "Премиальный класс объекта, обусловленный местом его расположения, подчеркивается архитектурой здания, используемыми материалами, планировочными решениями, высотой потолка, размером и качеством окон, инженерными решениями, обеспечением машино-местами в паркинге — всем тем, что обеспечивает эстетику, безопасность и комфорт в проживании. Объекты соревнуются размером и красотой входных групп, а управляющие компании предлагают сервисы, которые сделают жизнь в этих проектах легкой и приятной. Особенность объекта может быть выражена в дизайне общественных пространств, использовании в их отделке редких дорогих материалов и украшении предметами искусства. Все это разовые затраты, которые отразятся на стоимости объекта при продаже, но не влекут больших затрат на последующее содержание",— полагает госпожа Немченко.
Набор опций
Олег Ступеньков говорит: "Есть определенный набор опций, которые должны присутствовать в элитном жилье, и чаще это относится к соблюдению норм безопасности и комфорта жителей: видеонаблюдение, пульт охраны, доступ в ЖК по электронным картам или отпечатку пальца, наличие современных противопожарных систем, бесшумные скоростные лифты с доступом в паркинг, собственный лифт для пентхауса, многоступенчатые системы очистки воды, системы приточно-вытяжной вентиляции; управление с помощью "умного дома". Ценятся высокие потолки, панорамные окна, виды на воду — это то, что всегда было и будет востребовано. Сигарные, бильярдные комнаты, библиотека, шубохранилище — все это также может присутствовать, но при наличии вышеперечисленных опций. Вместо общего зимнего сада в лобби многие скорее предпочтут собственную террасу в квартире".
Эксперты отмечают, что сейчас чем-то удивить покупателя достаточно сложно. В доме могут быть панорамные лифты или фасады из витражного стекла от известного дизайнера, но помимо красоты надо предложить что-то еще. "Поэтому девелоперы стараются сделать акцент на комфорте и безопасности всей семьи. Это и высококачественный консьерж-сервис с заказом различных услуг, и разработка специальных приложений для смартфона, чтобы собственник квартиры мог управлять ею на расстоянии и следить за квартирой с помощью веб-камеры. Кстати, похожие опции сегодня начинают предлагаться не только в элитном жилье, но и в жилых комплексах бизнес-класса, и даже в сегменте комфорт-плюс",— рассуждает господин Ступеньков.