В 2018 году расстановка сил на рынке первичной недвижимости Новосибирска может существенно поменяться. С одной стороны, эксперты отмечают рост покупательского спроса и потребность жителей улучшать свои жилищные условия: они хотят покупать комфортное и просторное жилье в районах с развитой инфраструктурой. На покупательскую способность положительно влияют и программы господдержки молодых семей, и существенное снижение Банком России ключевой ставки, что отражается на доступности ипотеки. С другой стороны, строительные компании снижают темпы ввода нового жилья, сталкиваясь с ростом цен на стройматериалы и землю и чувствуя на себе достаточно радикальные перемены в законодательстве. Аналитики предрекают стремительный крах чуть ли не трети всех застройщиков города и заметный рост цен на «квадраты» в новостройках.
Фото: Коммерсантъ / Валерий Титиевский
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Спрос настраивает баланс
1 июля 2018 года в силу вступают поправки в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Согласно им, девелоперы больше не смогут напрямую распоряжаться средствами дольщиков. Деньги будут аккумулироваться в аккредитованных банках на эскроу-счетах и выдаваться застройщикам в виде кредитов под льготный процент. Прогнозируется, что эти нововведения не только защитят участников долевого строительства, но и серьезно отразятся на работе строительных компаний, которым придется сильно снизить темпы строительства.
По данным Новосибирскстата, объемы ввода жилья в Новосибирске в январе 2018 года составили 53,2 тыс. кв. м, что существенно больше, чем в январе кризисного 2017 года (18,2 тыс. кв. м), но не дотягивают до цифр аналогичного периода 2016 года (90,8 тыс. кв. м).
При этом, по сведениям независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, спрос на «первичку» стал расти, а темпы строительства нового жилья замедляются. «У нас происходит „вымывание“ навеса нераспроданных квартир, построенных в 2015 и 2016 годах. В 2017 году было построено на 4500 квартир меньше, чем продано, а за первые два месяца 2018 года было продано на 2000 квартир больше, чем построено»,— комментирует Николаев.
«Строить стали меньше,— говорит аналитик.— Например, в 2015 году было заложено 187 новых домов, а в 2017 — 90, это падение в два раза. С одной стороны, наблюдается спад на строительном рынке, а с другой — очень сильно падают проценты по ипотеке (а у нас 70% людей покупают жилье при помощи этого механизма). Ежемесячные выплаты упали на 35–40% по сравнению с тем, что было два с половиной года назад. С такой низкопроцентной ипотекой спрос повышается, а предложение продолжает падать».
Первый вице-президент концерна «Сибирь» Дмитрий Червов также отмечает несоответствие спроса предложению. «В 2017 году концерн „Сибирь“ ввел порядка 43 тыс. кв. м жилья. В 2018 году мы планируем сдать три дома. В течение прошлого года наблюдалась тенденция роста спроса на готовое жилье или близкое к сроку сдачи, в этом году она сохранилась. Между тем число квартир в домах с высокой степенью готовности сокращается, и скоро мы столкнемся с тем, что спрос превысит предложение». По мнению спикера, это станет одним из факторов роста цен на жилье. «Второй фактор — это переход к проектному финансированию, в результате которого на застройщика лягут затраты по обслуживанию кредита, а его собственные средства будут заморожены банком на весь период строительства,— комментирует Червов.— Небольшие компании с маленькими оборотами уйдут со строительного рынка, и останутся только крупные застройщики, это также может отразиться на цене квадратных метров».
Как заметил руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд» Григорий Якобсон, «изменения, связанные с отменой финансирования по договорам долевого участия, начнут отражаться на рынке новостроек уже к концу 2018 года».
По словам директора компании «Сибакадемстрой», депутата Совета депутатов Новосибирска Михаила Ансимова, в уменьшении объемов ввода нового жилья сегодня нет ничего плохого. «В предыдущие годы высокий спрос на жилье стимулировал предложение. Ежегодные показатели по вводу новостроек в Новосибирске росли. Кризис 2015–2016 годов изменил рынок. Покупатели и инвесторы уже не приобретали жилье в тех объемах, как раньше,— говорит он.— Увеличение конкуренции стимулировало переход в строительстве от количественных показателей к качественным. Застройщики сместили фокус на повышение стандартов. Как следствие, уменьшение объемов ввода. В этом нет ничего плохого. На рынке Новосибирска установился баланс спроса и предложения. При больших объемах на город ложится дополнительная нагрузка — нужно успеть построить дороги, коммуникации, школы, детские сады».
По словам господина Ансимова, в 2017 году «Сибакадемстрой» в Новосибирске построил и ввел 8 домов общей площадью 80 тыс. кв. м; компания планирует поддержать стабильный ритм по вводу и в 2018 году.
По мнению генерального директора АН «Республика» Дмитрия Холявченко, в 2018 году объемы ввода жилья в эксплуатацию еще останутся высокими. «Если не случится чего-то экстраординарного, объемы ввода жилья в эксплуатацию будут не меньшими, чем в предшествующий период. Это связано как с тем, что многие строительные компании научились работать в условиях кризиса, так и с тем, что запас домов с отложенным сроком сдачи достаточно велик и завершения их строительства с точки зрения экономики бизнес-процесса стоит ждать именно в этом году»,— говорит эксперт.
Студии остаются с краю
Отвечая на вопрос, какие квартиры на первичном рынке наиболее востребованы у покупателей, эксперты сошлись во мнении, что эпоха популярности студий на окраинах сменилась выбором комфортного жилья ближе к центру.
«Покупатель в целом стал более требовательным,— комментирует Григорий Якобсон («Жилфонд»).— Клиентов интересует не только сама по себе квартира, количество квадратных метров и этаж. Для покупателя важно, насколько в целом развита инфраструктура микрорайона, насколько он перспективен, как обстоят дела с транспортной доступностью, волнуют обустройство и эстетика жилого комплекса. Все эти требования характерны в том числе и для тех, кто приобретает жилье в домах экономического класса». По словам спикера, очень хорошо раскупаются варианты на высоких этажах, квартиры с панорамным видом из окна. Также клиенты охотно приобретают жилье под чистовую самоотделку, что позволяет сократить затраты на ремонт. При этом эксперт отмечает, что покупатель сегодня нацелен приобрести или уже готовое жилье, или почти достроенное. Люди боятся попасть в долгострой и не хотят долго ждать окончания строительства дома.
«Инвестиции в новостройки сегодня делают очень немногие, и это неудивительно, ведь перепродажа не приносит такой выгоды, как ранее: вложения в новостройки не дают доходности в 25–30%, которая наблюдалась 4 года назад,— добавляет Якобсон.— Квартиры сегодня покупают в основном для себя, для своей семьи. И здесь у каждого свои задачи. К примеру, молодой семейной паре нужна студия или однокомнатная; семья, планирующая детей, ищет жилье попросторнее; кто-то накопил денег и может себе позволить переезд в более комфортную квартиру — в жилой комплекс более высокого уровня».
«Люди выбирают квартиры по своим деньгам,— комментирует Сергей Николаев.— Поскольку у нас практически ушел класс спекулянтов, или инвесторов, люди покупают квартиры для себя, а ведь никто не мечтает жить на окраине в студии. Соответственно, спрос перемещается в более центральные районы и в квартиры большей площади, с большим количеством комнат. Поэтому цены на многокомнатные квартиры растут быстрее, и существует много домов, где остается нереализованным большое количество студий».
«Спрос на небольшие студии по-прежнему есть, но с каждым годом он становится меньше,— подтверждает Дмитрий Червов („Сибирь“).— Это нашло отражение в нашей квартирографии. Если в первом доме ЖК „Радуга Сибири“, который мы сейчас заселяем, — 80% студий, то в следующем, который мы сдадим в конце этого года, таких квартир будет меньше 40%».
Цены ждут повышения
По мнению Дмитрия Холявченко («Республика»), объективных макроэкономических причин для роста цен на недвижимость нет. «Рыночных причин для повышения цен на новостройки не существует. Особенно с учетом того, что цены на большинство будущих квартир и так в настоящее время завышены. Однако прогноз роста цен на новостройки присутствует в информационном пространстве и аналитике,— говорит он. — Причин этого две. Первая — маркетинговая. Застройщики пытаются увеличить продажи в текущий момент путем создания на рынке некоего ажиотажа под угрозой возможного роста цен в ближайшем будущем. Вторая — юридическая. Поправки в 214-ФЗ, которые вступают в силу в этом и в следующем году, действительно очень тяжелые и на самом деле значительно усложняют работу строительных компаний, увеличивают их издержки, а в очень многих случаях и вовсе делают существование некоторых девелоперов невозможным. Для этих строительных компаний необходимость повышения цен на свою продукцию — это вопрос выживания. Однако вероятность того, что в условиях нынешнего социально-экономического положения потребитель будет готов платить за имущественные права требования, рискующие так и не превратиться в объект недвижимости, больше денег, крайне мала».
«Именно поэтому строительные компании активно лоббируют программы государственной поддержки, включая аналоги „губернаторской программы“, субсидирование процентной ставки по ипотеке, выделение земельных участков под застройку без торгов, сокрытие списков застройщиков — должников по аренде земли»,— добавляет Холявченко.
«Необходимо учитывать, что подобные программы поддержки на существующем рынке при изменениях в 214-ФЗ могут привести к превращению многих строительных компаний в финансовые пирамиды и заметно увеличить количество обманутых дольщиков»,— отмечает господин Холявченко.
Крах многих строительных компаний предрекает и Сергей Николаев. «Сейчас застройщики либо уходят с рынка, либо не могут работать,— говорит он.— Как минимум 30–40% застройщиков уйдет в этом году, причем часть из них не по-джентльменски, а оставив обманутых вкладчиков».
«Стоит отметить и положительные стороны нововведений. Прежде всего это безопасность покупателей и решение проблемы обманутых дольщиков. Для застройщика преимуществом станет сокращение сроков и гарантия стабильного финансирования строительства,— комментирует Дмитрий Червов („Сибирь“).— Мы одними из первых включились в проектное финансирование. В 2017 году мы заключили договор на строительство двух домов в жилом массиве „Радуга Сибири“ с нашим давним партнером Сбербанком. Это позволило сократить сроки строительства на 1,5 года. Один из домов уже на заселении, другой строится активными темпами».
«На самом деле рост цен на новостройки уже есть. За первый квартал, по разным источникам, он составил от 2,5 до 3,5%,— продолжает Сергей Николаев.— С моей точки зрения, в третьем квартале 2018 года начнется еще более существенный рост, который превысит инфляцию. По моим прогнозам, за этот год цены на „первичку“ вырастут в пределах 10–15%».
По данным аналитиков «Жилфонда», в марте 2018 года средние удельные цены на квартиры в новостройках Новосибирска выросли на 0,56% — до уровня 57,03 тыс. руб. за кв. м, а в целом рост в первом квартале 2018 года составил 3,7%.
«Ожидания части потребителей, что конкуренция заставит застройщиков снижать цены, как это было в похожие временные периоды в 2016 и 2017 годах, не подтверждаются. Изменения в законодательстве, активность банков в ипотечном кредитовании и снижение ставок поддерживают текущий спрос на квартиры в новостройках у потребителей, приобретающих недвижимость для улучшения жилищных условий,— делает прогноз Григорий Якобсон.— В течение ближайших двух кварталов можно ожидать периодического изменения динамики от замедления до временных снижений средних цен, но это не окажет существенного влияния на положительный ценовой тренд».
По данным агентства недвижимости «Жилфонд», в ближайшие два-три года новосибирцы столкнутся с сокращением объема новых предложений из-за отмены долевого строительства. Изменения, связанные с отменой финансирования по договорам долевого участия, начнут отражаться на рынке новостроек уже к концу 2018 года.
