На рынке ипотечного кредитования Челябинской области вторичное жилье останется в приоритете у покупателей. Программа семейной ипотеки с господдержкой, по мнению представителей банков, может подстегнуть спрос на новостройки через полтора-два года. Кроме того, на увеличение спроса на «первичку», возможно, повлияет и тенденция 2017 года на увеличение так называемых «обменных сделок», когда люди продают квартиру на вторичном рынке и берут в ипотеку жилье в новостройке. При этом банковские эксперты не ожидают резкого роста цен ни на вторичном, ни на первичном рынке недвижимости.
Фото: Сергей Куликов, Коммерсантъ / купить фото
В 2018 году квартиры на вторичном рынке жилья останутся в приоритете у жителей Челябинской области, покупающих жилье в ипотеку, говорит управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. По его мнению, стартовавшая в этом году государственная программа по субсидированию ипотеки под 6% для семей с двумя и более детьми, ориентированная на первичное жилье, не повлияет на снижение спроса на «вторичку». В начале 2018 года в целом по стране 70% ипотечных сделок приходились на жилье на вторичном рынке, доля первичного жилья составляла 30%. В Челябинске доля готовых квартир чуть выше — 74%.
«По нашим прогнозам, это соотношение сохранится и в 2018 году. Во многом интерес к готовым квартирам вызван тем, что это “жилье здесь и сейчас”, в них можно заселиться практически сразу после сделки. Чаще всего именно готовые квартиры становятся первым собственным жильем. Так называемая “детская ипотека” едва ли станет фактором, который радикально изменит процентное соотношение между первичным и вторичным жильем, во всяком случае, не в 2018 году. Надо понимать, что для покупки квартиры в ипотеку по субсидированной ставке необходимо родить ребенка после 1 января 2018 года. В силу одних только демографических причин, очевидно, что быстро это спрос на новостройки не подстегнет. А вот через полтора-два года картина, вероятно, изменится»,— говорит господин Ваганов.
По данным управляющего розничным бизнесом ВТБ в Челябинской области Елены Блиновой, в 2017 году доля строящегося жилья в выдачах ипотеки банком в регионе составила 24% как в объеме выданных средств, так и в количестве кредитов, остальное пришлось на готовые квартиры. По мнению госпожи Блиновой, программа господдержки может поспособствовать увеличению доли продаж «первички», поскольку ориентирована только на приобретение жилья у юрлиц. По мнению директора челябинского филиала Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Галины Родиной, предпосылок к снижению спроса на квартиры на вторичном рынке нет.
Начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарева не исключает, что запуск госпрограммы повлияет на соотношение ипотечных сделок по «первичке» и «вторичке». «Новая программа — это выгодное предложение для тех семей, где рождается второй или третий ребенок в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. На сегодняшний день в банк поступило порядка 50 заявок на ипотеку с господдержкой от жителей Челябинска и области. Со временем этот продукт будет только набирать популярность. Также повлиять на изменение спроса на новое жилье может и тенденция 2017 года на увеличение так называемых “обменных сделок”. В этом случае клиенты продают недвижимость на вторичном рынке и берут в ипотеку квартиру большей площади в новостройке»,— отметила госпожа Звонарева. По ее данным, Сбербанк в 2017 году выдал южноуральцам 14 930 ипотечных кредитов, это на 35% больше, чем в 2016 году. В общем объеме 74,5% выдачи пришлось на готовое жилье.
Управляющий филиалом СМП Банка в Челябинске Максим Григорьев, напротив, считает, что на сегодняшний день лидером по объему новых ипотечных кредитов является первичный рынок недвижимости. По его мнению, ипотечные заемщики предпочитают жилье в новостройках, в том числе на этапе строительства, по нескольким причинам: в них можно купить квартиру большей площади и за меньшую цену, чем на вторичном рынке, плюс большой выбор интересных новых планировок. Господин Григорьев не ожидает повышения спроса на «вторичку», как и роста цен:
Застройщики в условиях высокой конкуренции и большого объема предложения на рынке недвижимости более гибко подходят к вопросу ценообразования, предлагая различные скидки, акции и бонусы. Владельцы квартир, которые продают собственное жилье, чаще всего не готовы оперативно снижать цену, проигрывая в этом вопросе первичному рынку. На наш взгляд, цены будут держаться на нынешних уровнях или снижаться.
Управляющий Абсолют Банком в Челябинске Константин Ваганов считает, что ипотечным заемщикам до конца года не стоит опасаться «взрывного роста» стоимости квадратного метра, однако жилье в сегменте рынка, где совершаются ипотечные сделки, подорожает: по «первичке» на 5–10%, по «вторичке» — на 1–3%. Константин Ваганов советует южноуральцам не ждать снижения ипотечной ставки при наличии остро стоящего «квартирного вопроса» и первоначального взноса. «Ставки не будут снижаться теми же темпами, что и в прошлом году. Разница, скорее всего, к концу года составит всего 0,5–0,7 процентных пункта. Мы не рекомендуем при такой небольшой экономии даже рефинансирование кредита проводить. А вот спрос на жилье даже небольшое снижение ставки простимулирует. В ситуации, где спрос превалирует над предложением, будет трудно получить от продавцов скидки, а наиболее качественные и привлекательные по цене варианты жилья уйдут сразу»,— считает господин Ваганов. В Абсолют Банке есть программы, которые стимулируют спрос именно на вторичное жилье, в частности, речь идет о кредитах на покупку квартир, находящихся в обременении у другого банка. «Далеко не все кредитные организации готовы давать заем на покупку такого объекта. А мы выдаем, причем в рамках стандартных программ, без применения каких-либо повышающих коэффициентов. Возможность покупки “ипотечных квартир” у заемщиков в нашем банке появилась во второй половине 2017 года и уже получила многочисленные положительные отклики от риелторов и клиентов»,— отметил господин Ваганов. По его наблюдениям, в последнее время вырос интерес челябинцев к жилью комфорт-класса. Так, у клиентов Абсолют Банка максимальным спросом пользуются квартиры стоимостью около 2,5 млн руб. как наиболее доступный вариант, а также более качественное жилье по цене около 4–4,5 млн руб. по причине высокого качества. Константин Ваганов отметил, что банк постепенно смягчает условия получения ипотеки: максимальный срока кредита увеличен до 30 лет, а максимальный возраст заемщика на момент выплаты ипотеки — до 65 лет, минимальный трудовой стаж на последнем рабочем месте сокращен с шести до трех месяцев.
Весь проект в формате PDF