В связи с увеличившейся конкуренцией среди застройщиков и одновременно уменьшившимся спросом многие девелоперы все больше внимания стали уделять внешнему виду своих объектов. Архитектурные изыски стоят недешево — на них может приходиться до 2,5-5% от стоимости проекта. Но такие вложения оправданны: расходы на архитектуру повышают продажную стоимость жилья на 8-12%.
Под архитектурной составляющей проекта девелоперы сегодня понимают не только облик зданий, но и общий комплекс мер, направленных на эстетическое и визуальное восприятие проекта застройки: ландшафт, дороги, освещение фасадов
Застройщики, даже при комплексном освоении территории, уже давно не применяют типовые решения. Они заинтересованы в том, чтобы архитектурный облик их жилого комплекса был чем-то интересен и как минимум непохож на предыдущий проект или предложение конкурента. Сложнее всего добиться индивидуальности в панельном домостроении. Но даже там застройщики при помощи простых технических решений, таких как покраска фасадов в разные цвета, пытаются добиться определенной уникальности и узнаваемости проектов.
Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YE'S, отмечает: "Архитектурные характеристики объекта недвижимости являются одной из важнейших составляющих его успеха на рынке. Современный покупатель становится все более требовательным и вполне обоснованно ожидает от застройщика интересных экстерьерных решений. Те, кто решается ответить на этот запрос, получают мощное конкурентное преимущество".
"Наша компания прорабатывает все свои проекты с точки зрения архитектурных решений. Но нужно понимать, что чем выше сегмент, тем больше застройщик может себе позволить детализировать фасады, декор, организовать подсветку и применять другие стилистические элементы. В масс-маркете работать с этим сложнее, так как нужно очень внимательно контролировать экономику проекта. Но, несмотря на это, подход к строительству сейчас значительно отличается от того, что мы наблюдали в 1990-е и 2000-е годы. Такого однообразия уже давно нет",— говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
Ян Свояволя, директор по маркетингу компании "Главстрой-СПб", соглашается: "В оформлении петербургских новостроек в спальных районах все чаще можно увидеть динамичные, яркие цвета. Использование в оформлении фасадов разнообразной палитры или фактур кирпича позволяет образовывать единые с точки зрения стилистики жилые кварталы. Еще одним решением является комбинирование материалов для отделки. Это могут быть цветные стекла, различные виды мозаики или рисунки, нанесенные на фасад".
Впрочем, игра с цветами фасадов здания не всегда находит положительный отклик у экспертов. Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, говорит: "По сравнению с советским периодом город довольно далеко ушел в "разноображивании" спальных районов, но результат чаще всего все равно не радует. Более того, безвкусная пестрота и отсутствие единого плана застройки больших территорий многим кажутся хуже скучного единообразия кварталов, застроенных строгими рядами и каре типовых жилых домов. В последнее время активизировался тренд на использование ярких цветов и их сочетаний на фасадах, иногда даже формирующих суперграфику".
Преимущество налицо
И все-таки, несмотря на проблемы, оригинальность сегодня востребована. "При прочих равных покупатель скорее отдаст предпочтение зданию, построенному по авторскому проекту, чем угрюмому потомку массовых серий конца прошлого века. От типовых безликих объектов архитектура Петербурга движется к привлекательным и ярким проектам, к современным жилым комплексам, в которых горожане чувствуют себя комфортно",— уверен Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
Константин Матыцын, коммерческий директор Yolkki Village, считает, что восприятие объекта начинается с картинки. "И если покупателя не привлек внешний вид фасадов, то его уже будет сложно заманить какими-то стандартными плюсами в виде детских и спортивных площадок или закрытых дворов",— говорит он.
"Вне всяких сомнений, сегодня архитектура является важной составляющей проекта. Для нашей компании, например, авторская архитектура и дизайн общественных зон — это базовые характеристики, которые закладываются в концепцию вне зависимости от масштаба и формата проекта. Покупатель стал более требовательным к качеству жилья, и не последнюю роль при принятии решения о покупке играет в том числе внешний облик жилого комплекса",— говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development.
"Понятие комфортного жилого комплекса довольно многогранное. Это не только сбалансированная квартирография, продуманные планировочные решения, удачное местоположение, развитая инфраструктура, благоустроенная придомовая территория, но и привлекательный внешний облик домов. В качественных проектах наличие архитектурных решений важно, но не является главным. Покупатели заинтересованы в комплексном проекте, в котором учтены все аспекты комфортной жизни",— добавляет коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко.
Александр Шарапов, президент Becar Asset Management Group, с коллегой согласен: "Под архитектурной составляющей мы понимаем не только облик зданий, но и общий комплекс определенных мер, направленных на эстетическое и визуальное восприятие проекта застройки: ландшафт, дороги, освещение фасадов и прочее. Среди компаний, развивающихся в этом направлении, стоит отметить Legenda Development и RBI. Коллеги разрабатывают архитектурные концепции в увязке с эргономичностью и максимальным использованием всех функций, доступных в жилом комплексе, в том числе и архитектурных".
Приглашенные звезды
Затраты на архитектуру зависят от уровня объекта: чем выше класс жилого комплекса, тем выше будут расходы на эту составляющую. Например, в бизнес- и премиум-сегменте некоторые застройщики привлекают западных архитекторов.
"В качестве примера можно привести ЖК "Юнтолово" в Приморском районе. В разработке его градостроительной и архитектурной концепции принимали участие урбанисты и архитекторы мирового уровня. В частности, испанское архитектурно-проектировочное бюро Atlantica, которое занималось созданием единого облика новых кварталов",— говорит господин Свояволя.
Господин Погодин рассказывает: "Для своего нового проекта — апарт-отеля YE'S на Социалистической — мы совместили российский и зарубежный опыт. Созданием архитектурного облика комплекса занималось архитектурное бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры" в сотрудничестве с японским бюро Nikken Sekkei. Благодаря этому тандему апарт-отель получил оригинальный экстерьер, вписывающийся в окружающую историческую застройку".
Но не все девелоперы готовы привлекать зарубежных проектировщиков. "Наши реалии таковы, что они с трудом могут довести проект с учетом наших согласований. В связи с этим западные архитекторы обычно разрабатывают концепцию, мастер-план, а доводят его до ума и до стадии рабочей документации уже наши архитектурные и проектные бюро. Так что работа с западными архитекторами сегодня не носит массового характера. Это больше маркетинговый прием, чтобы выделить объект и отстроить его от конкурентов",— полагает господин Терентьев.
Аналогичной точки зрения придерживается Александр Шарапов. "На сегодняшний день тенденция по привлечению западных архитекторов практически сошла на нет. Наши проектировщики научились подсматривать европейские практики, трансформируя их под российские реалии",— говорит он.
Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI, признает, что западных архитекторов отечественные девелоперы привлекают нечасто. "Опыт показывает, что требуется определенная работа по адаптации их проектов под наши градостроительные нормы, велики финансовые и временные затраты, связанные с организацией их работы в Петербурге. Но для города привлечение западных архитекторов — скорее хорошо. Их проекты вносят свежую струю, они очень сильны в мастер-планировании, то есть в создании целых кварталов (с учетом транспортных потоков, благоустройства)",— подчеркивает он.
Цена вопроса
Безусловно, интересная архитектура и оригинальный фасад относятся к элементам, увеличивающим стоимость квадратного метра. Сумма зависит от выбранного фасадного решения, который застройщик будет использовать в оформление жилого комплекса. Это может быть сочетание разнообразного вида штукатурки, камня или облицовочной плитки, витражное остекление или вентилируемый фасад. "По нашим оценкам, неординарный фасад в категориях "комфорт" и "бизнес" может прибавить к цене квартиры до 8%, в элитном сегменте — до 12%",— подсчитал Ян Свояволя.
Александр Шарапов полагает, что в масштабах проекта сумма затрат на архитектурную составляющую может достигать 1,5-2 млн рублей. "В процессе же реализации девелопер может потратить 2,5-5% от общей стоимости проекта",— считает он.
Главное, говорят эксперты,— не увлечься экспериментаторством. "Бизнес, связанный с девелопментом, не экспериментирует. Эксперименты могут себе позволить производители, поставщики, архитектурные бюро. Но не девелоперы. Травка, посаженная неправильно, может стоить девелоперам 0,25% от стоимости всего проекта, а это ни много ни мало 15 млн рублей. Задача девелопера — принять взвешенное решение",— категоричен Александр Шарапов.
Иногда для выбора лучшей архитектурной концепции — особенно когда важно вписать проект в существующих архитектурный ландшафт, или напротив — выделить его,— девелоперы проводят архитектурный конкурс. Михаил Гущин обращает внимание на то, что полноценный архитектурный конкурс — процедура со своей механикой, прописанными правилами, конкурсной комиссией. "Девелоперы, которые строят жилую недвижимость, такие конкурсы проводят крайне редко, так как они требуют больших ресурсов, но не гарантируют результат. Несколько чаще встречается практика привлечения нескольких архитекторов, которые дают свое предварительное видение, и исходя из него компания выбирает оптимальное решение",— говорит он.
Игорь Кокорев также полагает, что имеющийся опыт привлечения западных архитекторов к жилищному строительству показывает, что они способны привносить новые для рынка идеи и качеств как в планировочные решения квартир, так и в архитектурное решение — начиная с мастер-плана и заканчивая фасадами здания. "В то же время влияние имени архитекторов на продажи от практически отсутствующего в массовом сегменте до незначительного в высоком ценовом сегменте также не способствует более активному привлечению западных, да и восточных архитекторов",— говорит он.
Дмитрий Коновалов считает, что выбор архитектора зависит от стратегии компании и конкретного проекта. "В принципе, сегодня специалисты российских бюро способны конкурировать со своими западными коллегами. При этом отдельные проекты все же требуют участия иностранных архитекторов и дизайнеров, у которых есть соответствующий опыт и свой взгляд на вопросы, касающиеся проектирования, планировки зданий. Наша компания всегда исходит из качества конечного результата, поэтому мы всегда работаем с лучшими специалистами в сфере архитектуры, проектирования и дизайна, вне зависимости от того, из России они или из-за рубежа",— высказывается он.