Предстоящие изменения в законодательстве, касающиеся финансирования строительства жилья, сделали особенно актуальным вопрос о том, какие сегменты строящегося жилья сегодня наиболее привлекательны для инвестиций. Частные инвесторы, пытаются заскочить в "последний вагон" и заработать на долевке, пока это возможно.
Формат стандартного жилья на рынке исчезает, все больше объектов позиционируется в сегменте «плюс». А четкого разделения между классами жилья не осталось
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", за последние пять лет структура рынка по сегментам жилья не подверглась изменениям: 85% приходится на массовый сегмент, остальные 15% — на бизнес-класс и элиту. В структуре спроса масс-маркет достигает 93%, остальные же 7% приходятся на жилье высоких ценовых сегментов.
Перспективные апартаменты
Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость", полагает, что к перспективным сегментам можно отнести жилье формата "апартаменты": в 2015 году доля в объеме рынка Санкт-Петербурга составляла 3,3%, на начало 2018-го — 6,6%. В объеме спроса апартаменты достигают доли в 4,2% (в 2015 году — 2,1%). В 2018 году запланирован выход более 350 тыс. кв. м апартаментов, наиболее крупные из них — несколько объектов компании "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" (в рамках проектов КОТ "Цивилизация", ЖК "Южная акватория" и на Московском проспекте), апарт-отель NevaSky (KK Development) в Невском районе, апарт-отель на улице Академика Павлова, 5, от ГК "Бестъ" в Петроградском районе, а также новые очереди уже реализующихся проектов. Для данного сегмента рынка жилой недвижимости заранее разработаны программы с гарантированной доходностью от приобретения, а также УК оказывают помощь в управлении недвижимостью.
"Главным драйвером изменений на рынке жилой недвижимости и в 2018 году останутся апартаменты. В течение 2017 года рынок апартаментов вырос чуть ли не в два раза — и по предложению, и по спросу. Ожидаем, что рост продолжится. Сегодня апарт-отели появляются даже в портфеле тех девелоперов, которые раньше занимались только классической недвижимостью. Если еще пять лет назад проекты апартаментов у инвесторов и покупателей вызывали вопросы, то сегодня этот сегмент стал более понятен конечному потребителю, который уже осознает преимущества формата, его отличительные особенности и ценность",— говорит коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко.
Способ сохранения капитала
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, разделяет такую точку зрения: "Жилая недвижимость последние несколько лет с точки зрения капиталовложений для получения прибыли рассматривается реже, нежели еще шесть-семь лет назад. Сейчас это скорее способ сохранения капитала. Сегодня многие инвесторы начинают присматриваться к сервисным апартаментам, где есть разработанные программы доходности, и к встроенным коммерческим помещениям. Если говорить именно о перспективах жилья, то в комфорт-классе ожидается рост доли предложения более доступного по цене, которое будет представлять собой преимущественно проекты редевелопмента. Оставшиеся наиболее удобные с точки зрения транспортной и социальной инфраструктуры локации будут застраиваться жильем повышенной комфортности (объектами подкласса "С+ средний")".
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, добавляет: "Все сегменты остаются на рынке жилищного строительства, ни в одном из них не ожидается провала в текущем году. На рынке всегда есть покупатели, которые стремятся экономить. Им нужно предложение в сегменте масс-маркета по минимальной цене. Также всегда есть люди которые, которые хотят купить эксклюзивное и дорогое жилье. Нельзя сказать, что соотношение продаж в разных классах жилья в текущем году изменится". По его мнению, текущий тренд — это стремление людей приобрести качественный продукт в хорошей локации.
На всяк товар есть свой купец
Директор по PR и рекламе девелоперской компании "Созвездие" и управляющей компании "Статус" Дмитрий Ермышев полагает, что каждый объект способен генерировать различный доход, в зависимости от использования. "Самыми доходными объектами в обозримой перспективе, на мой взгляд, являются объекты бизнес-класса и элитные квартиры. Спрос подстегивает переезд структур "Газпрома" в Петербург. При этом в локациях массовой застройки рынок перенасыщен предложением, что сказывается на доходности недвижимости. В нашем проекте ЖК "Николаевский ансамбль" часть квартир выкуплена инвесторами как раз под сдачу в аренду тем, кто часто приезжает из Москвы. Объект с неоклассической архитектурой почему-то очень востребован в аренду среди жителей столицы. Это еще раз говорит о важности правильного подбора помещения. Доходность консервативной недвижимости от сдачи в аренду составляет 11,3% и предполагает окупаемость в течение восьми лет. Если же сдавать объект в краткосрочную аренду, то доходность может достигать 16% с окупаемостью семь лет. При этом жилье эконом-класса может окупаться до двадцати лет",— полагает он.
Анастасия Осипова, директор по продажам холдинга AAG, также считает, что самыми перспективными для капиталовложений с последующей реализацией уже много лет остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры в строящихся домах комфорт- и бизнес-классов. "Капитализация таких вложений может достигать 30-35% за 2-2,5 года. При этом благодаря наличию очень стабильных и крупных застройщиков риски стремятся к нулю. Также сейчас набирает обороты наличие на рынке строящейся недвижимости очень востребованных просторных квартир площадью 90-120 кв. м с очень хорошими европланировками",— говорит она. Она добавляет, что, помимо указанных выше сегментов, очень выгодными сейчас являются вложения в строящуюся коммерческую недвижимость. Коммерческие помещения на первом этаже крупных жилых комплексов в спальных районах у оживленных перекрестков — это стопроцентная востребованность и окупаемость в течение семи-восьми лет. "Застройщики при этом предлагают действительно интересные и выгодные варианты рассрочек, а ипотека на такие помещения стала доступной",— говорит она.
Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", полагает, что в Петербурге будет снижаться доля жилья эконом-класса и расти доля "комфорта". "Покупатели уже не хотят платить только за квадратные метры — им необходимы инфраструктура и качественная среда жизни, которую в экономе создать невозможно. Поэтому спрос на "правильное" жилье растет, и цена на него постепенно повышается",— указывает он.
Константин Матыцын, коммерческий директор Yolkki Village, считает, что сейчас практически не осталось объектов эконом-класса. "Они уходят, как и само понятие. Меняется портрет покупателя, которого уже сложно заманить объектом класса ниже "комфорт". Да и новые требования к застройщику не позволяют строить иное",— полагает он.
Ирина Зеренкова, коммерческий директор EKE Group, считает, что сегодня четкого разделения по классам на рынке нет. "Если исходить из предложения и подразделения самими девелоперами, то количество комплексов комфорт-класса возросло, но в реальности это "псевдокомфорт", так как более ранние очереди одних и тех же объектов сначала принадлежали к эконом-сегменту, а теперь для оправдания стоимости квадратного метра их причислили к комфорт-классу. На наш взгляд, будет исчезать формат стандартного жилья, а все больше объектов будут позиционировать себя в сегменте "плюс". На это повлияют изменения законодательства и ужесточение требований к девелоперам. Так что в скором времени, возможно, мы забудем словосочетание "жесткий эконом", так как его просто невозможно будет построить, учитывая все нововведения в сфере девелопмента".
Тезис о размытости границ классов подтверждается статистикой. Специалист департамента инвестиций E3 Investment Руслан Ярмош подсчитал, что 70% квартир в новостройках в сегменте, позиционирующемся как "комфорт", реализуется по стоимости в диапазоне от 70 до 115 тыс. рублей, 16% жилья предлагается по цене свыше 130 тыс. рублей и 14% — от 115 до 130 тыс. рублей.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", тем не менее полагает, что, несмотря на грядущие изменения в законодательстве, строительство идет по-прежнему во всех сегментах. "Проекты начинаются во всех секторах рынка. Покупатели всегда разные, и спрос не падает до нуля ни в одном сегменте. Девелоперы начинают новый проект с верой в то, что они предлагают рынку нужное, просчитанное и востребованное жилье",— говорит она. При этом госпожа Денисова обращает внимание на то, что последние пять лет город наводнен масштабными проектами-миллионниками, один проект крупнее другого. "В ближайшем будущем появятся небольшие локальные проекты. Это позволит снизить риски и оптимизировать параметры проекта. Спрос сейчас трудно предсказуем, а разумная осторожность еще никому не навредила",— заключает она.