Проблемы редевелопмента промышленных территорий стали одной из тем, которые обсуждались в рамках MIPIM-2018. Для Петербурга, где, по некоторым оценкам, почти треть городских земель отдана под промышленную функцию, вопрос освоения промзон более чем актуален.
В вопросах редевелопмента промзон сегодня нет четкой законодательной базы, а постоянно меняющиеся правила и стратегии региональных и федеральных властей лишь увеличивают риски потенциальных инвесторов
Фото: Катерина Евгеньева, Коммерсантъ
По оценкам аналитиков, промышленные зоны "серого" пояса Петербурга занимают от 5 до 15 тыс. га земли. Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development говорит, что если принимать во внимание установленные городской администрацией нормативы, 40% этой территории можно застроить жилой недвижимостью. Остальная площадь предназначается для возведения социальной и коммерческой инфраструктуры.
Освоенная десятина
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, подсчитал, что "серый" пояс сейчас занимает 5-6 тыс. га, из них производства функционируют не более чем на 38% территорий. Ряд действующих промпредприятий располагается вдоль Свердловской, Арсенальной набережной. При этом, как указывает специалист, на сегодняшний день девелоперами освоено лишь около 10% "серого" пояса: примерно 55% проектов относится к жилью, около 45% проектов имеет коммерческое назначение.
Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость", приводит такие данные: по состоянию на начало 2018 года доля проектов редевелопмента в объеме рынка городских территорий составляет 32% — из них в предложении представлено 1,1 млн кв. м (31% от объема предложения в Петербурге). Потенциал у территорий редевелопмента значителен, объем строительства на данной категории земли может достигать свыше 7 млн кв. м нового жилья.
Дмитрий Кашинский, первый вице-президент группы "Эталон", подсчитал, что потенциальный объем жилья, который можно построить на месте промзон Петербурга, составляет 12-14 млн кв. м.
Константин Матыцын, коммерческий директор Yolkki Village, с коллегой согласен: "В Петербурге все еще достаточное количество промышленных зон, на которых теоретически можно возводить жилые кварталы. Основных проблем здесь две: отсутствие коммуникаций и пригодность земель под застройку. Зачастую в таких местах годами размещались промышленные предприятия, порой и вредные производства. Есть места в крайне привлекательных для застройщиков районах, но даже если провести рекультивацию, это не решит проблему. Вторая беда — это отсутствие необходимых коммуникаций и сетей. Изначально они не были заложены в проект, ранее никто и предположить не мог, что на месте завода появится жилой квартал на много тысяч человек. Поэтому очень много времени, зачастую безуспешно, занимают вопросы согласования с администрацией города и разработки возможности прокладки сетей".
Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", с этим мнением согласен: "Сегодня нет четкой федеральной и региональной законодательной базы, а постоянно меняющиеся правила и стратегии региональных и федеральных властей лишь увеличивают риски потенциальных инвесторов. Для каждого девелопера важна экономика проекта, и городу необходимо сделать первый шаг и инвестировать, грубо говоря, 100 рублей в развитие этих территорий, которые приведут за собой уже 1000 рублей частных инвестиций".
"При этом редевелопмент сегодня — единственная возможность развития города. Во-первых, таких участков много в центре, а это значит, что они интересны будущим покупателям. Во-вторых, многие из них обладают исключительными видовыми характеристиками. В-третьих, на них можно реализовать интересные проекты, если, конечно, у девелопера есть соответствующий опыт и квалификация",— рассуждает коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко.
Случайный процесс
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что пока процесс редевелопмента в городе случаен. Если какую-то территорию удалось консолидировать и она хотя бы неплохо расположена, то на ней происходит возникновение новых функций. "Управляемого городом процесса редевелопмента промзон пока не наблюдается. Пожалуй, вопросы консолидации территорий и управления процессом со стороны города являются ключевыми, которые не позволяют промышленным территориям быть подвергнутыми редевелопменту",— говорит он.
Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики "Лаборатории метров", отмечает, что около года назад был проведен архитектурный конкурс "Серый пояс. Преобразование", в нем участвовало много именитых архитектурных мастерских — как местных, так и зарубежных. "Все представили свое видение превращения территорий, которые зачастую находятся в плачевном состоянии, промышленность там не развивается, однако и другой функции у данных территорий нет. В будущем, надеюсь, эти наработки послужат для создания более четкого плана по поводу развития таких территорий",— рассказала она.
Как говорит госпожа Яковлева, в основном все эти территории находятся в разрозненном владении. "Основная трудность при редевелопменте территории будет в том, как договориться с собственниками, тем более если проектом на их территории будет предусмотрена не приносящая большие прибыли функция — рекреационная, к примеру",— размышляет госпожа Яковлева.
Павел Бережной исполнительный директор ГК "С.Э.Р.", это подтверждает: "Многие промышленные площадки имеют по несколько десятков, а то и сотен мелких владельцев и арендаторов, договориться с которыми бывает очень непросто. Некоторые старые промышленные предприятия напоминают сейчас гигантские коммунальные квартиры. А что такое расселить коммуналку — наверное, объяснять не надо. Так что пока девелоперам выгоднее осваивать оставшиеся в черте Петербурга земли, на которых раньше ничего не строилось".
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, полагает, что процессы, которые происходят в "сером" поясе, говорят об отсутствии внятно артикулированной и жестко соблюдаемой позиции города, сейчас процесс редевелопмента отдан на откуп частным собственникам земли и девелоперам. "Естественно, цель любого девелопера — максимизировать прибыль путем увеличения выхода продаваемой площади, поэтому процесс редевелопмента носит характер лоскутного одеяла",— указывает он.
Директор по PR и рекламе девелоперской компании "Созвездие" и управляющей компании "Статус" Дмитрий Ермышев также говорит про отсутствие цельного понимания развития промышленных территорий. "Очень велик риск получить практически в центре города многоэтажных монстров с безликой архитектурой, как это случилось у станции метро "Фрунзенская". Кто-то из девелоперов подходит более тщательно к архитектурному стилю и пытается выдерживать его в стиле Петербурга. Другие же стараются получить максимум дохода с проекта и строят безликие коробки, как привыкли строить в спальных районах. При этом городские власти понимают, что кроме жилья и офисов должны быть общественные функции, досуговые центры. Также власти понимают, что частично должны быть сохранены и производства. В городе есть объективная проблема нехватки мест приложения труда в историческом центре. Инновационные, экологически безопасные производства, лаборатории, научные центры должны там остаться",— перечисляет господин Ермышев.
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой-СПб", также уверена, что к освоению "серых" территорий нужно подходить исключительно комплексно. "Точечная застройка участков только жилыми кварталами — неподходящее решение. Необходима разработка единой стратегии развития, которая будет учитывать транспортные и социальные аспекты. Требуется внесение поправок в Генплан и изменение функционального зонирования города",— настаивает она.
Как полагает господин Коновалов, помимо отсутствия внятной стратегии развития "серого" пояса, главным сдерживающим фактором развития являются недостаточные ресурсы. "Мы говорим о масштабных проектах, реализовать которые могут только крупные девелоперские компании, готовые взять на себя ответственность за срок и качество работ. Кроме того, пока нет четкого понимания, насколько город готов участвовать в таких проектах, а это немаловажный фактор",— отмечает он.
Эксперты обращают внимание на то, что важно, чтобы функции новых строений на месте бывших промзон были разными. Господин Коновалов подчеркивает, что мировой опыт редевелопмента показывает, что на месте промышленных зон можно создавать целые кластеры — туристические, научные, образовательные, медицинские, экономические. "Многое, конечно, зависит от исходных условий, таких как месторасположение площадки, законодательные нормы, необходимость создания того или иного объекта для конкретной локации. Главной целью редевелопмента, в конечном счете, является формирование нового вектора развития территорий",— заключает эксперт.