Через два с небольшим месяца в Петербурге начнутся игры чемпионата мира (ЧМ) по футболу, которые, пожалуй, можно назвать главным событием года. Очевидно, что на таком мероприятии попытается заработать частный бизнес. Как полагают аналитики, более всего выиграют те инвесторы, которые озаботились вложениями в недвижимость за пару лет до этого события.
По подсчетам аналитиков, некоторые владельцы недвижимости смогут единовременно в дни чемпионата заработать в пределах 2–3% ее стоимости
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В прошлом году Петербург посетило 7,5 млн человек со всего мира. По прогнозу комитета по туризму, рост турпотока в 2018 году может увеличиться до 8,2 млн человек. Это, безусловно, повлияет на экономику города: на сегмент досуга, общепита, торговли, на средний и малый бизнес, который будет работать с туристами.
Стрит-ритейл и отели
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, полагает, что влияние от проведения чемпионата в первую очередь почувствует сегмент стрит-ритейла. С учетом большого количества туристов, которые будут посещать город, востребованность заведений общепита, сувенирных магазинов увеличится. Поэтому операторы будут открывать дополнительные точки с прицелом на чемпионат мира. "В целом же девелопмент новых объектов коммерческой недвижимости уже поздно начинать, если ориентироваться на это мероприятие",— полагает он.
Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL, говорит, что чемпионат мира по футболу занимает несколько недель в июне и июле, и традиционно оказывает влияние на средние операционные показатели гостиниц в эти месяцы. "Мы проводили исследование: сравнивали динамику крупнейших гостиничных рынков трех последних чемпионатов (Берлин и Мюнхен — Германия, ЧМ-2006, Йоханнесбург и Кейптаун — ЮАР, ЧМ-2010, Рио-де-Жанейро и Сан-Паулу — Бразилия, ЧМ-2014) и выяснили, что средний тариф (ADR) значительно увеличивался в июне-июле года соревнований по сравнению с предыдущим годом. В среднем рост ADR наблюдался в пределах 50-75% за месяц на фоне увеличения загрузки на 5-20 п. п. Учитывая тенденции на рынках, принимавших чемпионат мира ранее и регулирующее цены постановление правительства РФ, мы можем также ожидать увеличения средних тарифов в Москве и Петербурге в пределах 50-75% в среднем в эти месяцы. В то же время непосредственно в период матчей рост цен может быть двукратным и выше (в пределах лимитов, установленных чиновниками)",— говорит она.
В Петербурге загрузка качественного номерного фонда может приблизиться к 100%, ведь средние показатели "высокого сезона" июня-июля в последние годы не падают ниже 84%.
"В первую очередь чемпионат повлиял на развитие транспортных и инфраструктурных проектов — были достроены дороги, станции метро на севере. И, естественно, это улучшило ситуацию в частности в Приморском районе, где мы работаем. Надеемся, что темпы и дальше сохранятся, в частности, мы рассчитываем, что в ближайшее время будет достроен участок Шуваловского проспекта от Парашютной до ЗСД",— отмечает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
Арендаторы подтянут тарифы
Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость", считает, что проведение чемпионата мира по футболу окажет влияние на рынок аренды. "Среди девелоперских проектов, которые могут попасть под влияние проводимого мероприятия, мы выделяем рынок жилья формата "апартаменты". К привлекательным объектам можно отнести апарт-отели, расположенные вблизи аэропорта Пулково и Московского вокзала (Salut! компании "Союз Инвест Девелопмент", "Vertical на Московском" компании NAI Becar), в центральных районах города (Avenue-Apart компании "Бестъ"), а также непосредственно в районе притяжения стадиона "Санкт-Петербург" (Docklands компании Docklands Development)",— говорит она.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, согласен с коллегой. Он полагает, что на туристических потоках чемпионата заработают в первую очередь девелоперы, успевшие вывести свои гостиничные объекты на рынок, а также девелоперы некоторых апарт-отелей. "Прогнозируется локальное повышение спроса на общепит, но как отдельное направление девелопмента такие помещения не выделяются — они обычно размещаются во встроенных помещениях. Фанзоны обычно некапитальные и легко демонтируются после завершения мероприятия. Городу, конечно, не помешали бы дополнительные места для размещения туристов на время чемпионата, решение в виде плавучих отелей выглядит весьма резонным. Их не обязательно строить, можно купить или арендовать готовые, а потом в случае отсутствия потребности их несложно убрать из города",— рассуждает господин Кокорев.
Город готов
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, полагает, что Петербург готов принимать чемпионат мира. По итогам 2017 года общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по его подсчетам, достиг 17,3 тыс. номеров. Максимальную долю в общем объеме качественного предложения занимают гостиницы категории "четыре звезды" — 52,1%. На долю гостиниц категории "пять звезд" приходится 17% от общего объема предложения, гостиницы сегмента "три звезды" занимают 30,9%.
При этом он указывает на то, что после проведения чемпионата туристический поток в Петербург сохранится на уровне 7 млн человек. "И это приведет к регулировке рынка и к стабилизации стоимости, которая снизится. При этом даже в высокий сезон цены будут приемлемыми, а не завышенными",— прогнозирует эксперт.
Директор по PR и рекламе девелоперской компании "Созвездие" и управляющей компании "Статус" Дмитрий Ермышев полагает, что непосредственно дни чемпионата позволят отдельным владельцам недвижимости единовременно заработать в пределах 2-3% ее стоимости. "Однако такой скачок будет нивелирован в дальнейшем тем, что вся введенная к ЧМ недвижимость в конечном итоге приведет к падению цен на рынке",— думает он.
Руководитель группы продаж новостроек ООО "Юринфо Недвижимость" Сергей Исаков также считает, что после окончания чемпионата мира по футболу 2018, скорее всего, ставки будут идти на понижение.
Жизнь после
Немаловажным для девелоперов остается и вопрос о том, как рынок будет себя чувствовать после проведения игр. В мире известна проблема, когда после крупных спортивных событий (таких как Олимпиады) объекты спортивной инфраструктуры оказываются невостребованными. Однако специалисты говорят о том, что в случае с чемпионатом проблем будет меньше.
"Перепрофилирование объектов вряд ли понадобится — в Петербурге строились те объекты которые были необходимы городу и будут оставаться востребованы: стадион, метро, дороги, мосты",— указывает Павел Бережной исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".
Господин Фадеев говорит: "В отличие от Олимпийских игр, для которых строится несколько стадионов, которые в дальнейшем требуют приспособления под другие нужны, для чемпионата мира в городе был возведен лишь один крупный объект, поэтому проблемы приспособления под современные нужды в Петербурге не будет".
Константин Матыцын, коммерческий директор Yolkki Village, предполагает, что на чемпионате пытаются заработать граждане, которые покупают квартиры на этапе завершения строительства (особенно это касается мест поближе к стадиону), чтобы сдавать их туристам. "Но если взять для примера Олимпийскую деревню и спортивные объекты в Сочи, то мы видим, что они пользуются популярностью у туристов в течение всего года",— говорит он
По мнению специалистов аналитического центра компании "Главстрой-СПб", любой чемпионат международного уровня — это разовое мероприятие, которое обеспечивает прирост туристов. Поэтому все "сливки" достаются гостиницам и апартаментам, которые на период проведения чемпионата существенно завышают тарифы на проживание. Также в выигрыше оказывается вторичный рынок недвижимости, где частные лица сдают посуточно в аренду свое жилье. В итоге прирост выручки получают девелоперы, владеющие гостиницами и апарт-отелями. Выгода для частных инвесторов, вкладывающих средства в недвижимость под конкретное спортивное мероприятие, сомнительна. Столь короткий временной интервал не позволит окупить затраты, уверены в "Главстрое-СПб".
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, с коллегами согласен: "Все девелоперские проекты (стадион, гостиницы), которые планировались к ЧМ, уже реализованы. Поэтому ожидать чего-то нового и грандиозного не стоит".
При этом господин Мошенский считает, что чемпионат может создать отсроченный эффект роста турпотока — за счет футбольных болельщиков, которые познакомятся с Петербургом в 2018 году и запланируют визит уже как классические туристы в будущем. "Я считаю, что у Петербурга есть огромный потенциал как у туристического города. Но для комфортного пребывания туристов необходимо решить вопросы с высокой транспортной нагрузкой, которая сейчас есть в городе",— резюмирует эксперт.