Несмотря на то, что в городе насчитываются десятки индустриальных парков, рынок управления такими площадками до сих пор не сформирован. Как правило, девелоперы, развивающие индустриальные объекты, сами же берутся и за их управление. В отличие от торговой и офисной недвижимости, управление промышленными объектами — крайне сложный и в то же время низкомаржинальный процесс, идут в этот бизнес единицы. И собственники промышленных площадок берутся за управление не от хорошей жизни, а по причине отсутствия профессиональных независимых игроков.
Основная задача управляющей компании на производстве — организация безаварийного функционирования объекта, удовлетворение потребностей арендаторов и обеспечение нормы прибыли для собственника
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В основном управляющая компания индустриального парка — это структура того же девелопера, который этот парк и развивает. Случаи, когда управление объектом отдавалось на аутсорсинг, крайне редки. Само управление промышленными объектами — совсем иной процесс, нежели управление торговым центром или бизнес-центром. Мария Онучина, директор департамента управления объектами Becar Asset Management Group, говорит, что, как правило, промышленная площадка создается под какую-то просчитанную и оговоренную цель, которая зафиксирована на уровне макроэкономических показателей региона либо возникает исторически, когда на территории, на которой ранее базировалось большое мероприятие, находится множество арендаторов. "В первом варианте имеется изначально созданная документация, в которой есть план развития территории, план ее освоения резидентами. В этом случае управляющий — это выходец из той индустрии, которая мажоритарно присутствует на этой площадке. Одним из наиболее ярких примеров таких реализованных объектов являются парки поставщиков в автомобильном секторе",— рассказывает госпожа Онучина.
Представителями промзон второго типа, по ее словам, являются предприятия которые в большей части не производят ту продукцию, на которую они были ориентированы изначально. "В таком случае вопрос управления становится более коммерческим, так как владельцу предприятия или уполномоченному управляющему приходится лавировать между аналогичными предложениями на рынке, уделять больше внимания поддержанию коммуникаций и зданий в нормальном состоянии",— поясняет эксперт.
Как правило, такие объекты имеют большой уровень износа, ведь предприятия построены в прошлом веке и последний раз проходили реконструкцию самое позднее в конце 1970-х — начале 1980-х годов. "Здесь представлен совершенно другой портрет и пул арендаторов — это уже, как правило, не высокие технологии, а предприятия складского и логистического направления, специализирующиеся на расфасовке. Исходя из такого положения на рынке имеют место быть определенные трудности в управлении промышленными объектами",— говорит госпожа Онучина.
На ее взгляд, рынок управления промышленными объектами сегодня в городе отсутствует. "Управляющая компания под каждый большой объект "затачивается" своя. В отличие от управления торговыми и офисными центрами, где задача управляющей компании довольно однотипная и шаблонная, каждая промплощадка имеет настолько разнообразный и персонализированный набор потребительских свойств, что к каждому объекту надо применять свои методики и инструменты, чтобы сделать его эффективным как в области property, так и в области facility management",— поясняет она.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, согласен с мнением о том, что разница в управлении промышленными объектами по сравнению с торговым или офисными центрами колоссальная. "Объекты и инфраструктуру в случае индустриального парка сначала нужно создать, а торговый комплекс или бизнес-центр — это уже физически готовые объекты. Поэтому логично, что управляющая компания создается вместе с проектом или даже до реализации проекта индустриального парка",— указывает он.
Директор по PR и рекламе девелоперской компании "Созвездие" и управляющей компании "Статус" Дмитрий Ермышев говорит, что основная задача управляющей компании на производстве — организация безаварийного функционирования объекта, удовлетворение потребностей арендаторов и обеспечение нормы прибыли для собственника. "Поэтому, с одной стороны, идет постоянная работа с объектом, чтобы он сохранял ликвидность и был востребован, а это дорожное строительство, прокладка различных коммуникаций, в том числе получение ТУ на дополнительные мощности, согласование реконструкции или строительства объектов и просто благоустройство территории. С другой стороны, это обеспечение доходности и оптимизация расходов на содержание актива собственника. Приходится постоянно балансировать между необходимостью вложений в объект, чтобы он становился дороже и востребованнее, и необходимостью получать с объекта определенную доходность",— говорит он.
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, поясняет, что важную составляющую в управлении торговыми центрами занимает маркетинг. Здесь основной целью управляющей компании, кроме технической эксплуатации, будет поддержание или увеличение потока посетителей, усиление синергии разных арендаторов с помощью круглогодичных промоакций, мероприятий, систем скидок. При большом потоке разных групп людей очень важным становится и вопрос безопасности в торговых центрах.
В офисном сегменте, кроме технических и инженерных особенностей эксплуатации здания, есть вопросы брокериджа и взаимодействия с арендаторами. При управлении же индустриальными объектами, помимо уже перечисленных нюансов, следует также обращать внимание на различного рода санитарные зоны и ограничения, которые нужно учитывать при подготовке плана или концепции управления объектом.
Впрочем, место для аутсорсинга на рынке управления промышленными парками все же есть. Александр Паршуков, директор по инвестициям АО "ВТБ Девелопмент", рассказывает: "Когда мы создавали индустриальный парк "Марьино" в начале 2010-х, одним из важных вопросов реализации проекта было управление действующим индустриальным парком. Альтернатив было две: создание своей управляющей компании и привлечение сторонней. Как оказалось, профессиональных компаний, которые умеют управлять такими большими территориями и предлагают свои услуги на рынке, просто нет. Мы создали свою компанию, наполнив ее минимально необходимым штатом профессионалов, а конкретные услуги facility management отдали на аутсорсинг подрядчикам. По состоянию на сегодняшний день считаем данную схему наиболее эффективной. Учитывая небольшое количество крупномасштабных промышленных территорий в каждом отдельном взятом регионе, вряд ли можно ожидать появления профессиональных управляющих в этой сфере".