Рост численности жителей в региональных центрах и точечная застройка вынуждают инфраструктуру развиваться периферийно — или в небо, или под землю. Однако развитие «подземного» рынка недвижимости сибирских городов пока идет гораздо медленнее, чем в Центральной части России. Если количество небоскребов в регионах Сибири растет на 20 единиц в год, то объектов городских «подземок» — пока единицы. Основной причиной слабой застройки в цоколе, по словам представителей бизнеса, является высокая стоимость создания таких объектов.
Фото: Алексей Куденко, Коммерсантъ / купить фото
Стихийное освоение
Активный рост городской застройки, демографические показатели, а также увеличение числа транспорта создают устойчивый спрос на строительство новых подземных объектов, будь то паркинги, переходы, проезды, торговые центры или развлекательные заведения. Такое пространство в современных реалиях становится ценным активом, который способен улучшить инфраструктуру мегаполисов и сохранить зеленые зоны в черте города, говорят инженеры. Специалисты отмечают, что застройка в цоколе для сибирских регионов может стать приоритетной, учитывая особенности климата.
«Например, в Хельсинки, где климат такой же суровый, как и в Сибири, под центральной частью города есть большой подземный комплекс Камппи, который включает подземный автовокзал, соединенный с линией метро. Это очень удобно. В Сибири таких объектов нет. Есть лишь сравнительно небольшие подземные переходы, парковки и метро»,— говорит руководитель RID Analytics Елена Ермолаева. В Мадриде, например, снесли не вписывавшуюся в архитектурное окружение эстакаду и увели транспортный поток вниз, в Париже построили парковку под каналом, рассказывает эксперт.
В России из таких грандиозных сооружений можно выделить проекты в Москве, где подземное пространство освоили под зданиями-памятниками: Третьяковской галереей, Музеем изобразительных искусств им. Пушкина, деревянным дворцом музеем-усадьбой Останкино. Кроме этого, после ряда исследовательских работ в 2010 году правительство столицы утвердило концепцию освоения подземного пространства и основных направлений развития подземной урбанизации на период до 2025 года. По итогам проведенной работы определены 39 пригодных зон, отвечающих всем нормам безопасности.
В регионах Сибири комплексного плана подземной застройки нет, процесс освоения проходит стихийно, говорят эксперты. В генплане Новосибирска, который лидирует по количеству подземных сооружений в федеральном округе, такое развитие также не предусмотрено. Однако работа по освоению территорий ведется, сообщили в мэрии города. «В сущности, это всего лишь означает наличие в Новосибирске метрополитена, ряд площадей которого арендуют коммерсанты, и подземных переходов автодорог, где также нередко расположены торговые точки. К числу подземных относятся и нижние этажи торговых центров, деловых центров. Что касается автономных подземных парковок, то экономика этих проектов зачастую убыточная»,— отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. При этом в городе существуют около 12 гаражных комплексов, находящихся ниже первого этажа. Все они были построены до 2000-х годов. Новых реализованных проектов подобного рода нет.
Подземные пространства в основном эксплуатируются в торгово-развлекательных комплексах и жилом секторе, говорит эксперт. «При строительстве объектов жилищного и общественного назначений для размещения необходимого количества парковочных мест строятся подземные стоянки и паркинги. Так, в 2018 году из запланированных проектов подземелья отмечено строительство шести жилых домов с подземной автостоянкой»,— отмечают в мэрии Новосибирска. «При этом стоимость квадратного метра жилья ничуть не отличается от других объектов с надземной автостоянкой»,— говорит доцент кафедры изысканий и проектирования железных и автомобильных дорог СГУПС Денис Разуваев. Количество жилых домов высотой более 20 этажей ежегодно увеличивается как минимум на 20 объектов в год. Например, в 2016-м таких сооружений введено в эксплуатацию 32, в 2017 — 20, в этом году уже два. В то же время строительство подземных сооружений идет гораздо более медленными темпами. Так, по данным Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета, в Новосибирске их на сегодняшний день всего 102 объекта, включая жилые дома с подземным паркингом, бизнес-центры и торгово-развлекательные комплексы. Все они расположены преимущественно в центральной части города, прирост этих сооружений составляет до 10 проектов в год — преимущественно за счет новостроек. Коммерческих помещений вне жилого фонда и с подземной автостоянкой в регионе всего около 15, в том числе БЦ «Кобра», «Гринвич», «Кронос», «Сарэт», ТЦ «Аура», «Сан сити», «Ройял парк», «Фестиваль», «Калейдоскоп», отель «Марриот» и «Хилтон».
Дорогое подземелье
В части транспортной инфраструктуры развитие подземных пространств обусловлено лишь продолжением строительства метрополитена в Новосибирске, сообщает пресс-служба мэрии города.
Также в планах у администрации модернизировать уже существующие подземные переходы — на пересечении Красного проспекта и ул. Максима Горького, а также на пересечении ул. Кирова и Восход с точки зрения безопасной эксплуатации, надежности и коммерческой привлекательности. Общая площадь подземных переходов и метрополитена составляет 162 тыс. кв. м, из них в аренде находятся около 6 тыс. кв. м.
Других объектов, по словам Сергея Дьячкова, ни в Новосибирске, ни в других регионах Сибири пока нет, опыт западных коллег плохо или вовсе не приживается в России. Виной тому не слабые грунты или отсутствие необходимых технологий, говорят инженеры, а высокая стоимость строительства подземных сооружений, кроме того, подземные коммуникации требуют освещения, вентиляции, осушения. Застройщики желают быстрых денег, а чиновники предпочитают комплексному подходу частные договоренности, говорят участники рынка недвижимости. «Стоимость подземного строительства того или иного коммерческого помещения заведомо выше строительства такого же надземного помещения. Поэтому в ближайшие годы мы не увидим прорывов в подобном строительстве»,— комментирует господин Дьячков. Построить здание на земле и дешевле, и проще, чем заниматься реализацией подземного проекта, также считает руководитель отдела коммерческой недвижимости агентства «Жилфонд» Алексей Малов. «Выемка грунта — это сложно, трудоемко. Мало кто готов вкладываться в подземное строительство. Если для примера взять те же подземные паркинги, то, с одной стороны, они нужны городу и позволяют решить проблему с нехваткой наземных мест для парковки. Но с другой стороны, очень часто автомобилисты не хотят оставлять машины на подземных парковках, ведь за это нужно платить. Чтобы сэкономить, автомобилисты зачастую оставляют машины на улице. Платные парковки нередко простаивают. Вряд ли здесь можно говорить, что и у потребителя есть какой-то особый интерес»,— считает собеседник.
Так, например, в Томске существует проект реконструкции подземного перехода, который в прошлом связывал здание томского НКВД с его следственной тюрьмой, однако его реализация в настоящий момент отложена. Сам проект хотели превратить в туристический комплекс. В Красноярске уже несколько лет «лежит под сукном» проект строительства метрополитена. Такая же ситуация в Омске. Из-за отсутствия средств в бюджете и инвесторов все эти планы отложены на неопределенный срок.
По данным заведующего кафедрой градостроительства и городского хозяйства Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета Дмитрия Карелина, стоимость сооружений подземного типа примерно на 17% выше, чем строительство подобного проекта на поверхности. «Когда мы просчитывали проект подземного пешеходного перехода в Новосибирске, представляющего собой крупный пересадочный узел вблизи Коммунального моста и связывающего ул. Зыряновскую и Восход, он оказался дороже надземного. На каждый 1 млн руб. удорожание составило 170 тыс. руб., а рентабельность таких проектов оказалась ниже на 10–20% надземных сооружений. При этом, безусловно, подземный переход выглядел более эстетично»,— комментирует эксперт.
Тем не менее комплексная программа освоения подземного пространства необходима, а участие в ней должны принимать не только государственные структуры, но и бизнес, полагает господин Карелин.
Удачные проекты
Одним из первых удачных и больших коммерческих проектов в Сибири, полностью погруженных под землю, является лофт «Подземка» в Новосибирске. Открытое в 2016 году развлекательное заведение расположилось на пустующей с 80-х годов территории метро вблизи станции «Заельцовская». Площадь заведения составляет порядка 5 тыс. кв. м. По данным руководителя проекта, формат площадки был определен после приобретения помещения, а сумма затрат на его реализацию не превысила стоимость вложений в потенциальный надземный комплекс. «Безусловно, проект еще существует на стадии стартапа, но мы уже можем сказать о его окупаемости. Люди не боятся спускаться под землю»,— рассказал руководитель проекта Александр Гинтер, не уточнив, о каком объеме инвестиций идет речь.
Впрочем, такой пример, скорее, исключение из правил. По словам директора компании Nazarov&Partners Александра Назарова, не много проектов досуговой сферы, расположенных под землей, пользуются высокой популярностью. Многие из подобных заведений из-за низкой рентабельности бизнеса вынуждены переезжать на первые этажи. «Как показывает опыт, лучше переплатить за аренду помещения на первом этаже, чем соблазниться низкой стоимостью в цоколе»,— отмечает собеседник.
«Любому из проектов необходима экономическая целесообразность. Сегодня наиболее востребованными в сегменте подземного строительства являются паркинги, и этому способствует ряд причин, в том числе экономическое обоснование. Гораздо эффективнее построить дом с подземной автостоянкой в центре, чем такой же объект, но с уличной парковкой на окраине. Что касается коммерческих объектов — торговых центров и отдельно стоящих подземных автостоянок, то в современных реалиях возведение таковых нецелесообразно»,— комментирует Денис Разуваев.
«В городе много ветхого жилья, которое рано или поздно снесут, а это значит, что освободятся площадки для наземной застройки. Возможно, когда-то в далеком будущем подземное строительство станет актуальным направлением. А в ближайшее время это вряд ли произойдет»,— считает Алексей Малов.
Однако подготовительная работа должна вестись уже сейчас, говорит господин Карелин. «Конечно, у мэрии комплексный план развития подземного пространства появится в перспективе, но подготовка должна начаться заранее. Необходимо исследовать центральную часть города, выработать командную работу и стратегию, чтобы эффективнее расходовать городской бюджет — проводить замену коммуникаций и реконструкцию автомобильных дорог с учетом уже намеченного плана»,— полагает эксперт.