Генеральный директор ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» Муса Хабиров об итогах года и в целом о тенденциях на рынке коммерческой недвижимости Уфы.
— Муса Владикович, как вы оцениваете итоги прошедшего 2017 года, каковы финансовые результаты работы ОАО «УХБК»?
— Результаты нашей деятельности оценивает Совет директоров, который пришел к единому мнению — компания завершила 2017 год в целом успешно. Рост выручки ОАО «Уфимский хлопчатобумажный комбинат» составил 102,7% к прошлому году.
— Приоритетным направлением деятельности Общества является эффективное использование имеющегося комплекса зданий. Какие объекты приносят большую прибыль?
— Одним из основных видов деятельности нашей компании является профессиональное управление имущественно-земельным комплексом общества и его грамотная эксплуатация. ОАО «УХБК» также осуществляет полный комплекс девелопмента объектов коммерческой недвижимости. Партнером в реализации данных проектов выступает ООО «Иремель-Инвест». Наиболее рентабельным проектом в структуре бизнеса является ТРК «Иремель». Рост в 2017 году был по всем направлениям деятельности, но, если говорить о цифрах, к примеру, если выручка Универсального рынка «ХБК» за 2017 год составляет порядка 12 % от общего объема выручки, то ТРК «Иремель» — 62%.
— Что предпринимаете, чтобы ТРК «Иремель» оставался по-прежнему посещаемым центром?
— ТРК «Иремель», действительно, стабильно занимает одну из лидирующих позиций в данном сегменте рынка города, это при том, что поблизости есть другие торговые центры. Вместе с тем, считаем, что прямыми конкурентами они для ТРК «Иремель» не являются.
Покупатель сегодня стал более требовательным. Люди стали аккуратнее тратить, совершая меньше спонтанных покупок, они больше задумываются о том, что хотят получить за свои деньги. Плюс в условиях растущей насыщаемости рынка актуальным направлением становится развитие новых форматов: дисконт-центров. Результатом последних нескольких лет стало смещение потребительских предпочтений в сторону эконом-сегмента. Не секрет, что в ТРК «Иремель» находятся несколько магазинов-дискаунтеров известных марок, которые пользуются большой популярностью среди посетителей комплекса.
И, конечно, развлекательная составляющая очень важна. Развлечений, мест, куда можно пойти всей семьей, в зоне расположения ТРК «Иремель» мало, хотя это популярный район, где ведется активное строительство новых жилых комплексов. ТРК здесь является точкой общественной жизни: сосредоточение магазинов, досуговых центров и ресторанов находится именно тут. Для детей предусмотрена игровая зона развлечений, где расположены проект «Город профессий», развлекательные автоматы, детские бутики и крупный детский магазин «Бегемот». В составе комплекса успешно функционирует культурно-развлекательный комплекс «Мегаполис». Есть кофейни, рестораны, пиццерии. Соответственно, пока папа с детьми смотрят мультики, мама может походить по бутикам, а потом все вместе они посидят в кафе. Получаются хорошие семейные выходные, которые хочется повторять. Семиэтажная парковка позволяет не задумываться, где комфортно припарковать свое авто. Помимо этого, в ТРК можно купить авиабилеты, оплатить услуги ЖКХ, сдать одежду в химчистку и позаниматься спортом.
— Как вы относитесь сегодня к идее превращения торгово-развлекательных центров в развлекательно-торговые проекты?
— Торговые центры сейчас ориентированы, как мы видим, на длительное пребывание людей, посетители совершают здесь покупки, отдыхают с детьми, встречаются с друзьями, назначают свидания и деловые встречи. Однако полностью превращать ТРК в развлекательные центры не считаю целесообразным решением. Площадь развлекательной зоны индивидуальна для каждого отдельно взятого ТРК и зависит от многих факторов: концепции, конкурентной среды, портрета целевой аудитории и др. И должна быть экономически выгодной.
— Сложно ли найти сегодня арендаторов на свои площади?
— Первое, что стоит отметить — рынок стал стабильнее. Вместе с этим увеличилось число профессиональных арендаторов. Эти факторы делают текущую ситуацию достаточно благоприятной, особенно в сравнении с ситуацией прошедших лет. Для успешной работы проявляем некую долю гибкости. На данный момент заполнение площадей происходит преимущественно благодаря местным предпринимателям, отток которых крайне незначителен. Арендаторы хотят иметь все более короткие и гибкие арендные ставки, универсальность помещений, что создает потребность в разнообразии подходов к управлению активами.
— Как много внимания вы уделяете внедрению новых технологических решений в работу своих объектов?
— В 2017 году завершена инвестиционная программа по техническому перевооружению действующей котельной общества. Делали мы это в целях повышения ее технологической эффективности, надежности и безопасности в работе. Теперь мы обеспечиваем теплом собственное производство, арендаторов, а также отпускаем теплоэнергию на сторону прочим потребителям согласно заключенным договорам, близлежащим многоквартирным домам по улицам Бакалинская, Айская, Караидельская. Также в прошлом году улучшили систему кондиционирования здания ТРК «Иремель».
— Разделяете точку зрения о том, что крупные торговые комплексы, построенные лет восемь назад, морально устарели и стали неактуальными?
— При условии, что торговый комплекс изначально строился с продуманной концепцией, в правильном месте, с хорошим набором арендаторов, — даже спустя несколько лет он будет актуален и востребован у посетителей. Конечно, раз в несколько лет необходим косметический ремонт общих зон, частичная смена арендаторов. В отдельных случаях речь может идти о частичной или полной реконцепции. Задача управляющей компании — следить за тем, чтобы объект торговой недвижимости оставался актуальным и конкурентоспособным как для арендаторов, так и для покупателей. Так, мы провели значительную реконструкцию Универсального рынка. Если ранее на его территории была «толкучка» с арендным местом в 3 квадратных метра, после реконструкции торговая площадь стала «бутиковой».
— Что можно сказать по Универсальному рынку сегодня?
— Данный формат коммерческой недвижимости востребован. Основными якорными арендаторами выступают федеральные сети: гипермаркет «Старт», магазин бытовой техники и электроники RBT, магазин сети off-price Familia. Также здесь расположен операционный зал РГАУ МФЦ, где посетители могут получать необходимые госуслуги. На цокольном этаже находится рынок «Радуга», на котором традиционно осуществляется торговля строительными материалами и сантехникой. Ассортимент товаров довольно широк, поэтому покупателей много.
— Можно ли сегодня говорить о качественном уровне развития рынка коммерческой недвижимости в Уфе?
— Уверенное развитие инфраструктуры свидетельствует о стабильном росте отрасли в целом. К примеру, офисная недвижимость — достаточно перспективный сегмент для девелопмента в ближайшие три-пять лет. На наш взгляд, востребованы будут объекты рядом с крупными транспортными развязками, в местах с развитой деловой средой. При этом здания должны быть спроектированы и оборудованы с учетом современных требований. В наших планах дальнейшая реализация проектов в текущей локации. По нашему мнению, запуск нового Бизнес-центра «Иремель Стар Тауэр» придаст новый импульс в развитии рынка коммерческой недвижимости Уфы.
— Можете подробнее рассказать о данном объекте? Говорят, от того, какие бизнес-центры строят девелоперы, зависит, насколько компаниям в них удастся реализовать тот стиль жизни, о котором они мечтают.
— Реализация проектов в сфере девелопмента ведется под брендом «Иремель». Иремель – это одна из самых красивых вершин Уральских гор, и данное обстоятельство в том числе накладывает на нашу компанию особую ответственность при проектировании и строительстве современного Бизнес-центра «Иремель Стар Тауэр» (Iremel Star Tower). Он представляет собой 23-этажное панорамное здание общей площадью более 24 тыс. кв. метров. Проект отличается оригинальной архитектурной концепцией и современным внутренним дизайном, развитой инфраструктурой и новейшими инженерными системами. Удобную транспортную доступность обеспечивает близость ключевых магистралей города — проспекта Салавата Юлаева и улицы Менделеева. До Монумента Дружбы и исторического центра Уфы можно добраться на автомобиле за пять минут. Планируем ввести объект в эксплуатацию во II–III квартале текущего года.
— Есть ли наработки по потенциальным арендаторам?
— В настоящее время ведем переговоры с федеральными компаниями по существенным условиям аренды помещений Бизнес-центра. ОАО «УХБК» является участником тендера, объявленного ПАО «НК «Роснефть» для размещения своих структурных подразделений в Уфе. Надеемся, что крупнейшая нефтяная компания России — ПАО «НК «Роснефть» — сможет по достоинству оценить все преимущества данного делового комплекса.