В 2017 году загородный рынок премиум-класса отличался низкой девелоперской активностью: предложение пополнилось лишь двумя новыми проектами класса В ("Golden Park Шувалово" и Lake Village). За год в продажу не поступило ни одного централизованного коттеджного поселка класса А. Но и спрос продолжает снижаться, количество проданных лотов было почти в полтора раза меньше, чем в 2016 году.
В проектах высоких ценовых сегментов, как правило, разрабатывается единый стиль архитектурных решений
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в настоящее время на первичном рынке загородного жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области реализуется 317 коттеджных поселков (+39 очередей) и 35 проектов с таунхаусами (+7 очередей). Общее количество лотов в поселках — 36,2 тыс. штук, из них в предложении на конец года — 18,7 тыс.; в проектах таунхаусов — 5,1 тыс., из них в предложении — 2,1 тыс.
На конец 2017 года на загородном рынке Петербурга, по данным Knight Frank St. Petersburg, в продаже находилось 11 коттеджных поселков класса А, за год свободное предложение снизилось на 2% в связи с завершением продаж в поселке Rovaniemi Club. В классе B в экспозиции находилось 28 поселков, где за год свободное предложение сократилось на 10%. В течение года завершена реализация коттеджей в проектах Club, "Прибрежный квартал" и "Чехово".
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", подсчитала, что доля элитного класса составляет 15% от количества поселков с домовладениями, 5% — от объема предложения лотов в поселках с домовладениями (если же учитывать весь объем коттеджных поселков, с учетом проектов, где предлагаются участки без подряда, то доля составит лишь 6% от количества поселков и 3% от количества лотов).
"Девелоперы стали более охотно выводить на рынок проекты с премиальными участками без обязательного подряда для самостоятельного строительства. Примерами могут служить несколько новых проектов в локациях поселков Ленинское, Мистолово, Энколово, Рощино",— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Последние несколько лет рынок загородной премиальной недвижимости переживает непростые времена. 2017 год не стал исключением и показал скромные результаты. Девелоперы по-прежнему не запускают новые проекты централизованной застройки и переключаются на сегмент участков или квартир".
Вторичный рынок выходит на первый план
В связи с небольшим предложением на первичном рынке покупатели все чаще рассматривают как альтернативу вторичный рынок. По итогам года предложение элитных коттеджей на вторичном рынке, по данным Knight Frank St. Petersburg, увеличилось на 7% и составило более 360 единиц.
"Собственники домовладений принимают решение о продаже своих объектов, что зачастую связано с миграционными процессами. При этом спрос повторяет тенденции первичного рынка",— говорит госпожа Немченко.
Северные районы по-прежнему лидируют по количеству предложений как на первичном, так и на вторичном рынках. Основное предложение сосредоточено во Всеволожском районе: в классе А на его долю приходится 56%, в классе В — 44%, а на вторичном рынке — 43%.
Преобладающее количество проектов высокого класса располагается не далее 20-30 км от черты города. В классе А в пределах 20 км находится 70% проектов, в классе В — 62%. В сегменте элитных коттеджей в зависимости от материала строительства преобладает деревянное домостроение (64%), оставшиеся 36% приходятся на различные каменные технологии. В бизнес-классе, наоборот, 70% всех домовладений строится из камня. На дерево приходится всего 14%, а на смешанный тип, где используется несколько видов материалов,— 16%.
"В целом в 2018 году ситуация на загородном рынке не изменится. Однако мы ожидаем пополнения рынка новыми проектами от ведущих девелоперов загородного рынка. Так, компания "Русь: НТ" анонсировала вывод своих новых проектов "Солнечный орнамент" в поселке Сосново и "Высокий стиль" в деревне Васкелово, на берегу Лемболовского озера. Также компания "Росса Ракенне СПб" заявила о подготовке к выводу на рынок двух проектов во Всеволожском районе. Кроме того, уже в начале года рынок пополнит новый интересный проект, который расположится рядом с загородным курортом "Охта Парк"",— говорит госпожа Немченко.
Спрос и цены
По данным Knight Frank St. Petersburg, в течение года на загородном рынке наблюдалось снижение спроса по всем сегментам жилья. В классе А было реализовано 19 лотов, по сравнению с 2016 годом снижение составило 41%. В классе В было продано 57 коттеджей, что на 41% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
По итогам 2017 года основной размер бюджета покупки в классе А находится в диапазоне 31-50 млн рублей, доля таких сделок на рынке составила 63%. В классе В большинство продаж осуществлялось в ценовом диапазоне до 20 млн рублей.
На снижение спроса оказывает значительное влияние ограниченность предложения. При этом потенциальные покупатели продолжают проявлять интерес к загородному рынку, однако сталкиваются с несоответствием предложения запросам. В целом в 2017 году в сегменте дорогостоящих коттеджей сделки совершались преимущественно покупателями, переехавшими в Петербург из других регионов.
По итогам 2017 года средняя стоимость предложения в классе А составила 54 млн рублей, что на 8% ниже, чем в 2016 году. Как считают аналитики Knight Frank, это произошло вследствие колебания курса валют, так как в таких проектах, как Honka Nova Concept Residence, Osko-Village, "Медное озеро-2", цены привязаны к курсу валют, а также в связи с изменением условий продаж в ряде проектов. Показатель средней стоимости сделки в классе А в 2017 году на 11% ниже показателя средней стоимости предложения.
В классе В средняя стоимость повысилась на 2% и составила 23,6 млн рублей. В первую очередь это обусловлено вымыванием более дешевых лотов из предложения. Показатель средней стоимости сделки в классе В по итогам года на 15% ниже средней стоимости предложения.
Застройщики не повышают цены по причине невысокого спроса. Наоборот, они стимулируют покупателей всевозможными скидками, акциями и рассрочками. Кроме того, скидка при покупке дома становится одним из основных мотивов принятия решения о приобретении коттеджа.
"Динамика цен предложения на большинство объектов высоких ценовых сегментов в последние годы относительно стабильна, на сводный показатель оказывает влияние ценообразование каждого поселка. В некоторых объектах изменялся пакет предложения (например, из конечного предложения убрали полную отделку приобретаемого коттеджа). С учетом невысоких темпов реализации в проектах высоких классов не ожидается значительных изменений цен",— указывает госпожа Трошева.
По данным "Петербургской недвижимости", в классе "элита" есть дома площадью от 160 кв. м (единичные дома), при этом в среднем в данном классе площадь дома составляет от 220 кв. м. "Нарезка" земельных участков при домовладениях начинается от девяти соток (также единичные предложения), в основном площадь участка составляет 20-30 соток.
В едином стиле
Для проектов высоких ценовых классов остается характерной разработка единого стиля архитектурных решений для строительства домов — как в случае приобретения готового домовладения, так и при покупке участка с подрядом. Как отмечает госпожа Трошева, в настоящее время на рынке присутствуют поселки с разной архитектурной стилистикой. Примерами разных архитектурных стилей могут служить следующие поселки: Honka Nova Concept Residence и "Медное Озеро-2" компании Honka — скандинавский стиль деревянного домостроения; "Ламбери" одноименной компании — английский стиль кирпичного домостроения с характерными башенками (дома построены из газобетона и облицованы кирпичом); "Райт Парк" компании "Актив Хаус" — американский стиль "органической архитектуры" (стремление максимально естественно вписать дом в окружающую природу) реализован в кирпично-каменных домах.
"В качестве привлекательных и ожидаемых элементов архитектурного стиля рассматриваются большие окна, высокие потолки, открытые пространства, наполненные воздухом. В технологическом плане в последние годы чаще устанавливают системы управления домом ("умный дом")",— рассуждает госпожа Трошева.
"Загородный дом премиум- или бизнес-класса может быть построен в любом архитектурном стиле. Однако стоит помнить, что модные тенденции устаревают очень быстро, а классика остается актуальной всегда",— отмечает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens. Она полагает, что для покупателя важнее функции и эксплуатационные качества здания: обеспеченность паркингом, местами хранения, системой "умный дом", а также качество строительства, удобные планировки и интерьер.
Инфраструктура проектов высоких ценовых классов, по мнению госпожи Трошевой, подразумевает ряд обязательных объектов: для обеспечения безопасности — общее ограждение по периметру проекта с контрольно-пропускным пунктом, с видеонаблюдением на входных пунктах, ограждение каждого участка (просматриваемый забор высотой 1,2-1,5 м); административный корпус, где размещаются службы управления и эксплуатации поселка. Также существуют дополнительные услуги внутри поселка: охрана (в том числе в ряде поселков обеспечена единая противопожарная систем оповещения), сервисные опции (спа-центр, магазин, автомойка, гостевая парковка), организованные места отдыха, спортивные площадки (теннисные корты, игровые зоны, площадки для гольфа), организованная прибрежная зона отдыха, причалы и эллинги для стоянок лодок или яхт, строительство искусственного водоема при отсутствии естественного.
Госпожа Осетрова говорит, что рынок загородного жилья в бизнес- и элит-сегменте сегодня только начинает формироваться в соответствии с европейскими стандартами комфортного семейного проживания в пригороде мегаполиса. "Объектов с полноценной современной социальной и развлекательной инфраструктурой для семейного отдыха в пригородной зоне Петербурга сегодня практически нет. Ценовая политика формируется хаотично и в большей степени опирается на локацию, а не на функциональные характеристики объектов и инфраструктуры",— считает она.
По мнению аналитиков "Петербургской недвижимости", к премиальному классу относятся домовладения, где стоимость коттеджа превышает более 20 млн рублей. Такой коттедж располагается в уникальном месте или в сложившейся зоне элитной застройки: в Курортном, Петродворцовом, Пушкинском районах. Средняя площадь элитного коттеджа — более 220 кв. м. Средняя площадь земельного участка — 20-30 соток. Обязательно наличие водоема, а также парковой, лесопарковой или лесной зоны рядом. Подобные коттеджи обеспечены центральными коммуникациями, газоснабжением, высокоскоростным интернетом, городским телефоном, системой бесперебойного электропитания, дополнительной системой водоснабжения из артезианской скважины. На территории элитного коттеджного поселка или в шаговой доступности обычно находятся спортивный центр, теннисный корт, салон красоты, медцентр, ресторан, мини-маркет, аптека, школа, детские и спортивные площадки. Выполнены ландшафтные работы, установлены малые архитектурные формы. Проект элитного коттеджа предполагает индивидуальные дизайнерские решения, использование высококачественного кирпича или дерева. Поселок охраняется круглосуточно. В коттедже используется система "умный дом", есть камин, теплые полы, пожарная и охранная сигнализации, кондиционирование, контроль влажности воздуха. Все подъездные и внутренние дороги заасфальтированы и хорошо освещены.