Девелоперы готовятся к возможным перекосам в отраслевом регулировании, которые могут возникнуть при применении приказа Минстроя, ужесточившего критерии признания строек жилья проблемными. Новые требования ограничивают возможности девелоперов подстраиваться под меняющийся спрос.
В попытке защитить дольщиков власти зачастую усложняют жизнь застройщикам
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В феврале Минстрой зарегистрировал приказ с новыми критериями, позволяющими отнести соинвесторов жилья к категории пострадавших и признать стройки проблемными. Теперь объект можно заносить в соответствующий реестр гораздо быстрее, чем раньше: если застройщик отошел от утвержденного проекта, если обанкротился страховщик застройщика и если в отношении застройщика открыта процедура банкротства. Последний критерий применяли и до нового приказа, но нужно было ждать завершения банкротства, которое могло длиться несколько лет. Еще одно нововведение касается допустимой задержки выдачи ключей. Она сокращается с девяти до шести месяцев. После того как объект получает статус проблемного (его присваивают местные власти), для него разрабатывается "дорожная карта" — план по управлению ситуацией, о его реализации региональные чиновники обязаны отчитываться перед Минстроем.
Практике учета пострадавших дольщиков еще нет и года. До 2016 года их вообще никто не считал. В Минстрое объяснили, что работа над изменениями в этом механизме началась по поручению президента. Прежде чем сформулировать положения нового документа чиновники проанализировали правоприменительную практику, запросили идеи региональных органов власти и инициативных групп граждан. "Обновленная версия приказа направлена на совершенствование критериев и порядка учета обманутых дольщиков",— объяснили в Минстрое эффективность документа. В пресс-службе министерства не смогли сказать, сколько сейчас в стране обманутых дольщиков, так как данные из регионов уточняются в соответствии с новыми критериями. До выхода приказа Минстрой указывал, что в России почти 31 тыс. обманутых дольщиков (данные на начало 2018 года). По состоянию на сентябрь 2017 года по этому показателю лидировал Краснодарский край, где пострадавшими числились 6,4 тыс. человек. Для сравнения: в Москве 4 тыс. человек в реестре, в Свердловской области — 4,1 тыс., Самарской — 3,5 тыс. Всего в строительство жилых домов в России вовлечено 3,5 трлн руб., почти треть этого объема приходится на Москву — около 1 трлн руб.
Московские профильные чиновники поддерживают принятые Минстроем изменения, так как они позволят создать более корректную картину нарушений прав участников долевого строительства, следует из официального сообщения Москомстройинвеста. По данным на январь текущего года, в столичном реестре обманутых дольщиков 4,6 тыс. человек. Но, по оценкам главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, их может быть до 12 тыс. человек. В одном из интервью он пояснял, что больше половины пострадавших дольщиков не заявляют об этом, так как не могут предоставить необходимые документы.
В Москве на средства покупателей, привлеченных по договорам долевого участия (ДДУ), строится 97% объектов. Застройщики согласны с тем, сколько внимания уделяется защите прав дольщиков. "Чем четче критерии признания объектов проблемными, тем эффективнее органы государственной власти смогут реализовать свои полномочия по защите прав пострадавших граждан",— признает директор по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павел Брызгалов, отмечая, что поддерживать разумные условия девелоперского бизнеса тоже важно. Он привел пример с ограничением возможного срока задержки выдачи ключей: "Иногда застройщик вынужден переносить этот срок по техническим причинам, выплатив дольщикам полагающуюся компенсацию и впоследствии достроив объект". По словам управляющего партнера "ВекторСтройфинанс" Андрея Колочинского, проблема даже не в сроке: "Нет понятного механизма признания объекта проблемным, так как не учитываются причины, по которым происходит задержка ввода дома в эксплуатацию". Чаще всего застройщик вынужден переносить дату выдачи ключей по вине третьих лиц, например ресурсоснабжающих организаций, вовремя не подключивших сети.
Аналогичные замечания по поводу нормы о связи банкротства страховой компании и признания объекта проблемным у финансового директора ГК А101 Дмитрия Трубникова. Механизм страхования ответственности застройщика в пользу дольщика действует с 2014 года, но постепенно будет заменен Фондом защиты участников долевого строительства (он существует с 21 октября прошлого года). Застройщики обязаны отчислять в него 1,2% стоимости ДДУ, из него будут финансироваться окончание проблемной стройки или распределяться компенсации покупателям.
Норма, фактически запрещающая отклонение от первоначального проекта, тоже требует пояснения, считает Андрей Колочинский. "Она не учитывает современную практику строительства и объективные изменения ситуации на рынке, которые вынуждают застройщиков вносить изменения в проект",— отмечает Андрей Колочинский. "Это касается квартирографии, которая может меняться несколько раз в течение срока реализации крупных проектов, рассчитанных на пять-десять лет",— продолжает он.
Выяснения отношений между покупателем квартиры и застройщиком часто доходят до суда, говорит руководитель направления "Коммерческие споры" компании "Рустам Курмаев и партнеры" Василий Малинин. Но порядок и скорость разбирательств уточненные Минстроем критерии признания объектов проблемными не меняют. "На стороне покупателя закон об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. У дольщика больше шансов отстоять права в суде, чем путем переговоров во внесудебном порядке",— отмечает юрист. Банкротство застройщика — крайняя мера, но у дольщика в процедуре банкротства есть существенные преимущества, считает юрист Heads Consulting Александра Елизарова. "В очереди на погашение требований дольщик — третий, а остальные кредиторы — четвертые. Кроме того, дольщик может выбрать форму погашения требований — в денежном эквиваленте или квартирой",— говорит госпожа Елизарова. По ее убеждению, нововведения Минстроя хотя и сокращают сроки для обращения в суд, но существенных изменений в порядке рассмотрения споров в долевом строительстве не предусматривают.