В поисках способа поддержки продаж в кризис столичные девелоперы изменили первичный рынок жилья в столице и Подмосковье. Новый тренд может вывести его на европейский уровень. Это означает, что почти все квартиры в новостройках будут продаваться с готовой отделкой. За прошедшие четыре года доля жилья с отделкой в новостройках выросла в четыре раза, у покупателей оно тоже популярно.
Ремонт квартиры в новостройках может превратиться в кошмар, но сейчас эти трудности берут на себя девелоперы
Фото: Роман Балаев, Коммерсантъ / купить фото
Дополнительная опция
Идея продавать квартиры с готовой отделкой на массовом рынке жилья появилась более пяти лет назад — это обеспечивало разнообразие, создавая для покупателя возможность выбора. Но тогда ремонт был дополнительной опцией, а не частью готового продукта. Все квартиры строились без отделки, а при покупке можно было выбрать ремонт от застройщика. Пока эту услугу оказывали в индивидуальном порядке, расходы на нее по сравнению со стоимостью самостоятельного ремонта не делали ее продуктом массового спроса. Еще три года назад готовая отделка в квартире была штучным продуктом, вспоминает управляющий партнер "Метриум" Мария Литинецкая: "Из 17,5 тыс. квартир в конце 2014 года только 570 (или 3,3%) сдавались в эксплуатацию с ремонтом от застройщика". Спрос на квартиры с готовой отделкой стал распространяться в сегменте жилья массового строительства, и для застройщиков продукт стал способом поддержать продажи в кризис. В конце 2014 года доля лотов с отделкой в массовом сегменте достигала 6,2%, в бизнес-классе — 0,3%, премиум — 3,3%, элитном — 0,7%
Тогда разница в средней стоимости между квартирой с отделкой и без была более существенной, чем сейчас. В настоящий момент квадратный метр в квартире с ремонтом на 5% дешевле, чем без него: лоты с отделкой представлены в домах на более ранней стадии строительства, и они меньшей площади, чем квартиры без отделки. "В 2014 году квартира с отделкой обошлась бы примерно на 40% дороже",— прикинула Мария Литинецкая.
По словам директора по продажам "НДВ — супермаркет недвижимости" Татьяны Подкидышевой, в сегменте самого доступного жилья некоторые покупатели и сейчас выбирают предложение без отделки, просто чтобы уложиться в бюджет. "200-300 тыс. руб. могут быть решающей суммой",— отмечает она.
Но среди покупателей жилья в домах комфорт- и бизнес-классов количество желающих передать ответственность за ремонт застройщику почти сразу стало очень быстро расти. Покупатели квартир элитного и премиум-классов нередко приходят на рынок жилья "под ключ", чтобы решить специфичные жилищные проблемы, отмечает Мария Литинецкая. "Например, если необходимо отселить детей или пожилых родителей и самостоятельный ремонт в этом случае может затянуться",— рассуждает эксперт, но указывает, что в основном покупатели дорогого жилья чаще выбирают жилье без отделки для реализации авторских проектов.
Всем покупателям сейчас есть из чего выбрать. По данным "Метриум", в бизнес-классе сейчас представлено 570 квартир с отделкой (3,6%), в сегменте "премиум" — 460 квартир (15,6% при цене 427 тыс. руб. за 1 кв. м), в элитном классе — 145 квартир (23%, 1,2 млн руб. за 1 кв. м).
Объем предложения квартир с готовым ремонтом с 2014 по 2017 год вырос с 8% в общей структуре предложения до 33% в старых границах столицы, в Новой Москве — с 31% до 42%. Продажи тоже выросли более чем в четыре раза в старой Москве (26% сделок в новостройках). На присоединенных территориях рост оказался еще более существенным — в девять раз, до 45% (данные ЦИАН). В регионах эта тенденция тоже есть, говорит руководитель аналитического отдела компании "Этажи" Оксана Шабалина: за 2017 год доля квартир с отделкой в общем объеме предложения выросла на три процентных пункта, до 10% (данные по 65 городам России).
На столичном рынке доля квартир с ремонтом в новых домах стала заметной во всех сегментах жилья, утверждает коммерческий директор Capital Group Петр Исаев: "На элитном рынке она составляет чуть более 40% (рост за прошлый год составил 15%), в комфорт-классе — около 35%, в бизнес-классе — 11%". По оценкам Knight Frank, доля квартир и апартаментов с отделкой в дорогих проектах за прошлый год выросла на 19%, до 29%, спрос вырос с 8% до 15% (доля покупок лотов с отделкой в общем количестве трансакций).
В сегменте доступного жилья рост спроса (до 80%) на готовую отделку обеспечили ипотечные заемщики, единодушны участники рынка. "В этом случае в стоимость ипотеки входят все расходы — и на покупку жилья, и на ремонт. Отпадает необходимость брать более дорогой потребительский кредит на отделку, как многие делали раньше",— поясняет Татьяна Подкидышева. Денежно-кредитная политика властей способствует снижению ставок по ипотечным кредитам. За два с половиной года ипотека подешевела на полтора-два процентных пункта: кредит на покупку жилья на первичном рынке обходится в среднем в 9-9,5%. Для сравнения: предложения банков по потребительским кредитам по-прежнему находятся на уровне около 20% годовых.
Динамика средней стоимости квартиры в Москве с отделкой и без по классам жилья (млн руб.)
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
*Квартиры с отделкой представлены в проектах на ранней стадии реализации и имеют меньшую площадь.
Источник: "Метриум".
Что выбирают покупатели
В готовом продукте — то есть квартире с отделкой — больше всего заинтересованы покупатели бюджетных объектов, считает госпожа Подкидышева. В этот сегмент попадает жилье по 149,8 тыс. руб. за 1 кв. м (данные "Метриум"). Такая покупка позволяет не только включить расходы на ремонт в более дешевый кредит, но и исключает сопутствующие траты, например на съемное жилье на время ремонта, который длится в среднем около полугода.
Сэкономить на ремонте получается не только благодаря включению расходов в ипотечный кредит, который обходится дешевле, чем потребительский. По оценкам ЦИАН, ремонт от застройщика в зависимости от его типа и класса жилья стоит на 15-40% дешевле, чем самостоятельный из сопоставимых материалов. "У девелоперов стандартизированы процессы работ, материалы и мебель закупаются централизованно и в итоге обходятся дешевле, чем в розницу",— рассуждает Татьяна Подкидышева. Формируя варианты отделки на этапе создания планировок квартир, застройщик руководствуется ценовыми ограничениями. "Отделка будет востребована, если ее стоимость приемлема для конечного потребителя",— отмечает госпожа Подкидышева.
По мнению Петра Исаева, наличие отделки в квартире — естественный ответ на запросы покупателей. "Ремонт — это стресс. В условиях сокращения срока владения недвижимостью до пяти-семи лет у многих нет желания тратить на него время",— отмечает он. Расчет девелоперов оправдан: по данным ЦИАН, квартиры с отделкой в сопоставимых проектах продаются в среднем в 1,3 раза быстрее, чем без нее. Так, в 2017 году застройщики ежемесячно продавали 12 квартир с отделкой и 10 — без отделки.
"Все смотрели на нас и ждали, выживем мы или нет"
Квартиры с отделкой в элитных домах появились на год раньше, чем в сегменте массового жилья. Первой строить дома с дизайнерским ремонтом в Москве начала компания Vesper в 2013 году. Сейчас ее опыт оценили другие девелоперы: в проектах, заявленных на 2018 год, уже 70% лотов будут с выполненной отделкой. Коммерческий директор Vesper Наталья Шичанина рассказала, как это произошло.
Самым первым элитным домом с квартирами с выполненной отделкой был Agalarov House в 1997 году, проект из первой десятки московских элитных домов. Это была ранняя попытка сделать российский продукт зарубежного уровня качества: в Европе и США не строили и не строят дорогую, да и недорогую, недвижимость в отделке shell and core. Еще через десять лет один из двух корпусов проекта Barkli Park вышел на рынок с готовой отделкой. Между ними и после, до 2013 года, ничего подобного не было. Все строили и сдавали голые стены — так оказалось проще для застройщиков, потому что спрос был другим. Люди покупали первую дорогую квартиру на только заработанные большие деньги, переезжали из типового жилья и хотели делать ремонт на свой вкус. Рынок уверенно рос и не нуждался в дополнительных стимулах.
Первый проект Vesper с отделкой — St. Nickolas — был объявлен в 2013 году. К этому времени ситуация изменилась с точки зрения отношения к элитной недвижимости как инвестиционному объекту и насыщенности спроса. Рынок восстановился после кризиса 2008 года, но такого ажиотажа, как в начале нулевых, не наблюдалось — покупателям нужно было предлагать что-то новое. Среди них уже появились те, для кого квартира в центре Москвы была не первой и не второй покупкой дорогого жилья, и на реализацию ремонта они уже потратили много времени и сил. Им было с чем сравнивать, в том числе по опыту приобретений недвижимости за рубежом. Мы много общались с потенциальными клиентами, работая над концепцией проекта с готовой отделкой, и поняли, что рынок к этому готов. Vesper остановилась на универсальном варианте отделки, который создается с учетом архитектурных особенностей каждого проекта (новое строительство или реконструкция). Базовая отделка без упора на стилевые решения подходит для людей даже с полярными вкусами — такой формат оставляет возможность декорировать пространство на свой вкус. Когда мы вывели на рынок апартаменты с отделкой в доме St. Nickolas, все участники рынка смотрели на нас и ждали, выживем мы или нет. Только через три года после того, как появился первый проект Vesper с отделкой, такие проекты стали появляться и у других девелоперов. Сейчас такие проекты есть в Замоскворечье и в районе Патриарших прудов.
Помимо очевидных удобств, покупая квартиру с отделкой, покупатель получает и экономическую выгоду. Себестоимость ремонта включена в цену квадратного метра, но без маржи — мы на этом не зарабатываем. За счет большого объема закупок и работ мы получаем скидки до 50% на некоторые позиции. Один из наших клиентов поручил своей бригаде строителей пересчитать стоимость работы и материалов для квартиры в доме Bunin: у них получилось 190 тыс. руб. за 1 кв. м, у нас — около 120 тыс. руб. за 1 кв. м. за черновую, чистовую отделку, инженерные коммуникации.
Тренд задан, и объем готового предложения в элитных проектах будет расти, в ближайшие десять лет на рынке вряд ли останутся квартиры без отделки. Пока варианты в бетоне все еще есть, так как не все игроки готовы к дополнительным сложностям реализации проектов. Качество отделки должно быть очень высоким, а рынок подрядчиков, которые могут выполнить работы в объеме целого дома, пусть и на 15 квартир, пока ограничен.
"Ремонт выгоднее сделать за счет ипотеки"
Российский рынок постепенно идет к тому, что 90% строящегося жилья будет сдаваться с отделкой по стандарту white box. В этом случае покупатели получают квартиры с нейтральным ремонтом и сантехникой. Гендиректор архитектурного бюро IND Architects Амир Идиатулин рассказал, почему ремонт удобнее поручить застройщику, а его стоимость — включить в ипотеку.