Пермский рынок жилья стагнирует третий год подряд, цены на «первичку» и «вторичку» держатся в пределах 50–52 тыс. руб. за 1 кв. м. Аналитики не видят факторов, способных переломить эту ситуацию. Обсуждая состояние рынка, участники XIII Камского форума профессионалов рынка недвижимости отметили также сворачивание проектов комплексной застройки в отдаленных территориях, а девелоперы пожаловались на попытки власти переложить на них социальную нагрузку. Эксперты полагают, что власть затрудняется разработать конкретный регламент, поэтому предлагают бизнесу выйти на диалог с ней.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
В этом году Камский форум профессионалов рынка недвижимости, строительства и инвестиций впервые прошел как самостоятельное мероприятие, не привязанное к «Ярмарке недвижимости», которая состоится только на следующей неделе. Для XIII форума была выбрана отдельная, но очень скромная площадка — студенческий клуб ПГНИУ. Раньше мероприятие, как и выставка, проходили на «Пермской ярмарке». Кроме того, в этом году программа форума сократилась до одного дня, хотя прежде стратегические сессии и мастер-классы занимали два дня. Было заметно отсутствие топ-менеджеров и владельцев многих крупных компаний, представителей власти среди участников и посетителей форума.
Ключевые доклады пленарного заседания были посвящены состоянию и проблемам отрасли. Директор аналитического центра «КД-Консалтинг» Эльвира Епишина обозначила основные показатели развития российского рынка первичного и вторичного жилья. Объем предложения на «вторичке» в большинстве крупных городов и столицах регионов, по итогам 2017 года, варьируется от 6,5 до 13 тыс. квартир. С лета прошлого года в большинстве регионов этот сегмент начал оживать. По словам госпожи Епишиной это связано со снижением ипотечных ставок, а также с тем, что с 2015-го по первую половину 2017 года цены «просели». Число сделок на «вторичке» по регионам за прошлый год выросло на 10–17%. Объем предложения на первичном рынке крупнейших городов составил 10–18 тыс. квартир, то есть этот сегмент начинает доминировать над «вторичкой». Но не в Перми, уточнила Эльвира Епишина. Аналитики также фиксируют новые тенденции: до трети всего предложения на первичном рынке по отдельным городам сформировано в домах, сданных в эксплуатацию. «Происходит затоваривание там, где до этого был большой объем нового строительства, где были проекты комплексного освоения территорий. Затоваривание в Перми находится в пределах 10%», — сообщила госпожа Епишина. Цены на жилье в обоих сегментах практически сравнялись. В центральных городах субъектов РФ средняя цена 1 кв. м на первичном рынке составляет 51 тыс. руб., на вторичном — 52 тыс. руб., в этом диапазоне они находятся последние несколько лет. «Пермь вписывается в эти цифры», — добавила она.
Эльвира Епишина отметила, что в последние годы в условиях кризиса застройщики наращивали долю малогабаритного жилья (студии и «однушки»), в результате, в зависимости от региона, на этот вид квартир приходится от 45 до 55%. По итогам 2017 года, рост доли квартир-студий приостановился. Пермь, по ее словам, обеспечена таким жильем на семь лет вперед. При этом начинает расти доля жилья комфорт-класса.
По мнению аналитика, говорить о том, что многие города прошли дно кризиса, пока рано: «Мы находимся в стагнации уже почти два года, третий пошел. И факторов, способных переломить эту ситуацию, я пока не вижу», — заявила госпожа Епишина. Результатом затянувшегося кризиса, по ее словам, стало такое количество банкротств среди застройщиков, подрядчиков и субподрядчиков, какого не было с 2000 года. Эльвира Епишина полагает, что бурный рост ипотеки во втором полугодии на самом деле не сильно подстегивает рынок. «Ставка упала, а сумма кредита выросла и по Перми сегодня приблизилась к 1,5 млн руб. Количество ипотечных кредитов выросло на 27%, но из них 10–12% — за счет рефинансирования существующих кредитов», — добавила она.
«Рынок начинает возвращаться с окраин в сложившиеся районы, сворачивание комплексного освоения территорий (КОТ. — „Ъ-Прикамье“) идет почти повсеместно», — назвала еще одну тенденцию гендиректор «КД-Консалтинг». Эльвира Епишина пояснила, что во многих крупных городах покупатели квартир в отдаленных районах и проектах комплексного освоения территорий жалуются на то, что обещания застройщиков и власти решить проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой остались обещаниями. Пермь тоже фактически отказалась от КОТ, а скоро закончится и квартальная застройка. Но у девелоперов, как уточнила она, уже сформирован задел на среднесрочную перспективу. Он составляет 3,3 млн кв. м. При этом в краевой столице в стадии строительства ежегодно находится 1,3 млн кв. м, вводится от 470 тыс. до 560 тыс. кв. м.
Из зала прозвучала ремарка о том, что в Перми отказ от комплексного освоения территорий «больше навязан администрацией, застройщик просто боится брать, хотя территории есть», в итоге есть риск вернуться к точечной застройке. «Но тогда не выдержим баланс территории. Где компромисс?» — добавил один из участников форума. Эльвира Епишина заявила, что компромисс нужно искать бизнесу и власти.
Именно на необходимости поиска компромисса настаивала вице-президент Пермской Торгово-промышленной палаты Елена Гилязова, выступавшая в начале заседания. Она рассказала об административных барьерах при реализации проектов в сфере недвижимости и попытках найти консенсус между тремя сторонами процесса — властью, застройщиками и ресурсоснабжающими организациями. Для этого в прошлом году при ТПП была создана специальная рабочая группа, которая затем переросла в рабочую группу Общественного совета по инвестиционному климату и предпринимательству при губернаторе. По словам госпожи Гилязовой, это первая ситуация, когда такие рабочие группы возглавляет бизнес и он же определяет повестку. «Многие из общественных советов при министерствах создаются с целью „одобрямса“. Нам удалось выйти немного в другую планиду», — считает она. Предложения рабочей группы в конце 2017 годы были представлены губернатору.
Елена Гилязова заявила о «невыстроенности диалога между властью, застройщиками и ресурсниками»: «Когда мы начали смотреть на проблемы, которые возникают, претензии можно было бы предъявлять любому из участников этого триумвирата». Претензии к ресурсоснабжающим организациям, по словам госпожи Гилязовой, заключаются в том, что они практикуют индивидуальные тарифы. Кроме того, существует «огромная разница» между инвестиционными программами сетевиков и их фактической реализацией: «Инвестпрограмма по Перми была освоена на 11%, по некоторым сетевикам равна нулю. В тариф были включены одни затраты, но по факту реализованы другие затраты, не согласованные». Застройщики, в свою очередь, не несут ответственности за изменение своих планов по застройке, хотя расчет по подключению сетей производится исходя из этих планов. Иногда выходит так, что из трех девелоперов двое отказались от освоения площадки, в итоге для третьего участника затраты на инженерную инфраструктуру «выскакивают как кот из мешка».
Власть, по замечанию госпожи Гилязовой, часто и неожиданно меняет правила в отрасли. Например, объявляет о застройке целого микрорайона, а потом отказывается от этого решения, когда сетевые организации и застройщики уже понесли определенные затраты. Кроме того, региональное правительство теперь говорит не только о количестве квадратных метров, но и о комфортности проживания, хочет переложить часть нагрузки по социальной инфраструктуре на бизнес. «Прошел год. Правил, по которым это будет делаться, до сих пор нет», — констатировала вице-президент ТПП.
Елена Гилязова отдельно остановилась на проблемах с получением разрешительных документов на строительство, многочисленных отказах и повторных согласованиях. Она подчеркнула, что необходимо по отдельным направлениям переходить полностью на электронный документооборот, а формальные замечания к документации устранять еще на этапе входа в органы власти.
«У меня есть информация, что Решетников (губернатор края. — „Ъ-Прикамье“) просто попросил застройщиков скинуться на „социалку“. Разрешения на строительство не выдаются. Когда будут выдаваться, непонятно. Какие суммы нагрузки будут на 1 кв. м?» — обратился из зала к госпоже Гилязовой один из участников форума. «Я сначала хотела сказать, что моя фамилия не Решетников. Но основная претензия к власти действительно касается этой истории. Год назад власть заявила не о том, чтобы скинуться на „социалку“, а о том, что застройщик должен разделить социальную нагрузку. Не могу сказать, что отрицательно отношусь к этому. Но должны быть прозрачные правила. Есть ощущение, что власть в затруднении, каким образом разработать регламент. По моим представлениям, им надо перестать пытаться сделать все самим и в том числе привлечь бизнес», — заявила вице-президент ТПП. Она призвала бизнес организоваться и совместно выходить на диалог с властью, которая, по ощущениям Елены Гилязовой, готова услышать. Функции модератора этого диалога, на ее взгляд, сегодня берет на себя Торгово-промышленная палата.