В феврале 2018 года завершилось формирование структуры градостроительного блока мэрии Воронежа, реформа которого проводилась около года, после увольнения предыдущего руководства профильного управления. Об особенностях работы новой структуры и взаимодействии с застройщиками „Ъ“ рассказал вице-мэр по градостроительству Артур Кулешов.
Заместитель руководителя департамента строительной политики Воронежской области Артур Кулешов
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
— Воронеж — город активной и часто некомпромиссной застройки. Вам уже приходилось сталкиваться с конфликтом интересов?
— Я работаю в должности заместителя главы по градостроительству с июля 2017 года и не помню, чтобы хоть один вопрос, связанный с проектированием и строительством многоквартирных домов или объектов инфраструктуры, решался гладко. Практически в каждом случае приходится сталкиваться с пересекающимися интересами города, конкретного застройщика и гражданина. Наша задача — увязать эти часто противоречащие друг другу интересы.
Другое дело, что определенные вопросы требуют длительного времени и прохождения сложных градостроительных процедур, например, при внесении изменений в генплан городского округа или в правила землепользования и застройки. Если в таких изменениях застройщик не нуждается, тогда «конфликт интересов» по объему планируемого жилья, потребности в строительстве социальных объектов, благоустройству территории, транспортной доступности и так далее решается на этапе разработки и утверждения проекта планировки территории.
— Почему застройщики жалуются, что сроки выдачи разрешения на строительство могут превышать 200 дней?
— Не очень корректно говорить о сроках в 200 дней. Сама процедура выдачи разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию занимает сегодня семь дней. Если этот срок не соблюдается, исполнитель привлекается к дисциплинарной или административной ответственности. За семь дней заявление и документы рассматриваются на соответствие требованиям ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе по составу и содержанию проектной документации, наличию необходимых экспертиз и согласований, технических условий по присоединению к сетям инженерно-технического обеспечения. Сроки подготовки предшествующих выдаче разрешения на строительство документов, например градостроительного плана земельного участка, сокращены с 30 дней сегодня до 20, архитектурно-градостроительного облика — не могут превышать 30 дней. И эти сроки мы будем последовательно сокращать, в том числе за счет перевода этих услуг полностью в электронный вид.
Некорректность такой оценки заключается еще и в том, что в 200 дней включают время на внесение изменений в документы территориального планирования, но это не всегда необходимо, а также на разработку проектной документации. В первом случае внесение изменений, например, в генплан городского округа занимает 12–14 месяцев с учетом сроков публичных слушаний и установленных законом процедур. Отмечу, что сегодня за счет отлаженной системы межведомственного взаимодействия и сокращения времени на подготовку распорядительных актов мы выходим на 9-10 месяцев, что тоже немало, но объективно в рамках действующего в настоящее время законодательства. Во втором — разработка проектной документации и прохождение ее экспертизы находятся за рамками наших полномочий, и сроки полностью зависят от оперативности и квалификации конкретных строительных организаций и проектировщиков.
Проблемы также возникают, когда гражданин, покупая участок под строительство, не понимает, какая там градостроительная ситуация, каковы требования генплана, есть ли проект планировки территории и так далее. Есть примеры приобретения участков за красными линиями, даже между двумя красными линиями, где строительство вообще запрещено. В этих случаях при обращении за разрешением на строительство мы вынуждены отказывать. Там, где возможно внести изменения в документы территориального планирования, инвесторы приводят свои проекты в соответствие с градостроительными нормами. Это не специфика Воронежа, во многих городах такая же ситуация.
— Вам приходится исправлять ошибки предшественников?
— К сожалению, да. Не буду комментировать, почему они принимали те или иные решения. Они работали в тех условиях, которые были на тот момент. Допускаю, что в предыдущие годы, когда решалась проблема с обманутыми дольщиками, а их в Воронеже было 4,5 тыс. человек, складывалась определенная ситуация: застройщиков обременяли, чтобы они бесплатно передавали гражданам свои квартиры. За это им предоставлялись участки. Естественно, они должны были свои затраты возвращать и строили с превышением нормативов. Понимая сложившуюся ситуацию, в отношении застройщиков со стороны администрации была определенная лояльность. Но, решая одну задачу, мы создавали другую проблему для города.
Сегодня действовать по старым правилам у застройщиков не получается. Мы следим за тем, чтобы нормативы, которые у нас установлены на региональном и местном уровнях, соблюдались неукоснительно.
В прошлом году внесли 21 изменение в правила землепользования и застройки. Это был компромиссный документ. Мы где-то пошли навстречу девелоперам, не ущемляя интересы города. Но мы поменяли там, где это возможно, предельные параметры допустимого строительства. И все заинтересованные стороны это восприняли положительно. Теперь правила определены, они комфортные и для города, и для строителей. К сожалению, есть отдельные компании, которые даже в этих условиях не хотят работать. Но мы находим понимание в любом случае. Нам в этом помогает прокуратура.
— Надзорные органы стали пристальнее следить за деятельностью отдела выдачи разрешений на строительство?
— Прокуратура проводит регулярные проверки выданных разрешений. Буквально берется архивное дело, изучается на предмет того, на каких правовых основаниях было выдано разрешение. Если они видят, что не были соблюдены установленные параметры, направляют нам представление или предписание. Дальше мы проводим внутреннее расследование, изучаем причины, возможности устранения замечаний, вплоть до отмены разрешения (пока было отменено только в одном случае). Готов отметить объективность работы прокуратуры. Ведомством рассматриваются и отказы в выдаче разрешительной документации. Если находят, что наши сотрудники где-то излишне перестраховались, где-то предъявили завышенные требования, в предписаниях указывается, что мэрия не должна была направлять заявителю отказ по таким-то основаниям. К слову, таких прецедентов все меньше и меньше.
В свою очередь, и строители видят, как сегодня работают контрольные органы. Когда мы говорим, что застройщики не вписываются в параметры по тем или иным требованиям, они вынуждены нас слышать. И слушают. Мы приходим к тем решениям, за которые не стыдно.