Живее всех жилых

В прошлом году рынок жилой недвижимости демонстрировал медленный восстановительный рост, в то время как рынок торговых и офисных площадей стагнировал. За год в Екатеринбурге не было построено ни одного нового торгового центра. В офисной недвижимости аналитики зафиксировали активизацию рынка аренды, однако по-прежнему считают высоким процент вакантных площадей.

Медленный восстановительный рост

В 2017 году рынок жилой недвижимости Екатеринбурга характеризовался оживлением, высокой конкуренцией и умеренным ростом цен. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), предложение новых квартир за год увеличилось на 8,4%, до 18 тыс. квартир, по итогам 2017 года. При этом сохранившаяся высокая конкуренция ограничивала рост цен: новые объекты выходили на рынок по нижней границе ценового коридора. Средняя стоимость 1 кв. м строящегося жилья в Екатеринбурге по итогам 2017 года сохранилась на уровне 2016-го и составила 63,2 тыс. руб.

Мнение эксперта: коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров

Медленный восстановительный рост, который аналитики фиксируют на рынке вторичной недвижимости с осени 2017 года, не помог «вторичке» показать по итогам года положительный результат. Предложение вторичного жилья по итогам года составило 9 тыс. квартир, что на 7,2% меньше, чем год назад. Средняя цена продажи одного квадратного метра сократилась на 1,2%, до 67,2 тыс. руб.

В то же время, на фоне снижения цен и избыточности предложения, аналитики фиксировали рост объемов продаж на 21% на первичном рынке и на 17% — на вторичном. «Это стало возможно после адаптации предложения под рыночный спрос и удешевления ипотеки»,— пояснил руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

По словам участников рынка, в Екатеринбурге в ипотеку приобретают половину квартир. По данным Банка России, на начало декабря прошлого года, банки Свердловской области выдали 55 млрд руб. ипотечных кредитов. В Центробанке также отметили, что средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в УрФО в 2017 году достигла исторического минимума. «Тенденция на уменьшение ставок наблюдалась вслед за снижением инфляции и ключевой ставки Банка России. При этом наиболее доступные кредиты предлагались в Свердловской области по ставке 9,64%»,— пояснили в ЦБ РФ.

В министерстве строительства Свердловской области добавили, что в прошлом году в регионе введено в эксплуатацию 2,128 млн кв. м жилья — на 1% больше, чем в 2016 году. «Несмотря на все сложности, наш строительный комплекс сохранил высокие темпы жилищного строительства. Также о динамике развития отрасли говорит рост нежилого строительства — в минувшем году введено в 1,5 раза больше квадратных метров, чем в прошлом»,— подчеркнул министр строительства и развития инфраструктуры Михаил Волков. Значительный вклад в жилищное строительство сделал Екатеринбург. По данным Свердловскстата, в 2017 году здесь введено 1,02 млн кв. м жилья.

Высокая конкуренция

По мнению президента Российской гильдии риелторов Татьяны Деменок, количество сделок на «первичке» не уменьшится и в текущем году, «несмотря на определенную стагнацию доходов населения, а в отдельных случаях отрицательную динамику». К покупке жилья, помимо ипотеки, россиян будут побуждать маткапитал, жилищные и военные сертификаты, trade-in (обмен) и отсутствие серьезного роста стоимости квартир. Последнее госпожа Деменок связывает с сохраняющимся в Екатеринбурге большим объемом предложения. «Сегодня мы наблюдаем стагнацию, которая сохранится до 2020 года. После этого ждем роста рынка и дефицита жилья»,— уверена она. Дефицит, по мнению госпожи Деменок, будет спровоцирован уже наметившимся снижением количества выданных разрешений на строительство, проблемами с проектным финансированием, а также с изменениями в нормативных актах, которые приведут к уходу с рынка серьезного количества как мелких, так и средних игроков.

Насыщение студиями

Сейчас, по мнению Татьяны Деменок, одной из тенденций рынка в Екатеринбурге является рост доли малогабаритного жилья (однушки, студии). «Сегодня эта категория жилья, рассчитанная не на семьи, а на одиноких людей, занимает почти 50% рынка»,— отметила госпожа Деменок. Она пояснила, что об этом говорит средняя площадь строящейся жилой единицы — в столице Урала она составляет 52–53 кв. м при средней по РФ 49,3 кв. м.

Между тем в «Группе ЛСР» отметили, что хоть студии по-прежнему находят своего клиента среди студентов, молодых семей и пенсионеров, переезжающих из пригородов поближе к детям и внукам, рынок ими уже насыщен. «Сегодня мы “нащупали” потолок в предпочтении студий. В наших проектах, где представлены в том числе и квартиры компактного метража, люди стали больше предпочитать однокомнатные квартиры. Спрос на студии равномерно распределился по городу»,— отметил коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров.

Одним из востребованных в нынешних реалиях форматов в «Группе ЛСР» назвали евроформат. «Сегодня популярны европланировки квартир с просторной кухней-гостиной по 25–30 кв. м. Именно такие квартиры были раскуплены быстрее всего в наших проектах “Хрустальные ключи” и “Дом на Расточной”»,— уточнили в компании. Там также отметили наметившееся вытеснение жилья в пригороде квартирами на окраине Екатеринбурга. По мнению представителей «Группы ЛСР», это связано с низким ценником за квартиру — от 1,26 млн руб., желанием пользоваться городской инфраструктурой и иметь екатеринбургскую прописку. «Этот тренд сформировался за прошлый год и будет продолжать укрепляться, поскольку городу есть, куда уплотняться и застраиваться»,— считают в компании.

Стагнация торговых площадей

По данным консалтинговой компании «Урал-Гермес», в 2017 году рост рынка торговых центров Екатеринбурга впервые остановился после замедления в течение последних четырех лет. Соответствующие наблюдения компания приводит в своем обзоре рынка ТЦ за 2017 год. «Ключевым фактором является кризис российской экономики, вызвавший девальвацию рубля, дефицит источников финансирования девелоперских проектов, снижение реальных доходов населения», говорится в документе компании. Среди причин эксперты также называют и насыщение рынка ТЦ: общая обеспеченность горожан торговыми площадями около 500 кв. м на тысячу жителей, а это второе место среди российских городов-миллионников.

На фоне отсутствия новых ТЦ аналитики отмечают и сохранение структуры рынка. На конец 2017 года, по данным «Урал-Гермес», 42% от общего количества ТЦ составили объекты районного типа, 30% — микрорайонного. Что касается концептуального деления, наибольшая доля рынка пришлась на классические ТЦ (34%) и ТРЦ (24%), которые «относительно устойчиво чувствуют себя во время кризиса». На крупные торговые центры регионального и городского масштаба приходится в сумме только 28%, и пополнения этого сегмента эксперты не ожидают еще в ближайшие два года. «Создание таких объектов связано с большим необходимым объемом инвестиций, доступность которых для девелоперов в кризис существенно снизилась»,— пояснили аналитики.

Ставка аренды в среднем по городу, по данным «Урал-Гермес», оставалась стабильной. Как следует из отчета компании за прошлый год, с января по июнь диапазон ставок ежемесячной арендной платы в «успешных» торговых центрах с долей вакантных площадей не более 1–2% составляет 2,7–3,6 тыс. руб. за кв. м. В «устойчивых», где не более 3–4% вакантных площадей, — 1,8–2,6 тыс. руб. за кв. м. В проблемных ТЦ с комплексом конструктивных и концептуальных недостатков, в которых более 5–7% вакантных площадей, — 1–1,5 тыс. руб. за кв. м.

В компании «Урал-Гермес» также сообщили о сохранении на рынке тенденции перехода арендаторов на формулу «процент от оборота» или «минимальная ставка + процент от оборота» в расчетах с девелоперами. По мнению аналитиков, это повышает взаимную вовлеченность в бизнес арендаторов и девелоперов, а также, как частный случай, вызывает увеличение средних площадей якорных арендаторов ТЦ.

Офисы на «заморозке»

По мнению экспертов, ситуация в сфере офисного строительства свидетельствует о кризисе сегмента. По данным аналитика АНО «Риелторский информационный центр» УПН Константина Октаева, из 230 тыс. кв. м строящихся площадей заморожены 150 тыс. кв. м. Темпы работ на остальных объектах господин Октаев характеризует как «вялотекущие». При этом застройщики зачастую пытаются осуществить редевелопмент проблемных объектов под жилой функционал. «Активно строятся лишь те объекты, которые крупные компании возводят непосредственно под свои нужды, иногда сдавая в аренду излишки площадей»,— уточнил он.

Между тем в УПН отметили активизацию рынка аренды. Уровень наполняемости качественных площадей вырос на 1%, а уровень ставок — на 3–10% в зависимости от сегмента. «Управляющие компании, сохранившие пул арендаторов благодаря ценовым уступкам, сегодня имеют возможность индексировать арендные ставки, по крайней мере, в пределах инфляции»,— отметил господин Октаев. Ежемесячные арендные ставки предложения в прошлом году составили 1,3 тыс. руб. за кв. м для класса А, 920 руб. за кв. м — для класса В+, 750 руб. за кв. м — в классе В. Для офисов низкого качества — 570 руб. за кв. м, включая НДС и операционные расходы. При этом уровень вакантных площадей, по мнению эксперта, остается высоким: в классе А он составил 24%, в классе В+ — 11%, а в классе В  — 18%.

На фоне подросших ставок аренды аналитики фиксировали снижение цен на рынке продажи на 8–10%. Предполагаемая доходность от сдачи офисов в аренду превысила уровень альтернативных издержек. «Спрос на рынке количественно удовлетворен. Существующие резиденты готовы арендовать помещения по рыночным ставкам»,— сообщили в УПН. Однако, по мнению экспертов, заполнение дополнительных площадей является сложной задачей даже при ценовых дисконтах. Отсюда недоверие потенциальных инвесторов к сегменту — при коэффициенте загрузки площадей не более 80% доходность не является прогнозируемой.

По мнению господина Октаева, основной проблемой рынка сейчас является приспособление существующих площадей «под меняющиеся рыночные реалии». Аналитик не ожидает роста спроса со стороны основных потребителей привычных офисников — крупных компаний, в том числе государственных. При этом малый бизнес сейчас, по его мнению, не мотивирован владеть офисной недвижимостью и склонен к аренде и нуждается в оптимизации расходов. «Поэтому для оператора аренды офисной недвижимости сегодня и в будущем важно взять на себя обеспечение малого предприятия бизнес-инфраструктурой, начиная от полиграфических услуг и хранения архивов и заканчивая деловыми и обучающими мероприятиями, созданием условий для поиска специалистов для работы над теми или иными проектами»,— отметил эксперт.

В дальнейшем аналитики прогнозируют максимальную дифференциацию форматов предоставления арендных услуг. «На рынке должны сформироваться профессиональные операторы коворкингов, офисов краткосрочной аренды, бизнес-инкубаторов, способные превращать в деловое пространство целые участки городской среды»,— считает господин Октаев. По его словам, такой тип резидентов не станет основным арендатором офисов, однако в текущих экономических условиях это один из немногих источников дополнительного спроса на рынке.

Анна Лапина