Для компании "Ленстройтрест" прошедший год был достаточно удачным. В будущее она также смотрит с оптимизмом. О показателях компании за прошлый год, новых направлениях работы и планах на 2018 год в интервью корреспонденту BG Дмитрию Матвееву рассказал генеральный директор операционного бизнеса ГК "Ленстройтрест" Денис Заседателев.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Расскажите об операционных результатах и натуральных показателях компании за 2017 год.
ДЕНИС ЗАСЕДАТЕЛЕВ: 2017 год был для нас достаточно успешным. Мы продолжали реализацию трех проектов комплексного освоения территорий (КОТ) общей площадью около 100 га: "Янила Кантри" в Янино, "Юттери" в Колпино и "IQ Гатчина" в Гатчине. За 2017 год мы ввели в эксплуатацию 13 объектов, в том числе 10 жилых домов площадью 70 тыс. кв. м на 1380 квартир и три паркинга. Объем продаж за год вырос на 10%, а по объему ввода мы выросли в разы: введены в эксплуатацию первая очередь в "IQ Гатчина", жилой корпус в "Юттери" и первая часть второй очереди в "Янила Кантри". В 2017 году мы серьезно переработали квартирографию в "Янила Кантри" и вывели в продажу в декабре совершенно новый продукт, успешность которого подтвердили покупатели: за первые два месяца продано около 20% всех квартир в новых корпусах, хотя уровень наших цен традиционно выше, чем у "соседей". По итогам 2017 года мы можем констатировать, что выбранная много лет назад стратегия "интеллектуального девелопмента", когда девелопер проектирует и строит по стандартам, превышающим сегодняшние требования рынка, дает свои результаты: наши проекты узнаваемы, спрос на подобное предложение растет.
BG: Какой из проектов больше всего пользовался спросом в прошлом году?
Д. З.: Самый крупный проект — это "Янила Кантри", он и стал наиболее популярным. К примеру, один из корпусов, который мы будем вводить в этом году, был продан практически на 95% еще до состояния "коробки", хотя цены неоднократно повышались. Средняя стоимость жилья кварталов "Ленстройтреста" в 2017 году составила около 75 тыс. рублей за квадратный метр с отделкой.
BG: Жители каких регионов покупают квартиры в жилых комплексах компании?
Д. З.: Все зависит от локации. В "Янила Кантри" больше жителей Петербурга и пригородов, в Колпино основные покупатели — жители Колпинского, Тосненского, Пушкинского районов. Кстати, там у нас самая высокая доля иногородних покупателей, особенно из северных регионов. В Гатчине жилье покупают преимущественно жители Гатчинского района, но Гатчина особо популярна у жителей Мурманска и Мурманской области — климат Гатчины за счет большей континентальности для них комфортнее, чем климат Петербурга.
BG: Какова доля ипотечных сделок?
Д. З.: Она выросла за год с 50% до 70-75%. Снижение ипотечной ставки позволило участникам строительного рынка Петербурга и Ленобласти закончить год достаточно хорошо. Доля ипотеки растет, и она по-прежнему будет оставаться основным драйвером рынка в 2018 году.
BG: Как сегментируются квартиры в проектах "Ленстройтреста"?
Д. З.: Структура квартирографии соответствует спросу конкретной локации и отличается спросом на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Последнее время мы наблюдаем устойчивый рост спроса на трехкомнатные квартиры площадью около 70 кв. м. В Гатчине популярностью пользуются двухкомнатные квартиры площадью около 55-60 кв. м и трехкомнатные квартиры от 70 до 85 кв. м. В каждом из объектов не менее пяти-шести вариантов каждого типа квартир, так что разнообразие закладывается на стадии проектирования. К студиям у нас неоднозначное отношение, в наших проектах их немного. Спрос на такие квартиры есть, хотя среди наших покупателей он незначительный. Студию как продукт испортил наш рынок, а сама по себе студия в европейском понимании достаточно интересный формат жилья. Например, в "Юттери" дома пятиэтажные, последний этаж мансардный, где есть шикарные студии площадью до 30 кв. м с балконом 10 кв. м, высотой потолка три метра и большой площадью остекления.
BG: У других девелоперов есть несколько проектов со сходной "Ленстройтресту" концепцией. В чем преимущества компании?
Д. З.: Все реализуемые нами проекты разрабатываются и строятся с учетом философии "Живи": мы проектируем не просто квартиры и дома, мы проектируем жилые процессы, делаем так, чтобы человеку было комфортно находиться внутри комплексов, и считаем, что наш покупатель достоин самореализации и свободы выбора. Стараемся разнообразить жилую среду, чтобы каждый мог выбрать квартиру, занятие и образ жизни, к которому он склонен. Мы очень хотим — и у нас получается — делать не спальные кварталы, а кварталы для жизни. В основу такой градостроительной концепции мы положили труды европейских и американских урбанистов, которые опытным путем определили правила градостроительства. От того, как будут поставлены дома, как будет организована логистика, как будет придумана система пассивной и активной безопасности, как будет продумана детская, спортивная, коммерческая инфраструктура, будет формироваться и жилая среда.
BG: Что именно в рамках такой философии реализовано в кварталах?
Д. З.: Наши проекты имеют много общего, что делает их узнаваемыми, а именно: неизменно закрытые от машин дворы, низкая плотность застройки и ограниченная этажность, большое количество бесплатных машино-мест для жильцов, безбарьерная и безопасная среда для всех групп покупателей, разнесенные по возрастам спортивные площадки, вариабельность планировок, отделки, меблировки, широкие окна и, безусловно, "изюминка" в каждом квартале. В ЖК "IQ Гатчина", к примеру, в одном из дворов будет организована QR-библиотека. Это стенды, к которым жители могут подойти, считать код смартфоном и получить доступ к обширной базе электронных и аудиокниг. В ЖК "Янила Кантри" широко представлена спортивная инфраструктура — уличные тренажеры, волейбольные и баскетбольные площадки, скейт-парк, протяженная сеть велодорожек. Есть футбольная площадка, которая зимой используется как каток. Концепция "Юттери" заключается в том, что центр квартала — это зеленая пешеходная зона. Первую часть парковой зоны уже реализовали, в ней есть площадка для воркаута. Во всех кварталах проводятся праздничные мероприятия, квесты, организуются различные экскурсии для жителей, мастер-классы. У нас даже есть такая услуга, как "няня квартала", которой жители могут доверить забрать ребенка из школы или садика.
BG: Как планируется развивать концепцию в части разнообразия квартир?
Д. З.: В прошлом году мы вывели проект "Сота": покупателю предлагается семь вариантов использования небольшого помещения внутри квартиры площадью 4 кв. м, например, под спортзал, сауну, рабочий кабинет. Также у нас есть конфигуратор отделки. Он представляет собой IT-платформу, которая позволяет разработать дизайн-проект квартиры собственными силами: выбрать напольные покрытия, обои, плитку и сантехнику из онлайн-каталога. Выбор довольно большой: около 1,1 тыс. наименований обоев, примерно 600 позиций по плитке. Готовую квартиру, выполненную по собственному проекту, клиент получит в течение полутора месяцев. Также с помощью конфигуратора покупатель может меблировать свою квартиру, включив стоимость мебели в сумму договора на квартиру. Это позволяет, при желании, включить расходы на мебель в сумму ипотечного кредита.
BG: Какие у компании планы на 2018 год?
Д. З.: Общий объем жилья в трех наших проектах составляет 525 тыс. кв. м, из них пока не построено 370 тыс. кв. м. Запас работы большой. В этом году в "Янила Кантри" мы начинаем строительство и продажи новой очереди на 30 тыс. кв. м, в "Юттери" — нового дома на 15 тыс. кв. м, в "IQ Гатчина" — двух домов на 22 тыс. кв. м. Также в планах компании на 2018 год — развитие социальной инфраструктуры в проектах, проектирование и строительство детских садов и школ. Если говорить о проектах целиком, то их полное завершение зависит от рынка, но, думаю, это займет еще около пяти лет.
BG: Планирует ли "Ленстройтрест" реализацию проектов в других локациях?
Д. З.: У нас есть хороший участок в поселке Юкки, но для того формата, который мы планируем там реализовать, рынок пока не готов: это малоэтажное пригородное жилье, которые можно рассматривать как замену дачи. То есть покупатель получит все преимущества жизни на природе без сложностей загородного дома. Есть трудность в платежеспособном спросе. Полноценная инфраструктура такого проекта предусматривает стоимость более 100 тыс. рублей за "квадрат", а в менталитете покупателя пригород должен быть значительно дешевле города. Однако, думаю, мы вернемся к этому проекту в ближайшем будущем и запустим его. Также в ближайшие пару лет планируем запустить еще один-два проекта. Скорее всего, это будет пригород, но не исключаем и покупку участков в городской черте.