В Краснодаре на публичные слушания вынесены изменения в градостроительные документы, необходимые для выделения 71,3 га земли в районе поселков Знаменского и Зеленопольского под застройку. На этом участке ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» намерено реализовать проект ЖК «Сосновый бор». Эксперты оценивают необходимый объем инвестиций только в строительство жилого фонда в 20—25 млрд руб. в течение пяти — семи лет и отмечают, что застройщику необходимо наладить тесное взаимодействие с властями, в том числе для финансирования строительства социальной инфраструктуры. При этом реализовывать недвижимость в указанном районе в условиях избытка предложений на рынке компания сможет, только установив низкие цены на квадратные метры, уверены они.
Эксперты считают, что рынок перенасыщен и цена на жилье в районе должна быть низкой
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Администрация Краснодара вынесла на публичные слушания проект изменений в планировку городской территории в районе поселков Знаменского и Зеленопольского для решения вопроса о строительстве нового жилого района «Сосновый бор». Слушания пройдут 12 февраля. На них также будет решаться вопрос о предоставлении застройщику — ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» разрешения на использование земельного участка для среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. Как ранее писали СМИ, соглашение о строительстве в Краснодаре нового жилого района было подписано мэром Евгением Первышовым и компанией-девелопером на прошлом инвестиционном форуме в Сочи. Согласно опубликованным на сайте мэрии документам, город выделяет под него 71,3 га земли севернее Комсомольского микрорайона, между Восточным обходом, ул. Георгия Жукова и Третьим Знаменским проездом. На 5,9 га будет возведен поселок из домов высотой четыре — шесть этажей, площадь 25,5 га отдается под высотную застройку (от семи до 24 этажей). Жилой фонд рассчитан на 8815 квартир общей площадью 577 тыс. кв. м. Предусмотрено строительство жилья как экономкласса, так и повышенной комфортности для проживания 21,4 тыс. человек, а также создание 7,4 тыс. парковочных мест, размещение трех школ на 3300 мест, четырех детсадов на 1720 детей, поликлиник, соцучреждений, зон отдыха и храма Андрея Первозванного.
В мэрии города уточнили, что внесение в градостроительные документы изменений, необходимых для реализации проекта, планируется завершить в марте. В ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» реализацию проекта и объем инвестиций не комментируют. Управляющий партнер «Манн, Черемных и партнеры» Иван Черемных оценил вложения в строительство такого объема жилья в 20—25 млрд руб. При этом, подчеркнул эксперт, в эту сумму не входят инвестиции в возведение социальных объектов. По оценке господина Черемных, чистая прибыль от продажи квартир с учетом расходов на текущую деятельность ООО «Стройэлектросевкавмонтаж» по приблизительным оценкам составит 3—4 млрд руб. за все время реализации проекта. Такой уровень дохода не может покрыть вложения в социальную инфраструктуру, поэтому оплачивать строительство школ, детских садов, поликлиник и т. д. должны будут власти, отмечает господин Черемных. Ведущий аналитик Amarkets Артем Деев отмечает, что основное преимущество проекта — социальная инфраструктура. «Если паркинг, школы, детсады, поликлиники и другие социальные объекты будут построены, то проект будет иметь большой успех и спрос на квартиры там будет гораздо выше, чем в жилищных комплексах, где, кроме квартирных домов, застройщики ничего не предлагают»,— отмечает эксперт. Опрошенные „Ъ-Кубань“ эксперты считают, что минимальные сроки проведения работ в «Сосновом бору» составят пять — семь лет. «Проект очень сложный. В течение всего времени строительства нужно будет продавать не менее 100 квартир ежемесячно в не самом удачно расположенном районе города, где пока еще не создана необходимая социальная инфраструктура. Успех будет зависеть от наличия у компании серьезных компетенций в сфере девелопмента, опыта возведения качественных, привлекательных ЖК, сильной маркетинговой службы. А также — большого финансового ресурса и очень плотной связки с властями города для решения текущих вопросов»,— считает господин Черемных.
Господин Деев так же подчеркивает, что реализация планов компании будет во многом зависеть от взаимодействия с руководством города. Но главным регулятором, по его мнению, выступит экономика страны: «При отсутствии финансовых возможностей у потенциальных покупателей проект с большой вероятностью станет убыточным и ненужным»,— говорит господин Деев.
Как отмечает господин Черемных, сегодня в Краснодаре строительный рынок перенасыщен предложением, из-за чего многие компании не могут в достаточном объеме привлекать средства от продажи жилья. При этом с 1 июля 2018 года вступают в силу новые нормы в законодательстве, ужесточающие требования к застройщикам. И крупные девелоперы стремятся к запуску проектов с большими объемами строительства до вступления в силу новых правил. «Таким образом, реализовывать жилье в „Сосновом бору“ застройщику придется в условиях жесткой конкуренции на фоне уже имеющегося переизбытка нераспроданного жилья зачастую с более удобной локацией. На мой взгляд, в таких условиях предложение может быть конкурентоспособным в основном за счет низкой цены на квартиры»,— констатирует Иван Черемных.