Пермский рынок жилья по итогам прошлого года продемонстрировал стабильность — цена квадратного метра осталась почти на том же уровне. Ключевые изменения коснулись самих участников рынка — сразу несколько крупных игроков столкнулись с серьезными финансовыми проблемами и вошли в процедуры банкротства. Остальные подстраивались под новые нормы закона о долевом строительстве. По мнению застройщиков, развитие рынка, главным образом, определит следующая порция нововведений, с 1 июля. До этого времени девелоперы хотят получить максимальное количество разрешительных документов по действующим нормам.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Комитет по аналитике «Региональной гильдии риэлторов. Пермский край» совместно с аналитическим центром «КД-Консалтинг» составили предварительный рейтинг застройщиков по объемам введенного многоквартирного жилья в Перми в 2017 году. При составлении рейтинга использовались данные городского департамента градостроительства и архитектуры о разрешениях на ввод в эксплуатацию и плановые показатели самих застройщиков. По предварительным расчетам экспертов, общее количество введенного в эксплуатацию жилья в 2017 году уменьшилось на 7% по сравнению с предыдущим годом и составило 480 тыс. кв. м (годом ранее — 518 тыс. кв. м).
Строительство многоквартирных домов ведется преимущественно в сегменте эконом-класса. По мнению экспертов, доля объектов комфорт-класса незначительна. В 2017 году такие дома были реализованы компаниями «Кортрос-Пермь» (ЖК «Гулливер»), «ПМД» (ЖК «Солнечный город»), «ПИК-Регион» (ЖК «Грибоедовский») и «Талан» (ЖК «Новый Центр»). Единственный объект класса «бизнес» представила ГК «Мегаполис» (дом «Онегин»). На конец 2017 года объем проектов, находящихся на этапе строительства, составлял 1,3 млн кв. м.
На первом месте по объемам сдачи жилья находится АО ПЗСП (58,8 тыс. кв. м), на втором — «Сатурн-Р» (56,5 тыс. кв. м). Эти же позиции компании занимали и в прошлом году. Третье место занимает ГК «КОРТРОС» (55,2 тыс. кв. м). Прежний лидер рынка СГ «Камская долина», последние несколько лет возглавлявшая списки застройщиков по объемам сданного жилья, сейчас, по данным аналитиков, находится на седьмом месте (19,1 тыс. кв. м).
«Средняя цена предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья Перми в декабре составила 49,3 тыс. руб. за кв. м, на рынке нового строительства — 51,86 тыс. руб. за кв. м. За год мы фиксируем снижение на вторичном рынке жилья на 1%, а на первичном — рост 3%. По сути, цены не меняются, меняется структура предложения, которая дает небольшие колебания. По-прежнему присутствует торг при конкретных сделках», — отмечает заместитель директора «КД-Консалтинг» Алексей Скоробогач. Он добавляет, что в 2017 году, как и в предыдущие периоды, наибольший спрос фиксировался на одно- и двухкомнатные квартиры, до 75–80% в общем объеме, «причем в отдельные месяцы покупатели смещали интерес именно в пользу двухкомнатных квартир».
На ровном месте
Об отсутствии резких колебаний цены квадратного метра на первичном рынке говорят и сами застройщики. «В течение года мы старались сохранить ценовую политику на квартиры, прирост к концу 2017 года составил 2–3% от начала года. Но тенденция на увеличение стоимости сохранится в 2018-м, и рост может оказаться значительно выше, особенно ко второй половине года», — считает директор по развитию «Сатурн-Р» Сергей Репин.
Гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный добавляет, что с момента старта продаж до полной реализации квартир прайс-лист обновляется несколько раз: «Чем ближе сдача, тем дороже квадратный метр. Но в целом средняя стоимость квадратного метра в наших объектах на протяжении всего 2017 года держалась на одном уровне, порядка 55 тыс. руб., в 2016-м — 54 тыс. руб.». В течение года, по его словам, наблюдался стабильный покупательский спрос, как и использование ипотеки покупателями. «В структуре продаж „Орсо групп“ в 2017 году ипотека составила порядка 44%. Сейчас мы столкнулись с ожиданиями дальнейшего падения ставок — люди откладывают покупку, например на весну», — уточняет господин Бесфамильный. В существующей ситуации средняя цена квадратного метра, по его мнению, вряд ли изменится: «В связи с тем, что сейчас застройщики работают на низкой рентабельности, дополнительную нагрузку они не потянут. Цену, среди прочего, определяет покупательская способность, а в Перми она достаточно низкая. Стоимость квадратного метра можно установить на любом уровне, но тогда дом и после окончания строительства будет стоять полупустым».
«Прошлый год показывает, что спрос на жилье в новостройках был ровным. Совсем нехарактерным был декабрь: первые две недели сделки были, затем пошли на спад. У нас основной объем сделок — с ипотекой, порядка 80%. Поэтому те, кто получил одобрение банков, вошли в сделки в начале декабря», — отмечает гендиректор АО ПЗСП Алексей Дёмкин. Он добавляет, что даже сниженные ставки по ипотеке и нарастающие объемы выдачи ипотечных кредитов во втором полугодии не повлияли кардинально на спрос и продажи. «Пока предпосылок для роста покупательской активности я не вижу. В связи с этим план по вводу жилья в этом году у нас такой же, как в 2017-м, — 55–60 тыс. кв. м. Наращивать его мы не планируем, но заделы есть. Если спрос будет более активным, сможем отреагировать на запросы рынка», — добавляет собеседник „Ъ-Прикамье“.
Нестройными рядами
Если цена квадратного метра жилья в прошлом году оставалась стабильной, то структура участников рынка претерпела серьезные корректировки. С финансовыми сложностями столкнулся крупнейший региональный застройщик — СГ «Камская долина», которая работает на рынке 25 лет. По словам гендиректора АО «Камская долина» Андрея Гладикова, компания «вошла в турбулентность» год назад, когда из-за сужения рынка не смогла исполнять обязательства перед Сбербанком в прежнем режиме. На его долю, по словам господина Гладикова, приходится около 90% всей кредиторской задолженности группы. Партнерские отношения «Камской долины» с банком начались в середине 2000-х — группа сотрудничала с кредитным учреждением по проектному финансированию, фондированию и другим продуктам. Суммарный кредитный портфель, как сообщил гендиректор «Камской долины», доходил до 5 млрд руб. «За весь период мы проходили разные итерации. В 2008 году кризис вынудил реструктурировать обязательства с банком. В 2010-м мы вошли в реструктурированные обязательства с суммой 3,5 млрд руб. Когда заходили в 3,5 млрд, были уверены в своем бизнесе, в том числе давали личные поручительства», — пояснил Андрей Гладиков. С 2010-го по конец 2016-го группа погасила 2,4 млрд руб. основного долга и 1,5 млрд руб. процентов. Но, по его словам, произошло очередное сужение рынка, доходы холдинга начали падать и с конца прошлого года он не смог обслуживать оставшийся долг (1,162 млрд руб.) в прежнем режиме. «Мы предложили банку перейти к следующей реструктуризации и закрыть долги в более щадящем плановом периоде. В силу разных обстоятельств мы пока этой договоренности не достигли. Сказать, что мы ее не достигнем, я не могу, интенсивные консультации с банком продолжаются», — отметил Андрей Гладиков.
В прошлом году финансовые претензии к компаниям холдинга предъявили контрагенты и подрядчики. Сейчас в арбитраже находятся заявления о признании банкротами нескольких компаний холдинга «Камская долина», в том числе ключевых — АО «ЦУП» (прежнее название — АО «КД групп», акционерами на паритетных началах являются Алевтина Романова и Андрей Гладиков) и АО «Камская долина». В арбитраж также поступили заявления Сбербанка о признании банкротами господина Гладикова и госпожи Романовой.
На конец прошлого года в портфеле группы насчитывалось 700 неисполненных договоров паенакопления и долевого участия. К концу января часть объектов была сдана. Топ-менеджеры «Камской долины» заявляли, что изыскивают средства на достройку несколькими способами, в том числе за счет взыскания задолженностей с бывших подрядчиков, реализации имущественных прав, заемных средств и поиска партнеров. Называть партнеров они не стали.
В числе проблемных также оказались несколько проектов, девелопером которых выступала группа «Классик». Последние десять лет она занималась жилищным строительством и наращивала портфель проектов, в том числе в других регионах. В Перми у «Классика» было несколько жилых комплексов в активной стадии строительства: «Триумф. Квартал II» (общая площадь всего комплекса 190 тыс. кв. м), «Компаунд Живаго», «Пермские высоты». При этом часть строек велась за счет создания жилищно-строительных кооперативов, а не по договорам долевого участия. С некоторого времени пайщики таких ЖСК стали жаловаться на перенос сроков сдачи. В феврале 2017 года в арбитраж поступили иски о признании банкротами ЖСК «Триумф. Квартал II» и ЖСК «Триумф. Квартал II. Вторая очередь». С заявлениями обратились бывшие пайщики кооперативов, которые вышли из их состава, но не получили деньги за свои паи. Члены ЖСК заявляли, что именно «Классик» несет ответственность за финансовые проблемы и невозможность расплатиться с бывшими пайщиками. К осени ЖСК «Триумф. Квартал II. Вторая очередь» удалось избежать процедуры банкротства.
«По нашим наблюдениям, на покупательскую активность ситуация с долгостроями повлияла несильно. Конечно, все в курсе, следят за развитием событий и поэтому проявляют большую настороженность. Надо понимать, что и у первичного, и у вторичного рынка свой покупатель. Бывают случаи, когда человек может переориентироваться, но такие случаи единичны. По данным исследования, проведенного нами в прошлом году, 60,5% людей, планирующих покупку квартиры, будут приобретать ее в новостройке», — отмечает гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный.
Другие правила
Одной из главных тенденций рынка в этом году Алексей Дёмкин называет то, что участникам рынка придется подстраиваться под новые требования ФЗ №214 о долевом строительстве (которые должны заработать с 1 июля) и переходить к проектному финансированию. Он не исключает, что компании сейчас стремятся получить как можно больше разрешений на строительство по существующим площадкам и по действующим нормам — со страховками и взносами в Фонд защиты участников долевого строительства. «Мы не стремимся получить максимальное количество разрешительных документов. Мы уже полгода ведем переговоры с банками о возможности проектного финансирования. Будем постепенно заканчивать работу в договорах долевого участия. Часть объектов будем строить на собственные средства, часть — за счет привлеченных средств. Схема с использованием средств дольщиков, которые скоро будут аккумулироваться на спецсчетах в банках, не кажется нам привлекательной», — уточняет собеседник „Ъ“. По словам Алексея Дёмкина, ПЗСП и сейчас привлекает кредитные ресурсы, но с переходом на проектное финансирование будет делать это в большем объеме. «Мы уже договорились со Сбербанком, с марта планируем начать работать на новых условиях», — сообщил он. Объемы кредитования в компании не раскрывают.
«Есть изменения, о которых говорят в перспективе, а есть те, по которым мы уже работаем. Надо отметить, что изменения в законодательство вступают в силу постепенно. У всех застройщиков есть возможность планомерно адаптироваться к ним», — заключает Михаил Бесфамильный.