Сегодняшняя Европа из кризиса недвижимости вышла — сектор недвижимости вновь в приоритете у инвесторов. То, что вкладываться в него есть смысл, не обсуждается. Надо только решить, покупать объект для перепродажи с максимальной прибылью или сдавать в аренду. Ситуация, когда приходится выбирать между хорошим и лучшим.
В Лиссабоне самая дешевая аренда среди западноевропейских столиц, хотя за год ставки выросли вдвое больше, чем в среднем по Европе
Фото: Mariano Renella/Atlantico Press/Коммерсантъ
Съемное вместо своего
Анализ положения дел в риэлторском секторе Европы, пришедшей в себя после жестокого кризиса, говорит о том, что оптимальную маржу может принести "соединение этих двух ремесел", то есть сдача в аренду с последующей перепродажей. Принцип кота Матроскина "что-то ненужное купить, чтобы потом это ненужное продать" хорош, но малоэффективен. Куда интереснее будет, если приобретенное (квартиру, дом, склад, здание торгового центра, офисное помещение и т. д.) сдавать в аренду. Не забывая о возможности продать, если подвернется подходящее предложение.
Как отмечают аналитики одного из ведущих порталов недвижимости Испании — idealista.com, "население страны все больше проявляет интерес к аренде жилья и эта тенденция характерна не только для Испании, но и для остальной Европы".
Надо сказать, что пиренейское королевство — одно из самых консервативных государств в плане организации домашнего хозяйства. Испанцы традиционно следовали до середины нулевых годов XXI века традиции иметь жилье в собственности. Доля семей, проживавших в съемных квартирах, составляла 14,71%, тогда как средняя цифра по ЕС, как свидетельствует El Mundo со ссылкой на данные статистических ведомств государств Евросоюза,— 35,8%.
Меньше всего привязанными к собственному дому были немцы, 54,1% семей которых снимали жилье. В Нидерландах население в этом плане делилось 50 на 50, в Великобритании в арендованных помещениях проживал 31% семей.
В 2016 году, по данным Евростата, 39,5% испанцев с низким уровнем дохода предпочли аренду жилья его приобретению в собственность, а среди населения со средним и высоким уровнем доходов этот показатель достиг 17,2%. В среднем по ЕС названные выше показатели составили 49,8% и 26,8% соответственно.
Аренда на подъеме
Покупка объектов недвижимости в Европе все чаще становится не следствием необходимости обзаведения жильем, а инструментом бизнеса. Упоминавшийся выше кризис здорово обвалил цены на жилые (и на нежилые тоже) помещения, банки беззастенчиво отобрали у севших одномоментно на денежную мель плательщиков ипотеки (вернее, уже неплательщиков) их квартиры. После чего отнятые по эмбарго объекты банками продавались чаще оптом, чем в розницу. С огромными в первом случае скидками.
Вязанками и горстями покупатели брали недвижимость, разумеется, не просто так: в условиях, когда доходы большинства населения снизились, а способность купить квартиру почти исчезла вообще, бизнесу сдачи жилья в аренду был придан сильный импульс. И этот вид бизнеса с каждым годом только прибавляет обороты.
Спрос на съемное жилье рождает предложение. Вопрос в том, где в Европе этому предложению дают развиваться (и подталкивают, соответственно, строительную и риэлторскую сферы штурмовать новые финансовые вершины).
На первых ролях в плане спроса и предложения съемной недвижимости стоят, разумеется, страны, где иностранный туризм является одной из главных статей дохода. Речь, конечно же, об Испании, где последние два года цена арендуемого жилого "квадрата" прибавляет по 4-6%, а сама по себе сдача жилья внаем гарантированно приносит домовладельцу от 7% годовых. Ни один банк с предложениями положить деньги на депозит под 1,5-2% тут и рядом не стоял. Хорошая доходность объясняется еще и тем, что цены на жизнь в Испании куда ниже соседней Франции, юг которой тоже интересен туристам, но по большей части более высокого достатка, чем те, что едут в Испанию.
Сравнение стоимости аренды квадратного метра жилья в Мадриде (в центре — до €16 в месяц) и Париже (до €35) тоже "агитирует рублем" за поездку на пиренейские "задворки Европы". О Сен-Тропе и прочих лазурнобереговых населенных пунктах даже и вспоминать нет смысла.
Лучше там, где доходнее
Есть смысл в этом обзоре выделить Португалию, где вновь в ходу словосочетание "бум недвижимости" — то самое, что еще недавно воспринималось чуть ли не как ругательство. Поскольку символизировало собой причину глобального экономического кризиса 2008 года.
В начале года пренеприятно были удивлены иностранные студенты, приехавшие в Порту поучиться в местном университете в рамках программы обмена Erasmus. Цены на съемное жилье по сравнению с аналогичными датами годичной давности подпрыгнули на 40%, свидетельствует El Pais.
В "буме Порту" обвинили похожий бум, царящий в столице государства Лиссабоне, где резко возрос спрос на съемное жилье, спровоцировавший не только скачкообразное увеличение потока иностранных инвестиций в недвижимость, но и рост арендных квот, что естественно. А если вспомнить, что стоимость жизни в Португалии — одна из самых низких в старой части Евросоюза (то есть без восточных экс-социалистических государств), то явление перестает удивлять и превращается в закономерное. И побуждает инвестировать в португальскую недвижимость для последующей сдачи в аренду еще и еще. Процесс-то оказался "заразным" и распространился уже не только на Лиссабон и Порту, но и на остальную территорию страны. По данным Евростата, в среднем по Европе цена аренды жилья вырастет в 2017 году на 4,5%. В Португалии — на 8%.
Лиссабон, кстати говоря, на данный момент является самой дешевой столицей Европы с точки зрения стоимости квадратного метра жилища в аренду. Список столиц и, скажем так, значимых городов Старого Света возглавляет Лондон с его в среднем €30/кв. м. Далее располагаются: Женева (€29), Цюрих (€26), Стокгольм (€25), Париж (€24), Хельсинки (€23), Амстердам (€21), Копенгаген (€20), Ницца (€18), Мюнхен (€17), Барселона (€15,5), Мадрид (€13,25). Лиссабон плетется в "почетном хвосте", не дотягивая и до €10. То есть приличную 50-метровую квартиру можно снять за €1 тыс. в месяц, что недорого даже для Москвы.
С точки зрения арендатора едва ли не самой благоприятной страной Европы выглядит Германия. Еще в 2015 году здесь был принят закон об ограничении цен сдаваемых внаем жилых помещений. Что, конечно же, понравилось квартиросъемщикам и абсолютно не пришлось по вкусу квартиросдатчикам. Зарабатывать в этой сфере стало не то что сложно, а практически невозможно: вложения в новое жилье не окупятся в этой жизни, а рассчитывать на более отдаленную перспективу — кому такое по душе? Кстати, немцы были вовсе не пионерами в плане принятия законов об ограничении арендных цен: Франция приняла подобное постановление тремя годами раньше.
В испанском правительстве такие вопросы даже не поднимали. Как и в португальском. Так что ответ на вопрос, в недвижимость какой страны вкладываться предпочтительнее, очевиден. Особенно если вспомнить, что (по данным германского портала Wohnungsboerse.net) доходность со сдачи квартир в аренду в Германии по итогам 2016 года составила 3,7% (в Мюнхене — вообще 2,0-2,5%). Настолько же "весело" выглядят цифры Лондона (2,6%), Парижа (2,5%), Вены (2,7%).
Перспективы золотого дна
Вкладываться в жилую недвижимость, чтобы впоследствии зарабатывать на сдаче ее в аренду,— дело довольно привлекательное. Но не лучшее, если инвестору хочется получать действительно серьезные деньги. Сдача внаем офисов и зданий под коммерческие центры — вот что является сегодня настоящей золотой жилой.
В том же Лиссабоне квадратный метр здания, в котором открыт торговый центр, варьируется по цене от €95 до €120 в месяц.
Вложения в офисные помещения тоже сулят немалую выгоду: по словам одного из директоров международной риэлторской компании Knight Frank Хамфри Уайта, за последние два года арендная плата за "квадрат" в помещениях такого типа в европейских городах просто выстрелила — именно такое определение он считает наиболее точным для подъема ставок на 22-26%, а в некоторых городах и выше.
Лидером по ценам традиционно остается Лондон, где квадратный метр обходится арендатору в €90. Далее следуют Цюрих (€70), Париж (€68), Москва (€64), Милан (€46), Стокгольм (€46), Осло (€45), Франкфурт (€41), Мюнхен (€38), Амстердам (€31), Вена (€27).
По прогнозам специалистов idealista.com и Knight Frank, в ближайшие два года тенденция роста доходности от сдачи жилья, коммерческих и офисных помещений сохранится. Понятно поэтому, что в среднесрочной перспективе лучше сдавать недвижимость. А потом, возможно, продавать и фиксировать прибыль.