Девелоперская группа «Сити-XXI век» – признанный бренд на строительном рынке Московского региона. Объекты комплексной застройки в Строгино, Видном, Люберцах, которые в компании назвали «миниполисами», – не только большие объемы жилья, но и особым образом организованная среда жизни, в которой активно используется обратная связь с жителями и принципы самоуправления. О том, как «Сити-XXI век» развивается в непростых экономических условиях, мы беседуем с генеральным директором Антоном БОРИСЕНКО.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
— Два десятилетия, в течение которых группа «Сити-XXI век» присутствует на рынке, включают годы подъема, роста и падения цен, кризисы. Вам как девелоперу в какой ситуации работается комфортнее всего? И наоборот?
— Вряд ли найдется девелопер, которому не нравится работать на растущем рынке. Когда идут вверх и цены, и спрос — легче всего. Но именно кризис становится настоящей проверкой на качество продукта, ведь люди решают задачи с жильем в любой экономической ситуации — вопрос лишь в том, кого они предпочтут. Для нас как застройщиков кризис — это новая возможность развиваться, оптимизировать технологии, искать новые форматы. Концепция «Миниполис» стала, в том числе, ответом кризису 2008 года. В 2014 году мы приобрели новые участки, начали работать над новым форматом мини-городов. Помимо взлетов и падений есть еще периоды стабильности, но на нашем российском рынке недвижимости они слишком короткие.
Реновация пятиэтажек может оказаться для застройщиков, особенно тех, кто работает в сегменте комфорт-класса, очередной зоной турбулентности. При этом мы готовы принять участие в программе, если условия будут приемлемыми для инвестора.
— Почему?
— Правила игры на рынке меняются настолько быстро, что девелоперы не успевают к ним адаптироваться. Программа реновации, обновление 214-ФЗ, поправки в региональные нормативы, теперь вот возможная отмена долевого строительства и т. д. Между тем, срок реализации девелоперского проекта может составлять 5 лет и более — если брать отрезок от идеи до новоселья жителей. Эти годы важны для обкатки новых идей, адаптации к новым правилам игры, проверки качества и востребованности своего продукта. Поэтому периоды «тишины» сроком хотя бы в пять лет рынку необходимы, но пока недостижимы.
— Как скажется реновация на рынке? Частным застройщикам фактически придётся конкурировать с госзаказом. Конечно, ваши новые проекты за пределами Москвы, но рынок ведь един.
— В условиях падающего спроса неравная конкуренция с госмонополистом может повлиять на реализацию девелоперских проектов. Например, это риски для тех проектов столичного региона, которые сейчас где-то на середине пути. Для подмосковных девелоперов ситуация также усугубляется обострившейся конкуренцией между Москвой и Подмосковьем. Реновация пятиэтажек может оказаться для застройщиков, особенно тех, кто работает в сегменте комфорт-класса, очередной зоной турбулентности. При этом мы готовы принять участие в программе, если условия будут приемлемыми для инвестора. У нас есть бесценный опыт: в Строгино, подмосковных Люберцах и Видном миниполисы «Сити-XXI век» стали драйверами развития территорий. И мы готовы этим опытом делиться. Беспроигрышность программы реновации для участников рынка видим в синергии — мощностей города и опыта бизнеса.
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ
— В ближайшем будущем строительный рынок ждет еще одно потрясение — отказ от долевого инвестирования. Вы готовы к этому?
— Девелоперы жили в таких условиях до появления ДДУ: строили на собственные средства и на банковские займы. Однако позволить себе покупку жилья тогда могло гораздо меньше людей, чем сейчас. Долевое инвестирование выгодно покупателю: цена квартир на начальном этапе строительства на 20–30% ниже, чем в готовом доме. При этом средства дольщиков позволяют застройщику обходиться без дорогих банковских кредитов. Считаю, что в случае отказа от этой схемы мы можем потерять главное достижение долевого строительства — высокую конкуренцию и реальное снижение цен на жилье. Ведь покупать придется, по сути, вторичку. Что касается правовой защиты потребителей, 214-ФЗ и в особенности его новая версия, а также Компенсационный Фонд вполне в этом эффективны. Конечно, полный отказ от долевого инвестирования исключит и обман дольщиков. Но, как известно, в России есть и другие схемы приобретения жилья, гораздо менее защищенные, нежели долевое строительство.
— Это скажется на объемах продаж в ваших проектах?
— Все застройщики окажутся в равном положении, цены придется повышать всем. Так что на первый план опять же выйдет качество продукта — то самое преимущество, которое работает в кризис. Есть две категории покупателей. Первая — те, кто обращает внимание только на цену и хочет уложиться в минимальный бюджет или за имеющиеся средства приобрести как можно больше квадратных метров. Вторая категория — люди, которые покупают не просто стены, им нужен комфорт и возможность вести особенный образ жизни. Это именно то, что мы предлагаем рынку, и при этом по вполне конкурентным ценам.
— В чем состоит этот особенный образ жизни?
— Мы строим не просто жилые комплексы, а мини-города со своей дружелюбной атмосферой, с элементами самоуправления, с обязательной обратной связью от жителей. Для «Сити-XXI век» строительство и ввод в эксплуатацию — только первый этап. Мы не уходим со своих объектов, а продолжаем управлять ими — совместно с жителями. При проектировании будущих миниполисов усилили сегментирование аудитории: смотрим не только на возраст, доход, образование, состав семьи, но и на образ жизни. Например, для людей, не связанных необходимостью каждый день ездить в офис, одним из главных факторов становится экология и природное окружение. Мы закладываем эти нюансы в проект и, по сути, формируем бутиковый продукт.
Есть люди, которые покупают не просто стены, им нужен комфорт и возможность вести особенный образ жизни. Это именно то, что мы предлагаем рынку, и при этом по вполне конкурентным ценам.
— Бутиковый продукт — это вроде бы не ваша ниша? Вы ведь работаете в секторе «комфорт плюс», это жилье массового спроса…
— Уже сейчас в этом массовом сегменте мы делаем индивидуальный продукт — от архитектурного облика наших жилых комплексов до дизайнерского оформления общих зон и так называемых «фишек». В девелопменте вообще не бывает мелочей. Зато бывают (и должны быть) «изюминки» — так, чтобы человек захотел жить именно в этом доме.
— Расскажите о ваших перспективных проектах.
— На сегодняшний день в портфеле их пять, включая один московский — стильный апартаментный комплекс на проспекте Мира. В Подмосковье мы приступаем к строительству четырех новых миниполисов. Два в Красногорске, по одному в Химках и Ленинском районе. Это будет развитие идей миниполиса, но с важными отличиями. Все новые проекты будут среднеэтажные — в основном от 4 до 8 этажей. Это совершенно другая организация пространства: если уж люди выбирают Подмосковье, они вправе рассчитывать на меньшую плотность застройки и больший простор для жизни. Особое внимание уделим образовательной инфраструктуре. В целом же, оставаясь в сегменте «комфорт» и «комфорт+», мы, тем не менее, уходим от массового продукта. Уверены, что за таким подходом будущее и рынок подхватит тренд — как ранее принял эстафету от наших миниполисов в том, что касается соседских комьюнити и создания комфортной среды.